Giao lưu trực tuyến về Công chứng hợp đồng nhà, đất

Chào bác,

Trong trường hợp chủ sở hữu tài sản (con gái của bác) trước khi chết không để lại di chúc thì những người được thừa kế theo pháp luật được quy định tại Điều 676 Bộ Luật Dân sự như sau:

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự, trường hợp người có tài sản chết mà không để lại di chúc thì việc thừa kế được phân chia theo Pháp luật. Khoản 1 điều 676 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định hàng thừa kế thứ nhất của người để lại di sản (bố người bạn của bạn) bao gồm vợ, bố mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi. 

Căn cứ quy định trên, năm 2014, bố của người bạn đó mất, vợ, các con của ông ấy và cha đẻ của ông là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất (mẹ mất trước 2014 nên không thuộc diện thừa kế). 

Tháng 1-2015, con gái của người để lại di sản mất (nếu không có di chúc) thì chồng, con của người đó và mẹ đẻ là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất được thừa hưởng tài sản. 

Tháng 3-2015, cha của người để lại di sản mất (nếu không có di chúc) thì 4 người con của người chết thuộc hàng thừa kế thứ nhất được hưởng phần di sản mà người đó được thừa hưởng từ con (trong trường hợp ông bà nội của người để lại di sản đều đã mất trước tháng 3-2015).

Như vậy, căn cứ quy định trên, vợ, hai con ruột, con rể và cháu ngoại của của người để lại di sản và 3 người anh chị em còn lại của người chết cùng đến cơ quan công chứng để làm thủ tục khai nhận, phân chia di sản, nếu không đến được thì cần có ủy quyền hợp lệ theo quy định.

Chào chị,

Theo Điều 122 của Luật Nhà ở thì việc cho thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Công chứng, thì công chứng viên vẫn thực hiện chứng nhận hợp đồng giao dịch khi cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu.

Trong trường hợp của chị, hai bên có thể  thỏa thuận là có nên yêu cầu công chứng viên chứng nhận hay không. Nếu có yêu cầu thì công chứng viên sẽ chứng nhận hợp đồng thuê nhà theo quy định.

Trường hợp hai bên cùng thống nhất, bạn có thể tiến hành công chứng hợp đồng vay nợ bình thường, vì đây chỉ là một biện pháp đảm bảo xác nhận cho số tiền mua nhà còn lại.

Theo quy định của Điều 676 của Bộ Luật dân sự 2005, quy định về người thừa kế theo pháp luật:

- Hàng thừa kế nhất của ông C mất năm 2001 gồm: vợ, hai con và cha mẹ, cha mẹ nuôi, con nuôi (nếu có).

- Mẹ ông C. là bà B mất năm 2002 vì vậy tại thời điểm ông C mất bà B được hưởng thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Vì vậy, khi bà B mất thì hàng thừa kế thứ nhất của bà B gồm: cha mẹ, chồng con.

- Thủ tục chia di sản thừa kế sẽ được thực hiện theo Điều 57, 58 Luật Công chứng 2014.

Chào bạn,

Theo Điều 118 của Luật Nhà ở năm 2014, thì một trong những điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch (bán...) là phải có giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 118.

Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, thì một trong những điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia giao dịch (chuyển nhượng...) là phải có giấy chứng nhận.

Trường hợp bạn muốn bán căn nhà (bao gồm nhà ở và quyền sử dụng đất) thì phải tuân thủ theo các điều kiện của Luật Nhà ở và Luật Đất đai nêu trên.

Chào anh, 

Việc xác định hộ gia đình sử dụng đất căn cứ theo Khoản 29, Điều 3 của Luật Đất đai. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; Nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Quy định tại điều 64 của Nghị định số 43/2014 là phù hợp với quy định về đại diện của hộ gia đình (Điều 107 Bộ Luật Dân sự).

Tuy nhiên, Điều 109 Bộ Luật Dân sự có quy định chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình  thì việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý; Đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên ừ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý.

