Sau cú sốc Cocobay Đà Nẵng: Bẻ lái cho thị trường condotel

Sở Xây dựng TP Đà Nẵng vừa cho hay ngoài Cocobay, Đà Nẵng còn có hai dự án condotel cỡ lớn đang rầm rộ xây dựng ngay mặt tiền biển. Đó là dự án Soleil Ánh Dương với quy mô bốn tháp cao hàng chục tầng do Công ty CP Đầu tư và Phát triển hạ tầng PPC An Thịnh Việt Nam làm chủ đầu tư (CĐT) và Đà Nẵng Times Square với 1.254 căn condotel do Công ty CP Kim Long Nam làm CĐT. Tại nhiều tỉnh, thành khác, nhiều dự án có condotel vẫn đang trên tiến độ hoàn thiện, chuẩn bị tung ra thị trường hàng chục ngàn sản phẩm. Như vậy, sau cú sốc Cocobay thất hứa, đi tìm một hướng ra cho thị trường condotel là yêu cầu thực tế và cấp thiết của ngành bất động sản (BĐS) trong nước.

Nhà đầu tư kẻ cười người khóc

Theo đại diện truyền thông của Đất Xanh miền Trung Emerald (đơn vị phân phối dự án Soleil Ánh Dương), các căn condotel tại khối nhà 50 tầng tại đây đã được bán xong. “Chúng tôi bán xong trước khi vụ việc ở Cocobay xảy ra. Soleil Ánh Dương không có cam kết về lợi nhuận và khách hàng đều biết tình trạng pháp lý và những vấn đề liên quan, họ mua theo nhu cầu đầu tư của mình” - vị này nói. Còn dự án Đà Nẵng Times Square thì chưa được bán ra thị trường.

Nhiều dự án condotel ở Khánh Hòa đã hoàn thiện và đi vào hoạt động. Ảnh: TẤN LỘC

Trong khi đó, tại tỉnh Khánh Hòa, Sở Xây dựng tỉnh cho biết các dự án có condotel chiếm đến hơn 65% dự án BĐS đã và đang triển khai. Những dự án này tập trung nhiều nhất tại TP Nha Trang, bắc bán đảo Cam Ranh (Bãi Dài). Một số dự án đã hoàn thiện, đi vào hoạt động ổn định như Vinpearl Empire Condotel, Vinpearl Beachfront Condotel, khách sạn Havana…

Ông Trần Văn Thọ, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa, cho biết: “Các dự án đã hoàn thiện hoạt động tương đối ổn. Một số khác đang triển khai thì chững lại hoặc hoạt động cầm chừng. Lý do một phần do CĐT không huy động được vốn, còn nhà đầu tư thì đang chờ khung pháp lý”.

Theo Hiệp hội BĐS Nha Trang - Khánh Hòa, các dự án đang cung cấp một lượng lớn condotel là The Arena, Panorama, Gold Coast, Ocean Gate, Swisstouches La Luna, Nha Trang City Central… Thời gian qua, CĐT liên tiếp mở các chiến dịch quảng bá rầm rộ, tung chính sách khuyến mãi khủng nhưng số giao dịch thành công không đáng kể.

Ông Nguyễn Xuân Thùy, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Nha Trang - Khánh Hòa, lý giải: “Lượng giao dịch giảm mạnh do pháp lý condotel chưa rõ ràng. Phần nữa vì giá bán cao, chủ yếu dành cho nhà đầu tư lâu dài. Những người lướt sóng condotel thì sẽ rất khó để tìm người bán lại”.

Bà Trần Lan Phương (ngụ phường Lộc Thọ, TP Nha Trang) là một nhà đầu tư condotel rất sớm và khá nổi tiếng ở Khánh Hòa. Có thời điểm bà Phương sở hữu gần 20 căn condotel của nhiều dự án lớn. Tuy nhiên, hiện nay bà chỉ còn sở hữu ba căn condotel “để có cớ đi lại cho vui với bạn bè” như cách bà nói.

“Người có vốn nhàn rỗi thì không muốn đầu tư condotel vì pháp lý chưa đảm bảo. Người dùng vốn kinh doanh hoặc lướt sóng thì rủi ro cao. Tỉ lệ lợi nhuận CĐT đưa ra cũng không hấp dẫn lắm, đó là chưa nói không có gì để đảm bảo” - bà Phương phân tích.

Đây cũng chính là lý do bà quyết định bán lại gần hết số condotel đang sở hữu dù lợi nhuận chưa được là bao. Bà Phương cho biết nhiều nhà đầu tư thứ cấp cũng đang tìm cách “tháo chạy” như mình.

