Thủ tục làm dự án nhà ở xã hội (NƠXH) không giảm bớt, thậm chí tốn nhiều thời gian hơn làm dự án nhà ở thương mại. Trong khi đó, lợi nhuận NƠXH lại bị khống chế khiến các chủ đầu tư (CĐT) không mặn mà làm dự án. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến nguồn cung nhà vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.
Khơi thông thủ tục, tăng lợi nhuận lên 15%
Theo tính toán của các doanh nghiệp (DN) bất động sản, với giá đất tăng, chi phí xây dựng và các loại khác đều tăng cao, nếu thủ tục đầu tư dự án nhanh chóng, thuận lợi thì có thể tạo ra sản phẩm căn hộ giá khoảng 1 tỉ đồng. Thế nhưng với thủ tục khó khăn, kéo dài 3-5 năm như hiện nay sẽ rất khó làm dự án nhà ở vừa túi tiền, NƠXH tại các đô thị lớn như TP.HCM.
Đại diện đơn vị phát triển NƠXH tại TP.HCM và nhiều tỉnh, TP, ông Trương Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân, nhận định khó khăn đang kìm hãm nguồn cung NƠXH chính là thủ tục hành chính. Tiếp đó là biên lợi nhuận rất thấp, giới hạn chỉ 10%.
“Việc đảm bảo được mức lợi nhuận này đối với DN là cực kỳ khó khăn. DN đã giải quyết tối ưu hóa chi phí bằng bài toán hệ sinh thái của mình từ việc thiết kế, xây dựng đến việc quản lý dự án, bán hàng, quản lý bán hàng… Chúng tôi lấy công làm lời, nhờ đó mới có thể thực hiện các dự án” - ông Tuấn chia sẻ.
Ông Tuấn đề xuất cần nâng mức lợi nhuận định mức cho CĐT làm dự án NƠXH lên 15% bởi trừ đi các chi phí hợp lý khác thì DN mới thực sự có lãi 10%.
Cũng là đơn vị đóng góp nhiều trong việc phát triển NƠXH cho TP, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành, cho biết cần ba giải pháp để lôi kéo các DN xây NƠXH.
Thứ nhất, cần phải rút ngắn, rõ ràng công khai về thủ tục pháp lý.
“Làm nhà ở vừa túi tiền, NƠXH chỉ cần Nhà nước hỗ trợ thủ tục pháp lý nhanh chóng, thuận tiện thì mỗi năm TP có thể có cả ngàn căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2, giá dưới 1 tỉ đồng với diện tích 40 m2 đủ sinh hoạt cho một gia đình nhỏ” - ông Nghĩa tính toán.
Thứ hai, cần điều chỉnh tăng mức lợi nhuận làm NƠXH vì làm một dự án mà năm năm chưa triển khai xong, chia ra lợi nhuận mỗi năm chưa đến 2% thì không DN nào dám làm.
Thứ ba, là quy trình hậu kiểm, kiểm tra, phê duyệt giá NƠXH cần rõ ràng, không gây khó khăn cho DN.
Cần quỹ đất riêng cho NƠXH
Ở các TP lớn như TP.HCM, quỹ đất khan hiếm là một trong những khó khăn hàng đầu để làm NƠXH.
Việc quy hoạch và dành quỹ đất cho NƠXH tại TP.HCM và nhiều địa phương còn nhiều bất cập. Những dự án NƠXH đa số nằm rải rác không tập trung, quy mô nhỏ lẻ, giao thông tiếp cận và tiện ích chưa thuận tiện. Một số ít dự án nằm trong quy định 20% quỹ đất của dự án thương mại nhưng cũng gây ra một số bất lợi với CĐT và khó khăn cho người mua nhà.
Đại diện Tập đoàn Vạn Phúc cho biết DN chủ yếu phát triển dự án từ trung cấp đến cao cấp thì việc xây NƠXH chung trong dự án sẽ có nhiều bất cập. Những người thuộc diện mua NƠXH hầu như đều có thu nhập thấp nhưng phải đóng các khoản phí, dịch vụ chung với khu nhà ở thương mại. Việc người mua NƠXH phải chịu chi phí quản lý, dịch vụ của dự án trung, cao cấp sẽ là quá sức.
Vì vậy, tập đoàn này cũng như nhiều CĐT khác kiến nghị nên quy định cho phép chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho NƠXH sang một khu vực khác thuộc sở hữu của CĐT để phù hợp hơn.
 |
| Một dự án nhà ở xã hội tại TP Thủ Đức, TP.HCM. Ảnh: Q.HUY |
Mới đây, trong dự thảo hồ sơ xây dựng nghị quyết của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM cũng đã đưa ra đề xuất UBND TP được phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất xây NƠXH trong dự án thương mại ở nơi khác trên địa bàn. CĐT phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với quỹ đất được hoán đổi trong dự án.