Vì vậy, việc định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình phải có sự đồng ý của các thành viên trong hộ theo quy định.

Công chứng viên DƯƠNG THỊ CẨM THỦY - Văn phòng công chứng Tân Phú (giữa) đang trao đổi với đồng nghiệp để trả lời câu hỏi. 

Điều 51 của Luật Công chứng quy định: Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

Nếu bạn đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại một tổ chức hành nghề công chứng thì bạn không thể tự ý hủy bỏ hợp đồng đã giao kết.

Để yên tâm hơn trong việc mua nhà và tránh rủi ro trong việc gặp phải giấy tờ giả, trước khi tiến hành giao kết hợp đồng bạn nên tìm hiểu kỹ về nguồn gốc nhà đất, ngoài việc xem xét kỹ về giấy tờ pháp lý (giấy tờ nhà đất, giấy tờ về nhân thân) bạn nên đến tận nơi có nhà, đất để tìm hiểu về tình trạng thực tế  của căn nhà cần mua từ những người xung quanh. Trong trường hợp cần thiết, bạn nên liên hệ với Ủy ban nhân dân Quận nơi cấp Giấy chứng nhận để biết thêm thông tin về Giấy tờ nhà đất.

Theo Điều 5 của Luật Công chứng, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký tên đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Tuy nhiên với tài sản là bất động sản thì theo quy định của pháp luật dân sự phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng.

Việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đề nghị bạn liên hệ với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản để được hướng dẫn giải quyết.

Trong trường hợp không có sự hợp tác của bên bán thì bạn có thể nộp đơn khởi kiện tại TAND nơi có bất động sản hoặc nơi cư trú của người bán để được xem xét giải quyết.

Khoản 2 điều 122 Luật Nhà ở quy định "ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng trừ trường hợp các bên có nhu cầu". Như vậy việc bạn nói hợp đồng ủy quyền không còn bắt buộc phải công chứng, ví dụ đối tượng là nhà, là chưa chính xác theo quy định trên. Quy định này chỉ quy định về ủy quyền quản lý nhà mà thôi. 

Vì vậy trong trường hợp nếu thế chấp nhà, chủ sở hữu không trực tiếp ký hợp đồng thế chấp mà thông qua ủy quyền thì ủy quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực. 

Theo quy định của Luật Công chứng hiện hành có một điều riêng quy định về công chứng hợp đồng ủy quyền (điều 55). 

Công chứng viên NGUYỄN TRÍ HÒA - Trưởng phòng công chứng số 1 đang trả lời trực tuyến.

Chào bạn,

Trường hợp người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền (Điều 168 Luật Đất đai 2013).

Một trong những điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 188 Luật Đất đai 2013).

Vì vậy theo thông tin mà bạn cung cấp là quyền sử dụng đất nêu trên chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được.

Hiện nay, Luật Đất đai không có quy định về việc chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nền đất như bạn nêu.

 Công chứng viên NGUYỄN HỒ PHƯƠNG VINH - Phó Phòng công chứng số 1 đang trả lời câu hỏi của bạn đọc.

Đối với trường hợp của bạn, ba của bạn là người được ủy quyền để thực hiện các giao dịch nên không thể chuyển nhượng cho chính ba của bạn vì theo qui định tại khoản 5 điều 144 luật dân sự qui định: Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc người thứ ba mà mình cũng là người đại diện với người đó….

Còn việc chuyển nhượng cho mẹ của bạn thì theo qui định của luật hôn nhân gia đình, tài sản do vợ chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung và là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất…..đối với tài sản là bất động sản là loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng và khi đăng ký thì phải ghi tên cả vợ và chồng trên giấy chứng nhận, nên trường hợp này ba của bạn với tư cách là người được ủy quyền cũng bị coi là giao dịch với chính mình, vi phạm qui định tại điều 144 nêu trên nên cũng không thể thực hiện được. 