Tuy nhiên, cũng có những khách hàng tỏ ra lạc quan. Đơn cử như ông Đức, một nhà đầu tư sống tại TP.HCM, chia sẻ ông sở hữu nhiều condotel tại một số tỉnh, thành. Yếu tố hàng đầu ông lựa chọn khi đầu tư là uy tín, năng lực của CĐT. Thứ hai là vị trí condotel phải ven biển để khai thác được du lịch và chất lượng quản lý chuẩn năm sao. Đặc biệt, chủ dự án có thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, thậm chí đơn vị đẳng cấp quốc tế. “Giá trị căn condotel mình mua sẽ cao hơn nhưng chắc chắn ít rủi ro hơn” - ông Đức nói.

Các căn condotel ông Đức đầu tư được cam kết trả lợi nhuận hợp lý, 8%-10%/năm. Từ khi dự án đi vào vận hành, mỗi năm ông thu lợi nhuận khoảng 300 triệu đồng.

Hai dự án condotel “khủng” là Soleil Ánh Dương (phải) và Đà Nẵng Times Square ngay mặt tiền biển Đà Nẵng. Ảnh: TẤN VIỆT

Chủ đầu tư kín tiếng, ngân hàng không dễ cho vay

Khi PV liên lạc để nắm thông tin, đại diện một số CĐT dự án condotel ở Nha Trang tỏ ra kín tiếng khi nói về tình hình kinh doanh dự án của mình. Theo một số CĐT, do loại hình này còn mới ở Việt Nam nên các ngân hàng lẫn nhà đầu tư thứ cấp còn e ngại. Khó khăn lớn nhất hiện nay của loại hình này là chưa có luật để điều chỉnh. Nhà đầu tư hy vọng rằng khi Nhà nước hoàn thiện về pháp lý, những vướng mắc, rào cản của condotel mới có thể được phá bỏ.

Trong khi đó, lãnh đạo một ngân hàng thương mại ở TP Nha Trang nhận định đặc trưng của các dự án condotel là vốn tự có của doanh nghiệp chỉ một phần nhỏ, phần lớn còn lại huy động từ các nhà đầu tư thứ cấp, tức người mua. Do đó khi sản phẩm không bán được, nguy cơ dự án bị đình trệ rất cao.

“Có cái gọi là “đòn bẩy vốn vay” khi CĐT lấy dự án ra vay ngân hàng. Tuy nhiên, ngân hàng sẽ trói buộc rất nhiều điều kiện. Muốn vay vốn thì doanh nghiệp buộc phải chứng minh là bán được sản phẩm, ít nhất khoảng 40% lượng căn hộ. Ngay cả khách hàng dùng căn hộ condotel để vay tiền cũng không dễ vì khung pháp lý của loại hình căn hộ này chưa có, dễ nảy sinh tranh chấp quyền lợi” - vị lãnh đạo ngân hàng chia sẻ.

Theo phân tích của ông Nguyễn Trí Hiếu, cố vấn cấp cao của Hội đồng quản trị Ngân hàng Thương mại cổ phân Quốc dân (NCB), các khoản vay đối với condotel đều thuộc khoản vay dành cho kinh doanh BĐS có hệ số rủi ro rất cao. Trong khi đó, hệ số rủi ro cho vay mua nhà ở thì thấp hơn.

Từ ngày 1-1-2020, hệ số rủi ro khoản vay mua nhà ở sẽ áp dụng theo Thông tư mới số 22/2019 của Ngân hàng Nhà nước. Theo đó, hệ số rủi ro tiếp tục nâng lên là 200% cho kinh doanh BĐS và từ 50% đến 150% cho vay cá nhân mua nhà.

Như vậy, trường hợp condotel có hệ số rủi ro cao thì ngân hàng sẽ cần vốn dày hơn, nếu chuyển sang căn hộ chung cư thì trước mắt ngân hàng sẽ giảm bớt được áp lực về vốn chủ sở hữu. “Điều này đồng nghĩa với việc người mua condotel được lợi theo” - ông Hiếu phân tích.

Lý thuyết là vậy nhưng ông Hiếu cũng chỉ ra nếu trước đây condotel được mỗi chủ dự án quản lý, rủi ro thấp nên ngân hàng chấp nhận một tỉ lệ cho vay cao, có dự án lên tới 90% giá trị tài sản thì khi chuyển thành nhà ở tỉ lệ cho vay sẽ giảm xuống.

