Liên quan đến vụ “VKS chỉ ra dấu hiệu của hợp đồng giả cách” mà Pháp Luật TP.HCM có bài phản ánh, vừa qua TAND Cấp cao tại TP.HCM đã ra quyết định giám đốc thẩm, hủy cả bản án sơ thẩm của TAND quận Cái Răng và bản án phúc thẩm của TAND TP Cần Thơ, giao hồ sơ về TAND quận Cái Răng xử sơ thẩm lại.
Theo cấp giám đốc thẩm, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa Công ty Thiên Lộc và vợ chồng ông H là hợp đồng giả tạo nhằm đảm bảo khoản tiền vay 1 tỉ đồng nên hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 124 BLDS 2015. Việc tòa án sơ thẩm và phúc thẩm tuyên công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa hai bên là không đúng quy định của pháp luật.
 |
Lô đất diện tích 2.400 m2 mà Công ty Thiên Lộc giao dịch với vợ chồng ông H. |
Vừa chuyển nhượng đất vừa thỏa thuận lãi suất cho khoản tiền chuyển nhượng
Trước đó, năm 2014, đại diện Công ty Thiên Lộc (quận Cái Răng, TP Cần Thơ) ký hợp đồng chuyển nhượng 2.400 m2 đất tọa lạc tại khu dân cư lô số 13 cho vợ chồng ông H với số tiền 1 tỉ đồng. Sau đó, Công ty Thiên Lộc phát hiện hợp đồng có dấu hiệu bất thường, bởi cùng thời điểm ký hợp đồng, công ty và vợ chồng ông H có lập biên bản thỏa thuận về lãi suất 5%/tháng cho khoản vay trên.
Thời điểm này, vợ chồng ông H đã đưa 1 tỉ đồng cho công ty, phía công ty cũng đã trả trước ba tháng tiền lãi cho ông H. Việc giao nhận tiền được lập phiếu thu, chi rõ ràng.
Do đó, Công ty Thiên Lộc khởi kiện đề nghị tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu, buộc vợ chồng ông H trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; công ty sẽ trả lại nợ gốc 1 tỉ đồng và tiền lãi phát sinh.
Trong khi đó, phía bị đơn là vợ chồng ông H có đơn phản tố yêu cầu công ty tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký.
Xét xử vụ án, VKS hai cấp ở TP Cần Thơ đều nêu quan điểm rằng hợp đồng chuyển nhượng đất là giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác và đề nghị tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, hai cấp tòa đã ra phán quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng là hợp pháp và buộc Công ty Thiên Lộc tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng.
Sau đó, VKSND Cấp cao tại TP.HCM kháng nghị, đề nghị cấp phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng đất có kèm thỏa thuận lãi suất là hợp đồng giả tạo nhằm đảm bảo khoản vay.
Chuyển nhượng đất sao phải thỏa thuận về trả lãi, trả gốc?
Với những thỏa thuận về trả tiền gốc, trả lãi và quyền chuộc lại tài sản đã thể hiện Công ty Thiên Lộc vay tiền của vợ chồng ông H.
Nếu các bên chỉ có quan hệ chuyển nhượng đất thì chỉ cần ký hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện công chứng, giao tiền, giao đất là đã hoàn thành nghĩa vụ của các bên mà không cần phải thỏa thuận về việc chuộc lại đất, trả lãi, trả gốc như trên.
(Nhận định của cấp giám đốc thẩm)
Cấp giám đốc thẩm: “Hợp đồng giả tạo nhằm đảm bảo khoản vay”
Xét xử giám đốc thẩm, TAND Cấp cao tại TP.HCM nhận định trình bày của bị đơn có mâu thuẫn, không phù hợp với thực tế khách quan của vụ án.
Cụ thể, quá trình ký hợp đồng, bị đơn thống nhất cho Công ty Thiên Lộc chuộc lại đất trong thời hạn sáu tháng kể từ khi công chứng. Sau khi ký hợp đồng, hai bên không giao nhận đất; bị đơn không yêu cầu giao đất, cũng không xác định được tứ cận thửa đất mình nhận chuyển nhượng. Chỉ đến khi nguyên đơn đi kiện thì phía bị đơn mới yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng. Từ đó cho thấy phía bị đơn không có nhu cầu thật sự trong việc nhận chuyển nhượng đất.
Bên cạnh đó, ông H trình bày không thực hiện được thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do Công ty Thiên Lộc không xuất hóa đơn theo hợp đồng đã ký kết. Tuy nhiên, tại biên bản thỏa thuận lập cùng thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng đất đã thể hiện chỉ khi Công ty Thiên Lộc không thực hiện nghĩa vụ đóng lãi đầy đủ và không trả đủ nợ gốc thì phải xuất hóa đơn VAT theo hợp đồng. Đồng thời, hồ sơ vụ án không thể hiện phía ông H có tiến hành đăng ký cấp giấy chứng nhận nhưng không thực hiện được do thiếu hóa đơn.
Thỏa thuận trả lãi 50 triệu đồng/tháng cũng được thỏa thuận ngay tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, điều này mâu thuẫn với lý do ông H nêu ra về việc Công ty Thiên Lộc hỗ trợ trả lãi khi bị đơn đi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện được.
Xét biên bản thỏa thuận cho thấy hai bên có mối quan hệ vay tiền, việc ký hợp đồng chuyển nhượng đất chỉ là một hình thức đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của Công ty Thiên Lộc. Bởi biên bản thỏa thuận thể hiện Công ty Thiên Lộc trả lại số tiền gốc là 1 tỉ đồng trong thời hạn sáu tháng, tiền lãi 5%/tháng (50 triệu đồng/tháng); vợ chồng ông H nhận trước ba tháng tiền lãi (đã nhận tiền cùng ngày); Công ty Thiên Lộc được quyền chuộc lại diện tích đất chuyển nhượng trong thời hạn sáu tháng khi trả đầy đủ lãi và gốc.
Cách để nhìn ra hợp đồng giả cách
Theo cấp giám đốc thẩm, khi xem xét để xác định hợp đồng chuyển nhượng là thật hay giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay thì cần so sánh giá thực tế tại thời điểm chuyển nhượng và số tiền các bên giao nhận theo hợp đồng.
Căn cứ biên bản định giá đất của ngân hàng và quyết định của UBND TP Cần Thơ thì giá đất tại khu vực nơi xảy ra tranh chấp tại thời điểm các bên ký hợp đồng là 2,8 triệu đồng/m2, tương đương 6,72 tỉ đồng nhưng các bên xác định số tiền theo hợp đồng chuyển nhượng và đã giao nhận chỉ 1 tỉ đồng.
Giá trị chuyển nhượng này là thấp hơn rất nhiều lần so với giá thực tế. Vì vậy, việc chuyển nhượng đất là không đúng với ý chí của bên chuyển nhượng.
