Chê giá thuê mặt bằng trung tâm đắt đỏ, nhà kinh doanh chạy ra vùng ven

Hơn một năm qua, người dân khu vực trung tâm TP.HCM đã quen mắt với những tấm biển quảng cáo cho thuê mặt bằng xếp chồng lên nhau ở các tuyến đường Lý Tự Trọng, Đồng Khởi, Lê Lợi, Hai Bà Trưng…

Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản chỉ ra mặt bằng bán lẻ trong trung tâm thương mại khu vực trung tâm luôn có tỉ lệ lấp đầy cao. Tuy nhiên, ông Minh Phan - Giám đốc điều hành Công ty cổ phần Site Plus (đơn vị tư vấn chiến lược và phát triển mặt bằng) đánh giá điều này không phản ánh được thị trường mặt bằng nhà phố kém sức hút hơn so với mặt bằng trung tâm thương mại.

Mặt bằng nhà phố ngoài trung tâm hút khách

Ông Minh Phan cho biết từ đầu năm tới nay, các khách hàng từ bán lẻ và F&B (ngành hàng ăn uống) của Site Plus vẫn luôn có nhu cầu tìm kiếm mặt bằng nhà phố để mở rộng sự hiện diện của mình. Tuy nhiên, điểm khác biệt là nhu cầu này đang có sự dịch chuyển sang các khu vực ngoài trung tâm như quận 12, Gò Vấp, TP. Thủ Đức...

"Tiêu biểu, một khách hàng là chuỗi cà phê cũng đang đặt hàng chúng tôi 20 mặt bằng cho cuối năm 2024 và đầu năm 2025 ở các vị trí ngoài trung tâm. Như vậy, đâu phải mặt bằng nhà phố bị ế” - ông Minh Phan phân tích.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Văn Trường, Tổng giám đốc chuỗi Hải sản Hoàng Gia, cũng cho biết luôn có nhu cầu phát triển mặt bằng mới nhưng không còn chú trọng ở những vị trí vàng nữa.

Trước đây, doanh nghiệp ông Trường thường chọn các khu vực trung tâm, đắc địa để mở chuỗi, vừa thực hiện marketing vừa tăng điểm chạm cho khách hàng. Tuy nhiên ở thời điểm hiện tại, điều này đã không còn phù hợp nữa.

“Thay vào đó chúng tôi tập trung tìm kiếm các mặt bằng thực sự mang lại hiệu quả tài chính cho doanh nghiệp. Hiện tại, chúng tôi đang tập trung phát triển các khu vực ngoài trung tâm nhưng có tiềm năng kinh tế lớn như quận 7, TP Thủ Đức.

Trước đây, chúng tôi từng quyết định đóng một chi nhánh lớn ở trung tâm vì chủ nhà đòi tăng thêm 20% giá sau khi kết thúc hợp đồng. Theo tôi, hiện nay có rất nhiều cách để marketing thương hiệu, mặt bằng đắc địa không còn là phương án tối ưu, khi các nền tảng mạng xã hội phát triển mạnh mẽ" - ông Trường nói.

Theo đó, đơn vị này vừa mới khai trương thêm một chi nhánh hải sản với diện tích sàn lên tới 2.000 m² tại quận 7 (TP.HCM).

Điều đáng chú ý là mặt bằng này nằm ngay khu vực sầm uất, với nhiều cư dân Hàn Quốc sinh sống, tệp khách hàng tiềm năng nhưng theo ông Trường giá thuê lại tốt hơn so với trung tâm.

Tương tự, Starbucks, thương hiệu cà phê nổi tiếng của Mỹ, tháng trước cũng quyết định trả mặt bằng rộng hơn 200 m² trên đường Hàn Thuyên và mở mới một cửa hàng khác tại Đà Lạt. Nguyên nhân của việc trả mặt bằng này được biết đến là do không thể đàm phán gia hạn hợp đồng.

Thông tin từ môi giới cho biết chủ mặt bằng đã tăng giá thuê, với giá 30.000 USD/tháng (khoảng 757 triệu đồng/tháng), tương đương 9 tỉ đồng/năm, tăng hơn 600 triệu đồng/năm so với giá thuê cũ.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2024, giá thuê mặt bằng nhà phố TP.HCM tiếp tục có xu hướng tăng cao so với cùng kỳ năm trước. Các khu vực như quận 1, 3, 4 và 2 cũ (nay là TP Thủ Đức) đều tăng từ 25-40%, chỉ khu vực quận 7 là giảm nhẹ hơn 4%. Đây được cho là nguyên nhân gây áp lực đối với các thương hiệu có nhu cầu đi thuê mặt bằng nhà phố.