 Toàn cảnh buổi Giao lưu trực tuyến: Công chứng hợp đồng nhà, đất.

Chào bà, 

Theo Điều 5 Luật Công chứng thì văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề Công chứng. Theo trình bày của bà, thì hợp đồng cho thuê nhà của bà đã được công chứng vào ngày 15/7/2015, nên nó có hiệu lực thi hành với các bên liên quan. 

Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Vì vậy, bà phải thực hiện đúng nội dung của hợp đồng thuê nhà mà bà đã ký.

 Công chứng viên NGUYỄN HOÀNG PHI - Phó Văn phòng công chứng Tân Phú đang trả lời trực tuyến. 

Theo quy định của khoản 2, điều 51 Luật Công chứng 2014, việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. 

Căn cứ quy định trên có thể hiểu rằng tổ chức hành nghề công chứng nào đã chứng những việc gì thì có thẩm quyền hủy bỏ phạm vi công việc mà trước đây mình đã chứng nhận. Nếu việc công chứng được thực hiện ở hai nơi khác nhau thì việc hủy bỏ phải được tiến hành ở hai nơi.

Trong trường hợp ông đang ở Việt Nam thì việc chứng thực chữ ký của cá nhân trên giấy tờ bằng tiếng nước ngoài được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND có thẩm quyền theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng 2 năm 2015.

Giấy tờ, văn bản nước ngoài muốn sử dụng tại Việt Nam phải hợp pháp hóa Lãnh sự (trừ trường hợp được miễn hợp pháp hóa Lãnh sự) theo quy định pháp luật.

Hiện nay, khi chứng thực sao y bản chính hộ chiếu bằng tiếng nước ngoài thì cơ quan chứng thực không yêu cầu hợp pháp hóa Lãnh sự (do đây là các giấy tờ được cấp cho cá nhân để sử dụng nhiều lần như hộ chiếu, thẻ thường trú, thẻ cư trú... thì các cơ quan, tổ chức thực hiện chứng thực vẫn thực hiện chứng thực bản sao từ bản chính những loại giấy tờ này theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức mà không yêu cầu hợp pháp hóa Lãnh sự theo công văn 2421/HTQTCT-CT, ngày 11-5-2015 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của  Cục Hộ tịch, Quốc tịch, Chứng thực Bộ Tư pháp).

- Phòng Công chứng có thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc do cá nhân tổ chức tự nguyện yêu cầu.

- Thời hạn đặt cọc là do các bên thỏa thuận (cụ thể trong trường hợp này là 30 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng đặt cọc là phù hợp qui định của pháp luật).

- Theo quy định tại Khoản 2 Điều 358 thì Trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Theo quy định của điều 159, 160 Luật nhà ở tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại VN bao gồm

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại VN;

2. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của Doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại VN. 

3. Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào VN.

Về điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại VN nếu là tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng theo dự án thì phải có giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Pháp luật. 

Đối với tổ chức nước ngoài thì phải có giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại VN.

Đối với cá nhân nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào VN và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của Pháp luật. 

Luật nhà ở cũng giao cho Chính Phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại VN.  

Riêng trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người VN định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại VN theo quy định của Pháp luật thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhà tài sản khác gắn liền với đất, nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng, cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định của khoản 3, điều 186 Luật Đất đai. 

Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người VN định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại VN, còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật về đất đai mà chưa phân chia quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền nộp hồ sơ nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính. 

