Trong dự thảo lần hai về việc sửa đổi Luật Nhà ở mới đây, Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra phương án quy định về thời hạn sử dụng của nhà chung cư. Trước đó, Bộ Xây dựng cũng từng đề xuất quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư chỉ 50-70 năm và đề xuất này đã gặp phải nhiều ý kiến phản đối.
Bộ Xây dựng: Cần thiết phải có thời hạn sở hữu
Cụ thể, trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Thứ nhất là giữ nguyên như trước, thứ hai là quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
 |
| Theo Bộ Xây dựng, trường hợp không tiếp tục xây dựng lại thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Ảnh: TRỌNG PHÚ |
Phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được áp dụng đối với các loại nhà chung cư, bao gồm nhà chung cư thương mại, nhà chung cư xã hội, nhà chung cư tái định cư, nhà chung cư công vụ.
Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế. Trong hợp đồng mua bán căn hộ và trong giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cũng phải nêu rõ thời hạn này.
Tại dự thảo, Bộ Xây dựng cũng nêu ra phương án xử lý khi nhà chung cư hết thời hạn sở hữu. Theo đó, khi hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu sẽ được xem xét gia hạn sở hữu.
Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ. Nếu nhà chung cư này theo quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại. Nếu không tiếp tục xây dựng lại thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đề xuất này cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ, đánh giá tác động thật thấu đáo và cần lấy ý kiến của người dân là đối tượng chính bị tác động.
Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
Ủng hộ phương án sở hữu nhà chung cư vô thời hạn
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo ông Châu, xét theo tâm lý của đại đa số người Việt đều mong muốn sở hữu nhà ở lâu dài. Thêm vào đó, thói quen sử dụng nhà chung cư chỉ mới từng bước được định hình trong một thập niên trở lại đây. Nếu quy định thời hạn sở hữu thì cũng ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường căn hộ.
Ông Châu cho rằng với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, Nhà nước phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình này nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên, không vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có niên hạn sử dụng mà lại đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là không phù hợp.
Theo TS Nguyễn Hữu Nguyên, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư hỏi ý kiến của người dân thì đa phần sẽ không đồng ý. Bởi tâm lý của người Việt là mua nhà không phải chỉ cho họ mà còn là của để dành cho con cháu với quan niệm “an cư lạc nghiệp”.
TS Nguyên cho rằng việc quy định thời hạn sở hữu sẽ khiến gây xáo trộn cuộc sống của người dân và tạo ra sự bất ổn xã hội. “Theo tôi, vẫn nên duy trì như cũ với việc sở hữu nhà chung cư vô thời hạn” - TS Nguyên nói.
Ủng hộ phương án giữ nguyên như cũ, ông Nguyên cho rằng khi nhà chung cư bị hư hỏng, Nhà nước tháo dỡ để xây dựng lại. Khi Nhà nước xây dựng xong, người dân quay về ở căn hộ mới, có thể họ sẽ phải trả thêm khoản tiền do nhà mới được xây dựng lại. “Cũng như chúng ta ở nhà phố đến mấy chục năm sau cũng sẽ hư hỏng và sẽ phải bỏ ra một khoản tiền để sửa chữa hoặc xây dựng lại. Nhà chung cư cũng như thế thôi. Theo ứng xử với nhà chung cư theo cách này, người dân sẽ yên tâm hơn là quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư” - TS Nguyên phân tích.•
Lý do đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư
Về lý do đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng cho hay Luật Nhà ở năm 2014 đã có một số tồn tại, hạn chế, đặc biệt chưa quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trong khi đó, pháp luật về xây dựng hiện hành đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình theo hồ sơ thiết kế (50-70-90 năm… tùy theo từng công trình). Theo đó, khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu công trình phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền và dự kiến phương án xử lý, như gia cố để tiếp tục được sử dụng hoặc phải phá dỡ công trình…
Bộ Xây dựng dẫn giải theo quy định của pháp luật về dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy, Điều 214 BLDS quy định nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ thực hiện theo luật định.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 7-2022, trên cả nước có 4.500 nhà chung cư (trong đó có 2.467 chung cư cũ; 1.955 chung cư thương mại, tái định cư), tập trung chủ yếu tại Hà Nội (2.498 chung cư, trong đó có 1.579 chung cư cũ và 919 chung cư thương mại) và TP.HCM (1.440 chung cư, trong đó có 867 chung cư thương mại và 573 chung cư cũ).
Thực tế trong thời gian qua, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản của người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Nguyên nhân do người dân cho rằng quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, gây khó khăn cho công tác cải tạo các chung cư cũ. Cùng với đó, các quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 101/NĐ-CP và Nghị định 69/2021/NĐ-CP cũng bộc lộ các hạn chế, cần phải nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung, luật hóa để đảm bảo hiệu lực pháp lý, thúc đẩy nhanh việc cải tạo các chung cư cũ…
