Giá nhà, đất tăng cao và những hệ lụy

16/06/2021 06:28

Một thực tế hiện nay là giá bất động sản (BĐS) tăng mạnh không phải theo năm mà là hàng tháng khiến cơ hội an cư của nhiều người dân ở các đô thị lớn như TP.HCM ngày càng xa vời. Ở các tỉnh, khi những thông tin còn nằm trên giấy về đầu tư làm đường, xây cầu, sân bay hay thay đổi địa giới hành chính, luôn là những lý do khiến giá nhà, đất dậy sóng.

Tiết kiệm cả đời cũng không mua nổi nhà

Ông Võ Ngọc Lâm (ngụ TP Thủ Đức) cho biết nhiều năm lập nghiệp tại TP.HCM nhưng vẫn chưa thể an cư vì giá nhà, đất tăng quá nhanh, trong khi thu nhập của ông thấp. “Tài chính khoảng 1 tỉ đồng, tôi cố vay thêm để mua căn hộ khoảng 1,5 tỉ đồng nhưng giờ ở TP.HCM không còn, căn hộ chỉ 50 m² giờ giá cũng 2 tỉ đồng. Thậm chí căn hộ các tỉnh lân cận như Bình Dương giá cũng đã trên 30-40 triệu đồng/m²” - ông Lâm nói.

Vợ chồng chị Tuyết (thuê nhà tại quận Bình Thạnh, TP.HCM) cho biết không dám nghĩ đến chuyện mua nhà vì với thu nhập hiện tại thì có tiết kiệm cả đời cũng không mua nổi. Theo chị, dù biết càng để lâu giá nhà càng lên nhưng với mức tài chính trên dưới 1 tỉ đồng trong tay chị đành… bó tay. “Tổng thu nhập của vợ chồng tôi chưa tới 30 triệu đồng/tháng, cố gắng lắm mỗi tháng chúng tôi chỉ để dư được khoảng 10 triệu đồng. Nếu vay thêm hơn 1 tỉ đồng thì tôi không có khả năng trả nợ gốc và lãi hằng tháng” - chị Tuyết phân trần.

Báo cáo thị trường BĐS quý I-2021 của Bộ Xây dựng ghi nhận đất nền cục bộ ở nhiều địa phương xảy ra hiện tượng giá tăng, bắt đầu từ tết Nguyên đán.

Cụ thể, vùng ven thủ đô Hà Nội có huyện Quốc Oai tăng 20%, Ba Vì tăng 45%. Một số điểm ở Hòa Bình tăng 46%, Bắc Ninh tăng 20%, Hưng Yên tăng 26%. Mới đây, giá đất nền cũng tăng cao tại Thanh Hóa, TP Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP.HCM, Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai.

Tại Hà Nội, sốt đất chủ yếu xảy ra ở vùng ven, nơi có được quy hoạch nâng cấp lên quận, hoặc các quy hoạch phân khu được duyệt. Giá đất ở khu vực này bị đẩy lên tương đương 30-50 triệu đồng/m². Bình quân giá tại các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20%-30%.

Riêng tại TP.HCM, giá nhà đất ở Thủ Đức liên tục tăng nhiều đợt từ trước thời điểm thành lập TP. Trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng… vị trí đất mặt đường đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m², thậm chí gần 200 triệu đồng/m².

Căn hộ chung cư giá tăng đều theo tháng, tại Hà Nội và TP.HCM bình quân tăng 5%-10% so với quý IV-2020. Đối với nhà ở riêng lẻ, giá nhà phố trong các dự án tại nhiều địa phương tiếp tục tăng so với quý trước. Hà Nội, Hải Phòng, Đồng Nai… có mức giá bình quân tăng khá cao so với mặt bằng chung cả nước và tăng 5%-10% so với quý IV-2020.

Những căn hộ khu trung tâm TP.HCM đều có giá trên 100 triệu đồng/m².
Ảnh: QH

Ảnh hưởng cả các dự án hạ tầng giao thông

Việc đất tăng giá đã gây không ít trở ngại cho các nhà đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp. Giá đất tăng khiến chi phí đất đai đầu vào tăng, đẩy chi phí thuê mặt bằng trong các khu công nghiệp tăng theo. Khi đó doanh nghiệp trong nước thì ngại đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài cũng không dám mạnh dạn xuống tiền.

