Liên quan đến bảng giá đất (BGĐ) điều chỉnh vừa ban hành theo Quyết định (QĐ) 79, nhiều ý kiến chuyên gia đánh giá BGĐ mới được TP.HCM đưa ra lần này công khai, minh bạch, đảm bảo quyền lợi cho người dân và thúc đẩy các dự án phát triển hạ tầng đô thị.
TS HUỲNH PHƯỚC NGHĨA, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, luật và quản lý (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM):
Người dân được bồi thường giá cao, đẩy nhanh tiến độ dự án đầu tư công
BGĐ là cơ sở để giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai cho người dân và tổ chức không bị ách tắc. Việc điều chỉnh cũng đã được cập nhật phù hợp với thực tế về giá đất của TP.HCM. BGĐ mới cập nhật giá đất bồi thường, tái định cư theo vị trí đất đã phê duyệt giá tại các dự án và dựa trên giao dịch thực tế thu thập từ cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế.
Như các dự án đường vành đai 2, 3 được áp giá thị trường để tính bồi thường ở mức cao, người dân đồng thuận giao mặt bằng cho dự án. Do đó, việc áp dụng BGĐ điều chỉnh sẽ thuận lợi, minh bạch, cắt giảm được thời gian thực hiện các thủ tục xác định giá đất cụ thể như trước đây. Người dân có đất bị thu hồi cũng sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cao hơn.
Giá đất nông nghiệp tại BGĐ điều chỉnh tăng so với trước đây làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế và dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Các dự án, công trình trọng điểm đầu tư công sẽ triển khai theo đúng tiến độ, không bị ách tắc. BGĐ điều chỉnh sẽ có tác động tích cực đến nền kinh tế của TP, huy động được nguồn lực để nền kinh tế TP phục hồi và phát triển. Tuy nhiên, đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, BGĐ điều chỉnh tăng ảnh hưởng đến chi phí của chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại lẫn nhà ở xã hội.
Ông TRẦN KHÁNH QUANG, chuyên gia bất động sản, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Việt An Hòa:
Xem xét nhu cầu nhà ở của người dân ở khu vực ngoại thành
Xét về tác động tích cực, BGĐ mới của TP.HCM đã tạo ra sự minh bạch, công khai, tạo thuận lợi hơn trong công tác giải tỏa, bồi thường, tái định cư. Thế nhưng vấn đề tái định cư lại không ảnh hưởng mấy đến thị trường bất động sản nhà ở. BGĐ mới sẽ khiến giá các sản phẩm nhà ở trên thị trường, nhất là khu vực vùng ven tăng. Theo đó, các huyện sẽ bị ảnh hưởng vì đất nông nghiệp còn nhiều, nhu cầu xây nhà rất lớn của người dân bị tác động.
Cụ thể, theo BGĐ mới, giá đất nông nghiệp được điều chỉnh bằng cách lấy giá đất nông nghiệp theo QĐ02/2020 nhân với hệ số 2,5 - 2,7. Từ đó giá đất nông nghiệp chỉ tăng nhẹ so với giá cũ. Trong khi giá đất ở của TP.HCM lại có nhiều điều chỉnh tăng cao 4-38 lần. Do đó khi chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải nộp tiền sử dụng đất với khoảng chênh lệch cao hơn dù có giảm hơn so với dự thảo trước đó.
Nhu cầu tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà ở là có thực, TP.HCM cần xem xét tạo điều kiện cho người dân ngoại thành giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà, xem xét, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội hiện nay.
Đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng bị ảnh hưởng vì BGĐ mới tăng thì chi phí bồi thường cho người dân sẽ cao hơn, khó thực hiện được dự án. Khi đó, những doanh nghiệp lớn có lợi thế vì nguồn lực tài chính lớn hơn. Điều này dẫn đến nguồn cung nhà ở sẽ phát triển theo dạng đô thị quy mô lớn nhưng khan hiếm nguồn cung hơn khi chi phí đầu tư tăng cao, giá nhà ở sẽ tăng, người dân có nhu cầu ở thực bị ảnh hưởng.
Ông NGUYỄN QUỐC BẢO, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC):
Cần có thêm các chính sách thu hút nhà đầu tư
Nhìn chung BGĐ mới giúp hài hòa lợi ích giữa các đối tượng sử dụng đất cũng như các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. BGĐ cũ chưa cập nhật giá đất tái định cư khiến công tác tái định cư bị ách tắc, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án hạ tầng phát triển đô thị.
BGĐ mới bổ sung giá đất tái định cư giúp đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư công trên địa bàn TP. Cụ thể như các dự án đường vành đai 2, 3, rạch Xuyên Tâm, metro số 2, bờ bắc kênh Đôi… Qua đó, giúp TP đẩy nhanh tốc độ giải ngân vốn đầu tư công.
Có thể thấy BGĐ tăng thì thu ngân sách hưởng lợi tăng lên nhưng cũng khó kích cầu thị trường, khó thu hút nhà đầu tư ngay. Khi BGĐ có hiệu lực thì cần có độ trễ, phải mất một thời gian thì thị trường mới có tác động tích cực. Do đó, TP.HCM cần có thêm những chính sách thu hút đầu tư, khuyến khích nhà đầu tư vào TP bằng nhiều giải pháp thiết thực hơn.