“Ngân hàng khi cho vay dự án condotel nếu CĐT thua lỗ, phát sinh tranh chấp thì rủi ro cho ngân hàng là rất lớn” - ông Hiếu nói.

Nhận rõ bản chất vận hành của condotel

Dự báo tình hình trước mắt, ông Nguyễn Xuân Thùy tỏ ra khá lo lắng cho bức tranh condotel tỉnh nhà. Ông chỉ ra hai nguy cơ lớn, đó là “vỡ trận” dây chuyền của các dự án condotel và làn sóng tranh chấp giữa CĐT và các nhà đầu tư thứ cấp tăng cao.

“Khi một dự án condotel thất bại hoặc xảy ra tranh chấp, nó sẽ gây hiệu ứng domino đối với các dự án khác. Tất cả dự án condotel đều chưa có khung pháp lý riêng nên đều không bền vững như nhau, tiềm ẩn nguy cơ giống nhau” - ông Thùy nói.

Các dự án có condotel kinh doanh loại hình căn hộ du lịch, thời hạn sử dụng theo thời hạn dự án thường là 50 năm. Ở Đà Nẵng hiện nay chưa cấp bất kỳ giấy chứng nhận quyền sử dụng nào liên quan đến condotel. Nếu có thì chỉ cấp theo thời hạn của dự án. Ông TÔ VĂN HÙNG, Giám đốc Sở TN&MT TP Đà Nẵng   Vụ việc “vỡ trận” cam kết lợi nhuận của Cocobay tất yếu sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư.  Các doanh nghiệp chuyên về BĐS muốn chuyển sang phát triển BĐS nghỉ dưỡng đòi hỏi phải có năng lực trong vận hành kinh doanh ngành du lịch chứ không đơn thuần chỉ giỏi BĐS. BĐS du lịch là lĩnh vực kinh doanh hoàn toàn khác. Cocobay tự nghĩ về năng lực của mình nhiều trong khi thiếu phương án kinh doanh và thiếu cả đơn vị hợp tác kinh doanh có tầm. Tóm lại là bài toán kinh doanh không đúng và không trúng. Ông NGUYỄN VĂN ĐÍNH, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam   Câu chuyện Cocobay là lời cảnh báo tích cực, giúp nhà đầu tư mô hình này khôn ngoan, cẩn trọng hơn khi đầu tư. Đồng thời xem xét kỹ về cam kết lợi nhuận, trách nhiệm của CĐT, vị trí khai thác của dự án, các dịch vụ tiện ích... Bản thân CĐT cũng phải điều chỉnh, thay đổi cách quản lý vận hành, nâng cao chất lượng dịch vụ và cam kết với khách hàng hợp lý hơn. Ông NGUYỄN DUY THÀNH, Tổng giám đốc Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu Global Home

Ngược lại, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu Global Home, lại tỏ ra khá lạc quan. Ông cho rằng từ sự đổ bể của Cocobay Đà Nẵng mà quá lo ngại về condotel thì chưa hợp lý. Theo ông nhận định mô hình condotel tại Việt Nam rất tiềm năng và hấp dẫn. Nếu dự án cam kết lợi nhuận hợp lý, không tạo áp lực chi phí quản lý vận hành, bảo đảm chất lượng dịch vụ, vị trí thu hút du khách thì kết quả kinh doanh sẽ khả quan.

Ông dẫn chứng một dự án dạng condotel ở Hà Nam, hay một số dự án tại Phan Thiết (Bình Thuận) đang khai thác tốt bởi họ quản lý chuyên nghiệp, hướng về chất lượng dịch vụ của một khách sạn năm sao chứ không phải vận hành kiểu chung cư.

Nói về hiệu quả kinh doanh của loại hình này, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng doanh nghiệp đầu tư condotel muốn thành công thứ nhất phải tự học hỏi, nghiên cứu bài bản kinh doanh khách sạn du lịch; thứ hai, nếu không đủ năng lực thì phải hợp tác với những đơn vị có năng lực trong lĩnh vực này.

Ông Đính cho rằng đẩy nhanh việc xây dựng  khung pháp lý chỉ là một khía cạnh, bởi đây là những thương vụ đầu tư mà vấn đề lớn nhất phải là hiệu quả.

“Khách hàng phải tỉnh táo, xem xét kỹ năng lực thực hiện kinh doanh sau đầu tư hạ tầng của CĐT, phải có phương án kinh doanh, ăn chia cụ thể chứ đừng nghe cam kết trên hợp đồng” - ông Đính nhấn mạnh.