Giá đất biến động từng ngày còn ảnh hưởng đến các dự án hạ tầng giao thông. Chi phí bồi thường tăng lên vì người dân đều muốn bồi thường theo giá thị trường, dẫn đến các dự án hạ tầng đội vốn đầu tư, chậm tiến độ do chờ giải phóng mặt bằng.

PGS-TS ĐINH TRỌNG THỊNH, chuyên gia kinh tế

Giá nhà sẽ tăng 10% trong năm 2021

Giá nhà được dự báo vẫn tiếp tục tăng khi chu kỳ tăng trưởng của thị trường chưa kết thúc. Năm 2021, tôi dự đoán giá nhà sẽ tiếp tục tăng khoảng 10% so với năm 2020. Tuy nhiên, trong quý I, thị trường tại nhiều địa phương còn xảy ra tình trạng sốt đất cục bộ, giá bị kéo lên vài chục, thậm chí vài trăm phần trăm. Hiện rất khó xác định được giá trị thực của BĐS, có thể rơi vào tình trạng giá ảo, bong bóng giá đất.

Ông NGUYỄN VĂN ĐÍNH, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam

Những con số và những hệ lụy

Báo cáo thị trường BĐS TP.HCM vừa được Sở Xây dựng TP.HCM gửi Bộ Xây dựng ghi nhận tổng số dự án nhà ở quý I-2021 giảm 17% nhưng số căn hộ bán ra tăng 464,5% so với cùng kỳ. Trong đó, lượng căn hộ bình dân chỉ chiếm 7,5%, căn hộ trung cấp hơn 56%, căn hộ cao cấp 36% tổng số căn hộ. Kết quả này chưa bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trường. Cũng trong quý I, chỉ có ba dự án BĐS được Sở Xây dựng cấp phép mới, 99 dự án đang triển khai xây dựng nhưng không có dự án nhà ở công nhân, nhà ở xã hội nào được cấp phép xây dựng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho biết hiện nay tại TP, căn hộ trung cấp (hai phòng ngủ) có giá khoảng 2,5 tỉ đồng (35 triệu đồng/m²), cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng. Căn hộ có giá 2 tỉ đồng trở xuống, 25-30 triệu đồng/m² và nhà ở xã hội hầu như đã vắng bóng trên thị trường suốt hai năm qua.

Theo ông Châu, nghịch lý trên đặt ra một đòi hỏi là phải nhanh chóng kéo giảm giá nhà, tăng lượng nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu của rất đông người lao động tại các đô thị. Đây là vấn đề vừa có tính cấp bách, vừa đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở lâu dài và phát triển thị trường theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư BĐS Việt An Hòa, cho biết với các dự án BĐS hiện nay, giá trị đất chiếm hơn 50% cơ cấu một đơn vị nhà ở. Vì vậy, giá đất tăng thì chi phí đầu tư tăng, đầu ra sản phẩm cũng phải bán giá cao. Điều đó lý giải vì sao thời gian qua các dự án chỉ có phân khúc trung và cao cấp.

Doanh nghiệp khổ, địa phương khó vì nhà, đất tăng giá

Giá đất không chỉ liên quan đến thị trường nhà ở mà còn gián tiếp ảnh hưởng đến sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, tác động đến hoạt động thu hút đầu tư của các địa phương. Khi giá đất tăng thì giá cho thuê đất cũng tăng.

Ông Nguyễn Quốc Định (Giám đốc một công ty về sản phẩm nhôm kính) cho biết lấy cớ giá đất tăng, chủ kho xưởng ông thuê đòi tăng giá 50%. Ông muốn tự mua đất làm kho nhưng khi tìm hiểu thì thấy chỉ trong vài năm, giá đã tăng hơn gấp đôi, có chỗ gấp 3-4. Ông đi tìm đất ở xa như Long An, Bình Dương… cũng không ổn vì các địa phương này nay đã ngang ngửa TP.HCM. “Bây giờ tài chính phải tầm 15-20 tỉ đồng mới mua được một miếng đất xây xưởng gần đường lớn. Vì vậy, giá thuê tăng cũng phải chịu, doanh nghiệp không dám đầu tư, mở rộng sản xuất nữa” - ông Định nói.

Giá đất tăng cũng khiến các địa phương gặp nhiều trở ngại trong việc phát triển hạ tầng, thu hút đầu tư. Nguồn cung đất công nghiệp mới vướng phải nhiều vấn đề khi giá đất tăng cao, từ đó khó khăn hơn khi bồi thường, giải phóng mặt bằng.