Bộ Tài chính vừa đưa ra dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 40/2021 hướng dẫn thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và quản lý thuế hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Dự thảo này đã điều chỉnh theo hướng doanh thu cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng/năm sẽ không phải nộp thuế. Điều này khiến nhiều người cho thuê nhà thở phào nhẹ nhõm.

Chủ cho thuê nhà bớt gánh nặng

Trước đó, Thông tư 40/2021 của Bộ Tài chính có hiệu lực từ ngày 1-8, đã đưa ra một số quy định bất hợp lý, ảnh hưởng đến người dân cho thuê nhà. Cụ thể, Thông tư 40 hướng dẫn phương pháp tính thuế cá nhân cho thuê nhà căn cứ vào tổng doanh thu trên danh nghĩa tính theo 12 tháng đạt 100 triệu đồng/năm. Như vậy, nếu trong năm dù người dân chỉ cho thuê nhà được một tháng với giá từ 8,4 triệu đồng/tháng thì vẫn phải đóng thuế 10% (gồm thuế TNCN và GTGT) vì doanh thu trên danh nghĩa 12 tháng là 100 triệu đồng.

Sau đó, nhiều ý kiến phản đối quy định trên được đưa ra và Bộ Tài chính đã lắng nghe góp ý từ người dân, chuyên gia để điều chỉnh.

Dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 40 quy định cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc đối tượng không phải nộp thuế GTGT, TNCN. Theo bà Minh Châu, một người dân có nhà cho thuê tại quận Gò Vấp (TP.HCM), quy định như vậy mới hợp lý, đúng luật, phù hợp với thực tế của việc cho thuê nhà.

Bà Châu dẫn chứng hơn một năm nay việc cho thuê nhà rất bấp bênh vì dịch bệnh, người thuê cũng khó khăn nên chỉ thuê ngắn hạn. Có năm chỉ cho thuê được vài tháng.

“Doanh thu trên 100 triệu đồng/năm mới nộp thuế, còn cho thuê được vài tháng, tháng có thể 15-20 triệu đồng nhưng tính cả năm chỉ được vài chục triệu đồng thì không phải nộp thuế. Bộ Tài chính điều chỉnh kịp thời như vậy là rất hợp lý” - bà Châu nói.

Tương tự, ông Tâm Bảo (quận 11, TP.HCM) cũng cho biết rất mừng khi biết Bộ Tài chính sửa đổi Thông tư 40. “Tôi vay ngân hàng mua căn hộ trả góp, lấy tiền cho thuê để đắp qua trả nợ vay. Tuy nhiên, hiện nay việc cho thuê rất khó khăn, khách chỉ thuê vài tháng là trả nhà vì nhiều lý do. Vì vậy, nếu quy định không rõ, hướng dẫn cách tính thuế như Thông tư 40 (cũ) thì người cho thuê nhà sẽ chịu thiệt. Một năm chỉ cho thuê được vài tháng vẫn tính thuế thì vô lý quá” - ông Bảo nói.

Chuyên gia thuế Trần Xoa cho biết rất hoan nghênh Bộ Tài chính khi đưa ra dự thảo sửa đổi Thông tư 40. Ví dụ, người cho thuê nhà từ tháng 8-2021 qua tháng 8-2022, tiền cho thuê mỗi tháng là 10 triệu đồng. Như vậy trong năm 2021, phát sinh tiền thuê nhà 40 triệu đồng thì không phải nộp thuế; qua năm 2022, phát sinh tiền thuê nhà 80 triệu đồng cũng sẽ không phải nộp thuế.

Ông Xoa góp ý Bộ Tài chính cần đưa ví dụ cụ thể những trường hợp cho thuê dài hạn vắt qua năm như vậy thì sẽ rõ ràng hơn.

Điều chỉnh Thông tư 40: Người cho thuê nhà thở phào - ảnh 1
Thị trường cho thuê nhà vốn đã khó nay càng thêm khó vì dịch bệnh kéo dài. Ảnh minh họa: QUANG HUY

Nộp thuế trước cần được hoàn lại

Một điểm chưa được đề cập trong dự thảo Thông tư 40 được các chuyên gia chỉ ra là thiếu quy định về hoàn thuế đối với người cho thuê tài sản đã nộp thuế trước.

Chuyên gia thuế Trần Xoa cho biết dự thảo thiếu quy định hoàn thuế cho trường hợp người cho thuê nhà ngừng hoặc tạm ngừng cho thuê có doanh thu năm dưới 100 triệu đồng. Vì thực tế có nhiều người cho thuê nhà đóng thuế trước, tạm tính theo tháng hoặc họ cho thuê dài hạn lấy tiền thuê một lần. Trong đó, nhiều trường hợp phải ngưng cho thuê ngang vì khách trả nhà đột xuất, tính nguyên năm doanh thu vẫn dưới 100 triệu đồng.

“Như vậy, cơ quan thuế cần hoàn lại số thuế người dân đã đóng những tháng trước đó. Dự thảo cần bổ sung quy định hoàn thuế, nêu rõ thủ tục được hoàn thuế, đưa ra ví dụ hướng dẫn cụ thể để người nộp thuế thực hiện” - ông Xoa nói.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính, cũng đánh giá Bộ Tài chính sửa đổi quy định không phù hợp là kịp thời, đúng đắn. Đặc biệt, hiện nay trong bối cảnh dịch COVID-19 kéo dài, hoạt động sản xuất, kinh doanh, cho thuê nhà... đang gặp rất nhiều khó khăn.

Đồng quan điểm với ông Xoa, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng dự thảo cần đưa ra những ví dụ, hướng dẫn cách tính thuế, trường hợp được hoàn thuế để dễ thực hiện.

Ngoài ra, ngưỡng tính thuế cho thuê nhà hiện nay quá lạc hậu so với thực tế và gây bất lợi cho người nộp thuế. Cơ quan quản lý thuế cần nghiên cứu đề xuất nâng ngưỡng tính thuế đối với hoạt động cho thuê nhà là doanh thu năm tối thiểu phải trên 150 triệu đồng. Ngưỡng doanh thu hiện nay đã giữ nhiều năm trong bối cảnh chỉ số giá tiêu dùng tăng liên tục.

Giá cho thuê căn hộ giảm mạnh do dịch

Theo DKRA Việt Nam, tính hết quý II-2021, thị trường nhà ở cho thuê từ phân khúc căn hộ cao cấp, trung cấp đến bình dân và nhà trọ sinh viên tại TP.HCM đều có mức giảm giá 10%-30%, thậm chí một số căn hộ giảm đến 40%.

Thị trường căn hộ cho thuê tại TP.HCM sụt giảm 40% từ khi làn sóng dịch COVID-19 lần thứ tư càn quét. Trên thực tế, phân khúc này vốn đã có xu hướng giảm từ năm 2018. Khi đó, lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ bắt đầu giảm sút và kém hấp dẫn hơn so với một số kênh đầu tư khác. Lý do là nguồn cung tăng mạnh trong giai đoạn 2015-2018. Năm 2018, một căn hộ trung cấp (hạng B) có giá trị khoảng 2,5-3 tỉ đồng có thể cho thuê được 13-15 triệu đồng/tháng nhưng hiện nay chỉ có thể cho thuê khoảng 10-12 triệu đồng/tháng.

Theo Colliers Việt Nam, hiện giá thuê căn hộ giảm 20%-40% so với trước đại dịch. Mức giá này sẽ không thể hồi phục trong một sớm một chiều như kỳ vọng của các chủ nhà, do dịch bệnh vẫn diễn biến khó lường.