Liên quan đến dự thảo bảng giá đất tại TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TP.HCM, Sở TNMT chỉ ra bốn trường hợp người dân bị ảnh hưởng. Nếu áp dụng theo dự thảo bảng giá đất với mức giá đất tăng khá cao, số tiền sử dụng đất cũng sẽ tăng cao, vượt quá khả năng tài chính của nhiều cá nhân, hộ gia đình.
Trường hợp thửa đất chưa được cấp sổ
Trường hợp thứ nhất bị ảnh hưởng nếu bảng giá đất tăng là những người có nhu cầu xin cấp sổ hồng của hơn 13.035 thửa đất chưa được cấp sổ, chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn TP.HCM.
Ví dụ trường hợp 1: Ông A làm hồ sơ xin cấp sổ hồng cho căn nhà đã được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh. Thửa đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp có giá là 200.000 đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 trong Bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 của UBND TP.HCM.
Nếu được cấp sổ hồng cho căn nhà này thì ông A chỉ phải nộp tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng tính theo công thức sau đây:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 100 m2 x (6,8 triệu đồng/m2 - 0,2 triệu đồng/m2) = 660 triệu đồng.
Tuy nhiên, nếu tính tiền sử dụng đất theo dự thảo bảng giá đất dự kiến ban hành với mức giá đất điều chỉnh tăng cao. Cụ thể, theo dự thảo bảng giá đất quy định đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 (tăng 9,55 lần).
Như vậy, ông A sẽ phải nộp tiền sử dụng đất rất cao 6,18 tỉ đồng theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 100 m2 x (65 triệu đồng/m2 - 3,2 triệu đồng/m2) = 6,18 tỉ đồng.
Do vậy, nếu thực hiện theo dự thảo bảng giá đất thì số tiền sử dụng đất mà ông A phải nộp sẽ tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất nộp theo quy định hiện hành.
Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất ở
Trường hợp thứ hai, những người có nhu cầu xin hợp thức hóa quyền sử dụng đất các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định, gắn liền với nhà ở hiện hữu sẽ bị ảnh hưởng nếu bảng giá đất điều chỉnh tăng cao.
Ví dụ: Bà B đã có quyền dụng đất thửa đất 200 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh. Trước đây không đủ khả năng tài chính nên bà B chỉ xin cấp sổ cho phần diện tích 100 m2 đất ở đã xây dựng nhà, còn lại phần diện tích 100 m2 sân xi măng được xác định là đất trồng cây nông nghiệp ngắn ngày trong sổ hồng. Nay bà B có nhu cầu làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với 100 m2 sân xi măng thành đất ở.
Tương tự như trường hợp ông A, nếu được tính tiền sử dụng đất theo Quyết định 02/2020 thì bà B chỉ phải nộp thêm tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng. Thế nhưng, nếu phải tính tiền sử dụng đất theo dự thảo bảng giá đất mới thì bà B sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,18 tỉ đồng.
Trường hợp tách thửa chia cho con
Trường hợp thứ ba bị ảnh hưởng nếu tăng bảng giá đất là những người dân có nhu cầu xin tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở.
Lấy ví dụ về trường hợp ông C làm hồ sơ xin tách thửa 1.000 m2 đất nông nghiệp liền kề với thửa đất có nhà ở của ông. Đồng thời xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành 5 thửa đất ở, mỗi thửa có diện tích 200 m2 để chia cho các con.
Phần diện tích 1.000 m2 đất nông nghiệp này nằm tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá là 200.000 đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 theo Quyết định 02/2020. Nếu được tách thửa thì ông C chỉ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,6 tỉ đồng tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 1.000 m2 x (6,8 triệu đồng/m2 - 0,2 triệu đồng/m2) = 6,6 tỉ đồng.
Tuy nhiên, nếu phải tính tiền sử dụng đất theo dự thảo bảng giá đất đối với trường hợp đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 thì ông C sẽ phải nộp tiền sử dụng đất với số tiền rất cao là 61,8 tỉ đồng tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 1.000 m2 x (65 triệu đồng/m2 - 3,2 triệu đồng/m2) = 61,8 tỉ đồng
Do vậy, nếu thực hiện theo dự thảo bảng giá đất thì số tiền sử dụng đất mà ông C phải nộp sẽ tăng 9,36 lần so với số tiền tính theo quyết định 02/2020 đang áp dụng.
Trường hợp người dân có đất trong khu quy hoạch treo
Trường hợp thứ tư là những người dân có nhà đất trong khu quy hoạch treo. Đây là những người chịu thiệt thòi nhất khi có nhà đất nằm trong các khu vực bị quy hoạch treo như quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, khu dân cư chỉnh trang hoặc những dự án treo lâu năm như Dự án Bình Quới - Thanh Đa.
Người dân trong các khu vực trên nhiều năm qua không được cấp giấy phép xây dựng mới, không được tách thửa, không được chuyển mục đích sử dụng đất nên đã không được nộp tiền sử dụng đất theo giá đất rất thấp trước đây. Nếu thời gian tới khi thành phố tháo gỡ xong, xóa quy hoạch treo, dự án treo thì những người dân này tiếp tục bị thiệt thòi, thua thiệt lần thứ 2 vì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất với giá đất rất cao theo quy định tại dự thảo bảng giá đất mới.
Đề nghị xây dựng bảng giá đất áp dụng từ ngày 1-1-2026
Từ các trường hợp ví dụ nêu trên cho thấy nếu áp dụng theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh tăng thì sẽ nhiều người dân bị ảnh hưởng, thậm chí vượt quá khả năng tài chính của nhiều gia đình.
Do đó, HoREA đề nghị chưa ban hành bảng giá đất mới mà TP.HCM nên tiếp tục áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành trong giai đoạn từ nay đến ngày 31-12-2025 theo quy định của Luật Đất đai 2024. Như vậy, người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp sổ hồng và để nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá hiện hành nhằm giảm bớt áp lực tài chính.
Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi UBND TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, đề nghị chưa nên ban hành Bảng giá đất áp dụng từ ngày 1-8-2024, mà nên tập trung xây dựng Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1-1-2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024.
