Các chuyên gia của Savills Việt Nam cho biết đối với các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, Luật Đất đai 2024 sẽ đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng thông qua việc áp dụng các khung giá thị trường.
Đặc biệt, nhiều dự án hạ tầng đang nâng cao khả năng kết nối thông qua đường bộ, cao tốc, cầu và đường vành đai. Điều này giúp kết nối khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố, cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cho cư dân một cách hiệu quả hơn.
Hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối với các khu vực lân cận đang là động lực lớn để cải thiện nút thắt về quỹ đất, chi phí đầu tư, từ đó góp phần giải quyết vấn đề khả năng chi trả của người dân với bất động sản.
2 yếu tố khiến người dân TP.HCM chịu mua căn hộ vùng ven
Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, cho biết việc phát triển cơ sở hạ tầng như metro, cao tốc, cầu đường… đã kéo các khu vực ngoại ô lại gần với trung tâm thành phố hơn, giúp giảm bớt thời gian di chuyển.
Điều này được nhận thấy rõ ràng nhất với mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng (TODs) như hệ thống metro, tạo điều kiện cho phát triển quy mô lớn và mật độ dân cư cao dọc theo tuyến đường, giúp việc đi lại từ các khu vực ngoại ô trở nên hiệu quả hơn.
"Việc phát triển dự án nhà ở ra khu ngoại ô giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn” - bà Giang nói.
Về mặt địa hình, các chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng Hà Nội và TP.HCM không có những phân tách giữa các khu vực đô thị kề nhau một cách rõ ràng. Các tỉnh lân cận đang được kéo gần hơn vào các thành phố lớn, giúp những thành phố này tiếp tục được mở rộng. Với việc gia tăng hạ tầng kết nối, thời gian di chuyển được rút ngắn, các khu vực ngoại ô nhanh chóng và dễ dàng tiếp cận trung tâm của đô thị lớn.
Mức giá của bất động sản tại các tỉnh lân cận đang còn thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền người dân TP.HCM, Hà Nội so với các thành phố trung tâm. Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả hai địa phương đều có mức giá đất trung bình khoảng 1.500 USD/m² (tương đương 37,5 triệu đồng/m2) nhà ở (căn hộ). Đây là mức giá khá phải chăng, số đông người dân tiếp cận được.
Quá trình sở hữu nhà và tích lũy vốn thường bắt đầu từ các căn hộ nhỏ giá cả phải chăng, sau đó khi gia đình tích lũy được tài sản, họ sẽ chuyển đến các căn hộ lớn hơn. Việc mua nhà tại các vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, việc cung cấp hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn hơn ở các vùng lân cận, giải quyết được vấn đề về giá. Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở.
Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam
Nguồn cung 24.000 căn hộ bình dân trong 3 năm tới
Ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho thấy dòng sản phẩm căn hộ dưới 3 tỉ đồng được xem là bình dân ở TP.HCM. Tuy nhiên, nguồn cung này đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km. Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn cho người dân TP.HCM khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này.
Với cơ sở hạ tầng ngày càng mở rộng, các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai sẽ cải thiện nguồn cung căn hộ bình dân với gần 24.000 căn trong 3 năm tới. Hiện người dân TP.HCM chiếm tới 80% lượng giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong nửa đầu năm 2024.
Về giải pháp chung, nghiên cứu của Savills Impacts cũng nhấn mạnh không có giải pháp duy nhất nào để thúc đẩy nguồn cung nhà ở và cải thiện khả năng chi trả của người mua. Rõ ràng là cả khu vực tư nhân và nhà nước đều không thể tự mình thực hiện.
Khi hợp tác để cùng giải quyết vấn đề này, khu vực tư nhân có thể mang lại vốn và chuyên môn, trong khi khu vực công có thể cung cấp khả năng tiếp cận đất đai và môi trường kinh doanh minh bạch cho các nhà đầu tư.