Cơ quan soạn dự thảo là Bộ KH&ĐT cũng đồng tình với đề xuất này. Bộ đánh giá quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất xây NƠXH là bất cập vì với dự án nhỏ hoặc nằm trong khu đất có giá trị thương mại rất cao thì việc dành quỹ đất như vậy sẽ không đảm bảo hiệu quả.
Góp ý thêm, TS Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản, cho rằng TP.HCM cũng như các tỉnh, TP khác phải có quy hoạch phát triển khu đô thị dành riêng cho NƠXH tập trung tại các vùng ven, ngoại ô, tạo lập quỹ đất. Cùng với đó, kiểm soát cơ chế giao đất minh bạch và lành mạnh, hạn chế việc thay đổi, chuyển đổi mục đích hoặc điều chỉnh quy hoạch.
“Quy hoạch và quỹ đất còn phải chú trọng đến các vấn đề về hạ tầng giao thông kết nối và tiện ích xã hội phục vụ cho đời sống của người dân. Trong chiến lược phát triển kinh tế đô thị từ nay đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, mỗi địa phương cần phải đặt nhiệm vụ cụ thể cho hạng mục này” - ông Hoàng góp ý.
Cần có “nhạc trưởng” để điều phối
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Nam Long, đơn vị làm nhiều dự án NƠXH, nhà vừa túi tiền tại TP.HCM và Long An, cho biết cần có một “nhạc trưởng” để điều phối, quyết định then chốt thực hiện chương trình phát triển nhà vừa túi tiền nhanh nhất. Nhiều DN đã từng đề xuất cần thành lập một ban chỉ đạo liên bộ cho chương trình phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân.
Ngoài ra, cần xây dựng các tiêu chuẩn thiết kế quy hoạch, thiết kế công trình theo hướng tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và mật độ dân số so với tiêu chuẩn hiện hành.
 |
| Sân chơi thể thao trong một khu nhà ở xã hội tại quận Bình Tân, TP.HCM. Ảnh: THU HÀ |
“Thay vì quy định dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất thì nên sửa đổi quy định không thực hiện thu tiền sử dụng đất với NƠXH. Vì khi dùng từ miễn thì DN vẫn phải tốn thời gian làm thủ tục hồ sơ xin miễn” - ông Quang nói.
Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng cho rằng cần sự tham gia sâu hơn của ban ngành liên quan trong phát triển NƠXH. Cụ thể ở đây là sự tham gia của công đoàn từ trung ương đến địa phương, DN nhà nước…
Hiện tại, NƠXH là một phần của mục tiêu giải quyết an sinh xã hội nhưng lại đang phụ thuộc hoàn toàn vào các DN hoạt động kinh doanh vì lợi nhuận.
Ông Hoàng đề xuất nếu phát triển thành chương trình nhà ở quốc gia lâu dài thì sẽ kéo theo được một hệ thống tổng thể bao gồm mọi khía cạnh từ khung pháp lý chính sách đặc thù, quy hoạch, quỹ đất, tài chính, tín dụng, quản lý giám sát… cũng như sự kết nối của các cấp chính quyền, bộ, ngành, tổ chức liên quan.
Cần khôi phục gói 110.000 tỉ đồng với lãi suất 5%
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu đề xuất gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỉ đồng cho người mua, thuê mua NƠXH được vay với lãi suất ưu đãi khoảng 4,8%-5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm để trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quyết định.
Hiện nay, hiệp hội được biết là trong năm 2023 Ngân hàng Chính sách xã hội đang còn nguồn vốn tín dụng ưu đãi hơn 11.000 tỉ đồng cho người mua, thuê mua NƠXH vay với lãi suất ưu đãi 5%/năm (áp dụng cho năm 2023) trong thời hạn tối đa 25 năm nhưng chưa giải ngân được do thiếu nguồn cung trên thị trường.
 |
Ông PHẠM CHÍ TÂM |
Khuyến khích phát triển dự án căn hộ cho thuê
Rất nhiều người lao động tại TP.HCM có mức thu nhập thấp, không đủ khả năng mua NƠXH. Vì thế, chúng tôi đề xuất TP nghiên cứu phát triển mô hình căn hộ cho thuê như một số đơn vị đã làm ở các khu công nghiệp để đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho công nhân. Các dự án chung cư cho thuê gần như đầy đủ tiện nghi, không gian rộng, có khu sinh hoạt chung, có nhà trẻ, có siêu thị mini... TP.HCM nên có chính sách tốt hơn nữa để khuyến khích những DN đầu tư vào lĩnh vực này.
Ông PHẠM CHÍ TÂM, Phó Chủ tịch Liên đoàn Lao động TP.HCM
