Những năm qua, với quỹ đất ngày càng khan hiếm, vướng mắc pháp lý kéo dài khiến thị trường bất động sản TP.HCM dần nhường sân lại cho bất động sản các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An.
Bất động sản Bình Dương dẫn dắt thị trường
Trong các tỉnh thành vệ tinh TP.HCM thì bất động sản Bình Dương nổi trội hơn hẳn với nguồn cung dồi dào, đa phân khúc, lượng giao dịch lớn.
Theo báo cáo của kênh Batdongsan.com.vn, từ quý III-2024, sức mua đã quay trở lại thị trường Bình Dương với mức độ quan tâm tăng 32% so với cùng kỳ năm trước, tăng mạnh nhất so với các tỉnh khác lân cận TP.HCM như Bà Rịa – Vũng Tàu tăng 22%, Đồng Nai tăng 18%, Long An tăng 17%.
Đáng chú ý như căn hộ chung cư là phân khúc thu hút quan tâm lớn nhất cả trên thị trường bán và cho thuê tại Bình Dương, tập trung ở khu vực gần TP.HCM. Bình Dương cũng đang chiếm tỉ trọng lớn trong cung cấp nguồn cung căn hộ ra thị trường phía Nam với gần 40%.
Bước qua quý IV-2024, hàng loạt dự án mới tại Bình Dương liên tục được công bố, nhiều dự án cũ cũng được khởi động lại. Nổi bật với nhiều dự án căn hộ vừa túi tiền có giá dao động từ 30-32 triệu đồng/m2 được mở bán.
Sức hút của địa ốc Bình Dương còn minh chứng bằng sự hiện diện của hàng loạt nhà đầu lớn trong và ngoài nước đổ vốn đầu tư. Đơn cử như trong tháng 9-2024, Liên doanh Nhật Bản gồm Cosmos Initia (thành viên Daiwa House Group), Công ty cổ phần Đầu tư TT Capital và Koterasu Group đã khởi công dự án căn hộ vừa túi tiền giá chỉ từ 1,2 tỉ đồng/căn tại TP Dĩ An.
Bên cạnh đó, Kim Oanh Group cũng hợp tác ba tập đoàn đến từ Nhật Bản là Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development để phát triển dự án tại đây. Tập đoàn Gamuda Land (Malaysia) cũng đầu tư dự án nhà phố thương mại với tổng vốn khoảng 4.000 tỉ đồng tại TP Thủ Dầu Một.
Ông Nguyễn Văn Quốc, Phó giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại TP Thuận An, cho biết lợi thế của bất động sản Bình Dương là khả năng kết nối với TP.HCM và các tỉnh lân cận được chú trọng đầu tư hạ tầng. Các tuyến đường như Quốc lộ 13, đường ĐT 743, Vành đai 3, Vành đai 4... được mở rộng, nâng cấp, tạo ra khả năng kết nối thông suốt.
Mức giá bất động sản tại Bình Dương cũng mềm hơn TP.HCM nên hấp dẫn khách hàng, đặc biệt ở các dự án pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng nhanh chóng.
Ông Nguyễn Văn Quốc, Phó giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại TP Thuận An
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết bất động sản Bình Dương - cụ thể là căn hộ đang hút khách là do nhu cầu ở thực rất lớn.
Là thủ phủ công nghiệp phía Nam, Bình Dương thu hút nhu cầu sinh sống lớn, tỉ lệ gia tăng dân số cao. Theo Tổng cục Thống kê, mật độ dân số và tỉ suất nhập cư Bình Dương là 26,4% đứng đầu cả nước. Ngoài ra, mặt bằng giá căn hộ chung cư tại Bình Dương cũng thấp hơn so với TP.HCM.
TP.HCM vẫn duy trì vị thế
Nhiều ý kiến cho rằng với sự tăng trưởng mạnh mẽ, lợi thế sẵn có, Bình Dương sẽ thay thế TP.HCM dẫn dắt thị trường bất động sản phía Nam. Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá bất động sản TP.HCM vẫn có nhiều lợi thế để giữ vững vị trí.
Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho biết khi nguồn cung ở TP.HCM gặp khó khăn, các chủ đầu tư dịch chuyển về Bình Dương phát triển dự án. Tuy nhiên, bất động sản TP.HCM trong vài năm tới, sau khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, thì chắc chắn nguồn cung sẽ mở lại.
“Vị trí TP.HCM vẫn là lợi thế của bất động sản. Một số khu vực tại TP.HCM vẫn còn quỹ đất lớn như ở khu Tây, các doanh nghiệp đã phát triển thành các cụm dân cư quy mô từ 5-10 ha. Bán nhà giá vừa tầm, đáp ứng nhu cầu ở thực”- ông Quang phân tích.
Tuy nhiên, ông Quang cũng cảnh báo bất động sản Bình Dương cần lưu ý cung cầu. Bởi lẽ, hiện bất động sản tỉnh này đang phát triển mạnh phân khúc căn hộ nên đã đẩy giá bán quá cao. Giá bán không phù hợp với người dân tại đây mà nhu cầu ở chung cư lại không nhiều. Nếu để tiếp tục tăng tăng cung thì có nguy cơ dội hàng, tồn kho sẽ rất lớn.
Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng bất động sản TP.HCM sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường vì có lợi thế có nền kinh tế sôi động, các lĩnh vực khác như thương mại, dịch vụ, du lịch, logistics… đều phát triển mạnh mẽ hơn.
Tuy nhiên, với quỹ đất thu hẹp dần thì TP.HCM trong vài năm tới sẽ phát triển mạnh bất động sản thương mại, dịch vụ như văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ…
Đối với chủ đầu tư bất động sản Bình Dương, TS Điền cho rằng cần lưu ý về nguồn cung dự án, đánh giá đúng nhu cầu thực, vị trí dự án. Quỹ đất còn nhiều, giá nhà ở riêng lẻ tại nhiều khu vực Bình Dương vẫn thấp, khi đó căn hộ sẽ bị cạnh tranh rất lớn với nhà phố.
Ngoài ra, không phải ai cũng sẵn sàng mua nhà ở Bình Dương để đi làm việc tại TP.HCM. Nhiều chuyên gia, kỹ sư nước ngoài dù làm việc Bình Dương nhưng họ lại chọn thuê căn hộ ở TP.HCM.
49% khách hàng mua căn hộ Bình Dương đến từ TP.HCM
Theo dữ liệu của kênh Batdongsan.com.vn, trong 9 tháng đầu năm 2024, với lợi thế an cư, mức độ quan tâm chung cư Bình Dương chủ yếu đến từ nhu cầu người dân địa phương và lân cận. Về mặt địa lý, mức độ quan tâm chung cư Bình Dương đến từ 2 nhóm khách hàng chính là Bình Dương và TP.HCM. Trong đó khách hàng từ TP.HCM chiếm 49%, khách hàng Bình Dương chiếm 33%.
Mặt bằng giá căn hộ chung cư tại Bình Dương cũng thấp hơn so với TP.HCM khi trung bình tại 3 điểm nóng là Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một chỉ dao động 28-33 triệu đồng/m².
