Giải pháp từ gốc để nhiều người mua được nhà

Trong buổi trao đổi với báo Pháp Luật TP.HCM, TS Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, luật và quản lý thuộc Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, cho rằng cần xây dựng riêng chính sách nhà ở quốc gia dành riêng cho nhà ở xã hội (NƠXH), không nên xen cài với các dự án nhà ở thương mại.

Lãi suất vay mua NƠXH chỉ nên bằng 50%-60% lãi suất thị trường

. Phóng viên: Gói 120.000 tỉ đồng với lãi suất 8,2%/năm dành cho người mua NƠXH và 8,7%/năm cho chủ đầu tư vay được cho là vẫncòn cao, chưa đủ kích thích tạo nguồn cung. Ông có đánh giá gì?

+ TS Huỳnh Phước Nghĩa: Chúng ta cần nhìn vào ba khía cạnh của gói 120.000 tỉ đồng. Thứ nhất là bối cảnh thị trường của NƠXH, nhà ở công nhân và nhà ở cho người có thu nhập thấp khan hiếm. Thứ hai là thị trường bất động sản Việt Nam nói chung đang chật vật, sự mất cân đối cung cầu trong bối cảnh đó. Thứ ba là sự ảnh hưởng của nền kinh tế nói chung dẫn đến sự tăng nóng của giá, chi phí… tới thị trường bất động sản.

Gói 120.000 tỉ đồng như một tia sáng, một giải pháp mới làm cho bức tranh bất động sản đa dạng hơn. Tuy nhiên, trước đây mặt bằng lãi suất thấp hơn chứ không cao như bây giờ. Do đó, việc gói tín dụng này đưa ra mức lãi suất cho vay thấp hơn mặt bằng lãi suất chung chỉ giúp chủ đầu tư, người mua NƠXH cảm thấy dễ tiếp cận hơn về nguồn vốn. Nếu xét về mặt kích hoạt thị trường thì gói này vẫn chưa có quá nhiều ưu đãi.

Có thể kết luận gói 120.000 tỉ đồng là sự phản ứng tích cực của chính sách nhưng nếu dự đoán nó làm thị trường sôi động trở lại hoặc tạo ra cung cầu, giải quyết khiếm khuyết của thị trường nhà ở thì còn quá sớm. Tuy nhiên, chính sách này sẽ góp phần điều tiết vĩ mô, định hướng lại các thành phần của thị trường từ chủ đầu tư, người mua nhà và những người khó có khả năng tiếp cận nhà ở.

. Vậy cần điều chỉnh mức lãi suất ra sao, thưa ông?

+ Với mức lãi suất 8%-9%/năm ưu đãi cho vay NƠXH cố định trong năm năm hay bảy năm, sau đó lãi suất thả nổi theo thị trường là không hấp dẫn. Thứ hai là tính chất của lãi suất đó có đúng với tính chất cho vay mua NƠXH hay không?

Kinh nghiệm học hỏi từ các quốc gia khác thì khái niệm NƠXH là sử dụng các nguồn lực nhà nước để thực hiện chính sách. Mức lãi suất NƠXH so với lãi suất thương mại chỉ nên bằng 50%-60% và có sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước.

Giấc mơ mua được nhà vừa túi tiền của người lao động rất cần được trợ lực từ các chính sách điều phối của Nhà nước. Ảnh: Q.HUY

Mức lãi suất chỉ thấp hơn 1,5%-2% so với mặt bằng là không đáng kể.

Giải quyết từ gốc

. Chính sách NƠXH lẫn gói tín dụng hiện nay vừa đưa ra có đủ sức hấp dẫn cho các chủ đầu tư tham gia?

+ Sức hấp dẫn đối với các chủ đầu tư là về mặt quy định của pháp luật, các điều kiện và các tiêu chuẩn khác để phát triển dự án NƠXH hiện nay. Mức lợi nhuận NƠXH cũng đang bị ràng buộc, thủ tục hành chính liên quan đến ưu đãi, miễn, giảm thuế, rồi buộc phải lựa chọn theo quỹ đất có sẵn… Mức lãi suất 8,7%/năm cho chủ đầu tư làm NƠXH thấp hơn mặt bằng lãi suất thương mại nhưng thực tế hiện nay chi phí tài chính, xây dựng, chi phí thời gian… đội lên rất cao nên sẽ khó tạo động lực cho doanh nghiệp.

. Vậy theo ông, cần thiết kế, điều chỉnh lại điểm nào trong các chính sách khuyến khích NƠXH hiện nay?

+ Chúng ta cần phải thiết kế, điều chỉnh cách thức hợp lý để vận hành, triển khai gói tín dụng 120.000 tỉ đồng này. Thứ hai là vai trò của các tổ chức ảnh hưởng đến gói này. Để lôi kéo các chủ đầu tư có năng lực, uy tín tham gia làm NƠXH cần có cả chính sách liên quan đến sự phối hợp của các ngân hàng; vai trò điều hành, hợp tác với chính quyền địa phương triển khai dự án NƠXH nữa.

Ngoài ra, bất cập khi quy định phải dành 20% quỹ đất cho phát triển NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị cũng cần xem xét lại. Quy định này trong thực tế không thực sự hiệu quả.

Để phát triển NƠXH cần phải xem xét từ “gốc” là cần sử dụng nguồn lực chính sách nhà ở quốc gia. Hiện nay chúng ta đang làm NƠXH theo kiểu khuyến khích chủ đầu tư tham gia, nửa thị trường, nửa chính sách dẫn đến nhiều vướng mắc. Thậm chí kéo theo nhiều khiếm khuyết của thị trường như tình trạng mua bán NƠXH hoặc không minh bạch trong xem xét đối tượng có suất mua NƠXH.

Theo tôi, phát triển NƠXH nên có chính sách riêng chứ không thể xen cài trong phát triển dự án thương mại hay các dự án khu đô thị vốn dựa trên lợi ích về giá cả. Nhà nước có hỗ trợ về vốn, lãi suất thấp kéo dài 20-30 năm. Bên cạnh đó có cơ chế, chính sách tạo hành lang pháp lý thuận lợi nhất để xây dựng nhanh NƠXH thì chắc chắn các chủ đầu tư sẽ tham gia.

QUANG HUY - THU HÀ