Phát hành trái phiếu BĐS: Lời giải về vốn cho bất động sản

Còn các doanh nghiệp vẫn loay hoay tìm hướng đi cho việc huy động vốn.

Khi chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường BĐS biến động, nhiều nhà đầu tư đã rơi vào tình trạng lo lắng. Sự đình trệ của thị trường lần lượt được biểu hiện qua việc lượng giao dịch giảm mạnh, thị trường nhiều người bán hơn người mua, giá nhà, đất tại các khu vực trọng điểm đã giảm đồng loạt...

Các doanh nghiệp BĐS thông qua các hiệp hội của ngành liên tục gửi đề nghị đến các cơ quan quản lý ngành với mong muốn được hỗ trợ vực dậy thị trường. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng đang xoay xở nhiều cách để tìm nguồn tài chính cho các dự án của mình. Trong đó, việc phát hành trái phiếu BĐS nhận được khá nhiều ý kiến mặc dù nó chưa thật sự hấp dẫn

Còn nhớ, đầu tháng Ba, Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) thông báo phát hành trái phiếu dự án căn hộ Phú Mỹ (quận 7, TP.HCM). Chỉ trong vòng ba ngày, 500 trái phiếu đã được bán hết, mang lại cho Sacomreal khoản thu 750 tỷ đồng. Người mua trái phiếu được kèm quyền mua căn hộ dự án Phú Mỹ.

Trước đó, vào tháng Hai, Sacomreal cũng phát hành trái phiếu công ty kèm theo quyền mua sản phẩm căn hộ chung cư với tổng số vốn huy động là 100 tỷ đồng. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu đồng, lãi suất 4,4% trong vòng sáu tháng. Khách hàng mua một trái phiếu được quyền ưu tiên mua một căn hộ tại dự án chung cư Phú Lợi, quận 8 và được giảm 5% trên giá bán tại thời điểm công bố. Dự kiến cuối tháng 7 năm nay, dự án sẽ hoàn tất phần móng và chủ đầu tư bắt đầu ký hợp đồng với người mua nhà.

Theo các chuyên gia tài chính, trái phiếu BĐS là giải pháp giúp doanh nghiệp tự chủ về nguồn vốn trong tình hình bị thắt tín dụng ngân hàng. Thành công của các lần phát hành thử nghiệm khiến Sacomreal dự định tiếp tục đưa ra thêm trái phiếu BĐS mới trong thời gian tới.

Một số chuyên gia cho rằng qua kênh trái phiếu, doanh nghiệp huy động được một lượng vốn lớn với lãi suất phải chăng, lại tiêu thụ được sản phẩm của mình nên hạn chế được rủi ro.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp BĐS nào cũng đi nước cờ như Sacomreal. Ông Lê Chí Hiếu, Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức (Thu Duc House), cho rằng điều quan trọng nhất là doanh nghiệp phải đủ mạnh về năng lực tài chính trước khi bắt tay thực hiện dự án. Theo ông Hiếu, việc phát hành trái phiếu BĐS không hấp dẫn đối với các doanh nghiệp địa ốc, trừ trường hợp có lợi thế ngân hàng đứng sau lưng như Sacomreal (có Ngân hàng Sacombank), Vietcomreal (có Ngân hàng Vietcombank)...

Lý giải cho điều này, ông Hiếu nói rằng đầu tư cho dự án BĐS cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ được dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất; xây dựng hạ tầng, nền móng; xây thô và hoàn thiện... Thế nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án nhưng khoản tiền này lại cần theo từng giai đoạn khác nhau nên việc vay vốn ngân hàng cũng cần được giãn ra để giảm bớt áp lực lãi suất. Còn nếu phát hành trái phiếu trước khi triển khai dự án, ngay lập tức nhà đầu tư sẽ huy động được một lượng vốn lớn nhưng nhu cầu có thể không sử dụng ngay cùng một lúc, trong khi đó họ vẫn phải trả lãi cho người mua trái phiếu trong thời gian dài.

Chia sẻ quan điểm trên, ông Trần Mạnh Châu, Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển Nam Sài Gòn (Sadeco), nói rằng để phát hành trái phiếu BĐS thì sản phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn và nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa là dự án khả thi và được triển khai đúng tiến độ. Nhưng khi sản phẩm hội đủ những tiêu chuẩn trên thì chủ đầu tư lại thích huy động vốn trực tiếp từ người mua, dù cho là bán nhà đất theo hình thức trả góp và thu về các khoản thu lẻ mẻ nhưng họ lại không phải trả lãi cho khoản tiền này.

Các chuyên gia cũng cho rằng trước khi quyết định mua trái phiếu BĐS thì khách hàng cần xem xét và cân nhắc kỹ vấn đề lãi suất và thời hạn trái phiếu, giá BĐS cũng như quyền mua căn hộ và đặt vào bối cảnh thị trường thực tế cũng như tình hình thị trường suốt quá trình thực hiện dự án.

Như vậy, sự biến động của thị trường, theo như lời một chuyên gia lâu năm trong ngành, đang thực sự là cuộc sàng lọc để giữ lại những thành viên đủ năng lực trụ lại trong cuộc chơi này.