Người dân có đất vượt hạn mức phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn nhiều lần so với bảng giá Nhà nước ban hành.

Hiện hàng ngàn hộ gia đình, cá nhân có đất vượt hạn mức gặp vướng mắc khi đóng tiền sử dụng đất theo NĐ 69/2009 của Chính phủ. Để tháo gỡ ách tắc, Sở Tài chính TP vừa có dự thảo về cách xác định tiền sử dụng đất cho những đối tượng trên bằng hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, phần vượt hạn mức phải nộp tiền sử dụng đất bằng gấp ba đến bốn lần bảng giá đất do TP ban hành.

Nhân hệ số thay vì thẩm định từng trường hợp

Theo NĐ 69, giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường. Với hộ gia đình, cá nhân thì phần diện tích vượt hạn mức đất phải thực hiện theo quy định này, còn phần trong hạn mức thì được đóng theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Tuy nhiên, vướng mắc là giá thị trường là giá nào? Thực tế, muốn xác định “giá thị trường” phải thuê đơn vị thẩm định cho từng hồ sơ. Theo Sở Tài chính, việc này rất khó khăn, không đủ bộ máy để thực hiện.

Do đó, các sở, ngành đã báo cáo UBND TP kiến nghị Bộ Tài chính (và đã được Bộ Tài chính thống nhất) hướng giải quyết: Khi xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân thì UBND cấp tỉnh được ban hành hệ số để điều chỉnh nhằm xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất. Hệ số sử dụng đất được xây dựng trên cơ sở giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường bình quân với giá đất do UBND TP ban hành, công bố hằng năm. Hằng năm, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường và Cục Thuế TP phối hợp với ban chỉ đạo xây dựng bảng giá đất để trình TP ban hành hệ số điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thực tế.

Làm thủ tục nộp tiền sử dụng đất tại Chi cục Thuế quận 5, TP.HCM. Ảnh: HTD

Gấp ba đến bốn lần bảng giá đất

Theo báo cáo của Sở Tài chính, tại thời điểm năm 2008, sở này đã thuê đơn vị tư vấn khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên địa bàn toàn TP để xây dựng bảng giá đất năm 2009, đồng thời các quận, huyện cũng đã rà soát, kiểm tra lại từng tuyến đường so với kết quả của đơn vị tư vấn (xem bảng). Từ đó, xác định tỉ lệ phần trăm giữa hai giá Nhà nước ban hành và giá thực tế tại các quận, huyện. Đến năm 2010, 2011, Ban chỉ đạo bảng giá đất các quận, huyện và các sở, ngành cũng lấy tỉ lệ này để xây dựng bảng giá đất.

Trên cơ sở đó, Sở Tài chính đề xuất thành hai khu vực để xác định hệ số điều chỉnh giá đất. Khu vực một gồm các quận, huyện như các quận mang tên số và quận Tân Bình, Bình Tân, Thủ Đức, Phú Nhuận, Gò Vấp, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ: Hệ số điều chỉnh là bốn lần. Khu vực hai là các quận, huyện còn lại, có hệ số điều chỉnh giá đất là ba lần.

Tương ứng với hệ số sử dụng đất là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của hộ gia đình cá nhân. Đối với vị trí mặt tiền đường (đường có tên trong bảng giá đất), tiền sử dụng đất phải nộp bằng giá đất tại bảng giá đất quy định công bố hằng năm nhân với hệ số điều chỉnh của từng khu vực.

Ví dụ ông A có mảnh đất 170 m2 tại mặt tiền đường Hà Tôn Quyền, quận 11 đang xin cấp giấy chứng nhận, thuộc trường hợp phải đóng 100% tiền sử dụng đất. Theo quy định, hạn mức đất ở tại quận 11 không quá 160 m2. Như vậy ông A sẽ nộp tiền sử dụng đất cho 160 m2 đất theo bảng giá đất năm 2011 của TP (9.500.000 đồng/m2). Còn 10 m2 vượt hạn mức, do thuộc khu vực một có hệ số điều chỉnh giá đất là bốn lần nên tiền sử dụng đất sẽ là: 9.500.000 đồng x10 x 4 = 380 triệu đồng.

Tương tự như trên, đối với vị trí không mặt tiền đường: Căn cứ cấp hẻm, loại hẻm để xác định giá đất tại vị trí không mặt tiền đường rồi nhân với hệ số điều chỉnh của từng khu vực. Ví dụ, nếu nhà ông A trong hẻm của đường Hà Tôn Quyền. Theo cấp hẻm, vị trí hẻm do các cơ quan xác định, giá đất ở đây bằng 50% giá mặt tiền, tức bằng 4.250.000 đồng/m2 theo bảng giá Nhà nước. Như vậy, phần 10 m2 vượt hạn mức của ông A bằng 4.250.000 đồng x 10 x 4 = 190 triệu đồng.

Nếu đề xuất được duyệt, hàng ngàn trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị vướng về tiền sử dụng đất (từ tháng 10-2010 đến nay) cũng sẽ được tháo gỡ.

CẨM TÚ