Đón sức mua cuối năm

Ông Minh Phan cho rằng nguyên nhân của sự dịch chuyển về nhu cầu thuê mặt bằng nhà phố nói trên một phần đến từ giá cho thuê tại khu trung tâm đang neo quá cao, khiến các doanh nghiệp bán lẻ buộc phải từ bỏ. Phần còn lại đến từ tệp khách hàng và chiến lược kinh doanh của mỗi doanh nghiệp.

"Dễ nhận thấy đối với các mặt bằng bị bỏ trống ở các tuyến phố trung tâm nhiều năm chưa có người thuê, ngoài giá quá cao thì một số vị trí còn vướng pháp lý, vướng khu vực rào chắn xây dựng hoặc đất nhà nước có thời gian thuê ngắn… Những nguyên nhân này đã khiến cho mặt bằng nhà phố khu vực trung tâm ế khách”- ông Minh Phan nói.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, bà Võ Thị Phương Mai, Phó giám đốc phụ trách dịch vụ bán lẻ toàn quốc, CBRE Việt Nam cũng nhìn nhận, cứ dịp cuối năm nhu cầu thuê mặt bằng nhà phố lại tăng cao, nhất là lĩnh vực bán lẻ và F&B.

Tôi cho rằng đây là quy luật bình thường. Từ giờ đến cuối năm, nhất là từ tháng 9, tháng 10, và muộn nhất là tháng 11 chúng ta sẽ thấy ngành bán lẻ, F&B gia tăng tìm mặt bằng để bắt kịp nhu cầu tiêu dùng dịp lễ cuối năm.

Với các thương hiệu đã có vị trí nhất định hoặc định vị ở phân khúc tầm trung sẽ có xu hướng mở rộng ra vùng ven, hoặc khu vực có mật độ dân cư cao như Gò Vấp, Bình Thạnh, quận 7... để phù hợp với tệp khách hàng. Đồng thời đảm bảo nguồn ngân sách đủ để chi trả cho mặt bằng và chi phí vận hành.

Bà Võ Thị Phương Mai, Phó giám đốc phụ trách dịch vụ bán lẻ toàn quốc, CBRE Việt Nam

Bà Mai nói thêm rằng giá thuê mặt bằng nhà phố khu vực trung tâm bao giờ cũng cao hơn các quận khác. Vì thế, những vị trí đắc địa thường là lựa chọn của các thương hiệu mới gia nhập thị trường, hoặc các thương hiệu ở phân khúc cao cấp, xa xỉ.

Đồng tình, bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý cấp cao Dịch vụ cho thuê bán lẻ Savills TP.HCM cũng đánh giá khu vực trung tâm thường có sức hút mạnh mẽ hơn với các thương hiệu xa xỉ.

Hiện nay, dù nhiều thương hiệu lớn đã xuất hiện, giúp thị trường mặt bằng bán lẻ bớt ảm đạm song điều này chưa đủ sức để vực dậy phân khúc vốn đang bị bao trùm bởi những khó khăn. Đặc biệt là kể từ sau làn sóng tháo chạy từng xảy ra vào đầu năm 2023 vì giá thuê quá đắt đỏ.

Đại diện một đơn vị F&B cho rằng việc giảm giá thuê nhà ở khu vực trung tâm sẽ khó xảy ra, nhất là với các chủ nhà không bị áp lực kinh tế.

"Chính vì thế, ở góc độ kinh doanh, tôi cho rằng chi phí mặt bằng chỉ nên chiếm 10 - 20% tổng chi phí, chúng ta hoàn toàn có thể dịch chuyển sang khu vực kinh tế tiềm năng khác như quận 7, Tân Bình, Gò Vấp... miễn là phù hợp với tệp khách hàng mong muốn"- vị này chia sẻ.

Nhìn về tương lai bà Mai vẫn kỳ vọng thị trường mặt bằng bán lẻ khu vực trung tâm sẽ khởi sắc vào năm 2025 khi có thêm nguồn cung và nhiều thương hiệu mới xuất hiện ở Việt Nam.