Nhiều nhà đầu tư nước ngoài rất muốn tiến hành các thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) bất động sản nhà ở tại TP.HCM và các thành phố lớn nhưng gặp các vướng mắc thủ tục pháp lý.
M&A dự án gặp vướng quy định
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết các thương vụ M&A dự án bất động sản có thể giúp giải phóng hàng tồn kho nhanh hơn và mang lại những chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh hơn. Đồng thời tháo gỡ nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư, mở nguồn cung cho bất động sản, kéo giảm giá nhà.
Thế nhưng, ông Châu thông tin không có bất kỳ dự án nào được thực hiện thông qua hình thức M&A trong 8 tháng đầu năm 2024 tại TP.HCM. Nguyên nhân các giao dịch này đang bị ách tắc theo ông Châu là do quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản yêu cầu bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được phép chuyển nhượng.
HoREA cho biết pháp luật về đất đai quy định chủ đầu tư dự án chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Nghĩa vụ tài chính này chỉ thực hiện một lần. Trong khi bên chuyển nhượng đang khó khăn không có dòng tiền mới bán mà quy định bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được phép bán thì bất hợp lý.
"Ngược lại, bên nhận chuyển nhượng (bên mua lại dự án) thường là các tổ chức kinh tế có năng lực tài chính thì không được đóng phần nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, hoàn toàn có thể bổ sung quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này và không có nguy cơ làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước" - ông Châu phân tích.
Trước đó, HoREA đã có văn bản kiến nghị cho phép chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo HoREA, cần sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan thì bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện.
Vốn ngoại đổ sang bất động sản hạ tầng, văn phòng
TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết các nhà đầu tư nước ngoài nhận thấy các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM là những đại đô thị với tiềm năng đầu tư rất hấp dẫn, tuy nhiên họ đang gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý và việc tiếp cận quỹ đất.
"Nhà đầu tư nước ngoài đang khó chen chân vào hai thị trường này, ngoại trừ trường hợp hợp tác với các doanh nghiệp trong nước. Thị trường dành cho các nhà đầu tư nước ngoài rất lớn nhưng cũng rất khó tiếp cận, ngoại trừ những dự án đã có từ lâu và đã hoàn thiện pháp lý 5 - 7 năm trước"- TS Sử Ngọc Khương nói.
“Khẩu vị” của các nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện M&A tại Việt Nam vẫn hướng vào lĩnh vực bất động sản nhà ở nhưng số lượng giao dịch rất hạn chế. Điển hình chỉ có một số ít nhà đầu tư như từ Malaysia sở hữu một vài dự án. Do đó, từ nay đến cuối năm, khó có thể kỳ vọng vào các thương vụ M&A mới.
Theo TS Sử Ngọc Khương, hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản nhà ở đang chuyển dần sang phân khúc bất động sản hạ tầng và các tòa nhà văn phòng cho thuê.
Một điểm sáng của thị trường là khu kinh tế trọng điểm phía Nam, đặc biệt là các nhóm cảng biển ở Bà Rịa - Vũng Tàu, cùng với các khu công nghiệp và hạ tầng cảng biển. Đây là khu vực rất thuận lợi để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Gần đây, sự chú ý của các nhà đầu tư quốc tế còn tập trung vào việc phát triển trung tâm dữ liệu, một phân khúc mà nhiều quốc gia đang nhắm đến khi đầu tư vào thị trường Việt Nam.
“Hiện nay, do việc phát triển các dự án mới còn gặp nhiều khó khăn vì quỹ đất hạn chế và thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài nên các nhà đầu tư nước ngoài đã chuyển hướng M&A, đầu tư vào các tài sản tạo ra dòng tiền như tòa nhà văn phòng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ…”- TS Sử Ngọc Khương chia sẻ.