-                      Theo quy định của Điều 126 Luật nhà ở và Điều 35 Luật hôn nhân năm 2014 và gia đình thì Việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu. Việc định đoạt tài sản là bất động sản phải được sự thỏa thuận của Vợ và Chồng. Trong trường hợp không trực tiếp ký hợp đồng mua bán được thì các đồng sở hữu này được quyền ủy quyền lại cho người khác để thay mặt bán, chuyện nhượng nhà đất này. Nếu bố bạn đang ở nước ngoài có thể lập hợp đồng ủy quyền cho người khác tại Việt Nam để bán, chuyển nhượng nhà, đất) ;

-                      Việc lập HĐ ủy quyền có thể thực hiện bằng hai cách :

+ Liên hệ với Cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam tại nước đang học tập

+ Hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng nhận hợp đồng ủy quyền ở nước ngoài (Công chứng tại nước Sở tại), sau đó hợp pháp lãnh sự;

Lưu ý: lập hợp đồng ủy quyền; và trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thỡ bờn ủy quyền yờu cầu tổ chức hành nghề cụng chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục cụng chứng hợp đồng ủy quyền (Đ55 LCC 2014)

Trong trường hợp nhà, đất không đủ điều kiện để tham gia giao dịch theo quy định Điều 118 Luật Nhà ở 2014 và Điều 188 Luật đất đai 2014 thì công chứng viên không thể chứng nhận việc mua bán căn nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo yêu cầu của Ông/Bà được (trường hợp Ông/Bà nêu thì giấy tờ kê khai năm 1999, giấy tay mua bán không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền thì không đủ điều kiện để giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất công chứng).

- Theo quy định tại Điều 657 Bộ Luật dân sự và Điều 40,41 và Điều 56 Luật Công chứng 2014  có quy định về trình tự, thủ tục công chứng di chúc thì các giấy tờ cần chuẩn bị là: Giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân, hộ chiếu…), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhà, quyền sử dụng đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (như nhà, đất…) ; Giấy tờ chứng minh tài sản chung, tài sản riêng theo quy định của pháp luật ( ví dụ như : giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, giấy chứng nhận kết hôn…).v.v… .

- Trong trường hợp người lập di chúc không đọc được hoặc không nghe được bản di chúc, không ký hoặc không điểm chỉ được thì phải nhờ người làm chứng (thông thường là 02 hai người làm chứng); Trong trường hợp có nghi ngờ người lập di chúc bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức và làm chủ hành vi của mình thì ông, bà phải cung cấp giấy khám/chứng nhận sức khỏe trong việc lập di chúc. Công chứng viên sẽ ghi nhận lại nội dung di chúc do Ông/Bà tuyên bố (có thể đánh máy hoặc ghi tay theo quy định của pháp luật.

- Phí công chứng đối với việc chứng nhận di chúc là : 40 ngàn đồng (theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19/01/2012 của Bộ Tài chính- Bộ Tư pháp ).

 Công chứng viên NGUYỄN HOÀNG PHI - Phó Văn phòng công chứng Tân Phú đang trả lời trực tuyến.

-                      Theo quy định của Điều 57, 58 Luật công chứng thì những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản. Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản  có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác;

Do đó, khi làm thủ tục phân chia di sản thừa kế này thì phải có ý kiến của người em út của bà đang học ở nước ngoài. Trong trường hợp, Em của Ông/Bà không thể về Việt Nam để ký kết văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế được thì người Em của Ông/Bà có lập hợp đồng ủy quyền cho người khác ở Việt Nam để thay mặt ký kết văn bản.

Việc lập HĐ ủy quyền có thể thực hiện bằng hai cách :

+ Liên hệ với Cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam tại nước đang học tập

+ Hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng nhận hợp đồng ủy quyền ở nước ngoài (Công chứng tại nước Sở tại), sau đó hợp pháp lãnh sự;

Lưu ý: lập hợp đồng ủy quyền; và trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thỡ bờn ủy quyền yờu cầu tổ chức hành nghề cụng chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền (Đ55 LCC 2014)

Điều 49 luật đất đai 2013 qui định về việc thực hiện qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất nêu rõ: Trường hợp qui hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo qui định của pháp luật….. diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hang năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi….. trường hợp không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền…

Như vậy, đối với trường hợp của ông, ông có thể liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng để tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật.

 Toàn cảnh buổi giao lưu trưc tuyến: Công chứng hợp đồng nhà đất.

Căn cứ theo điều 646 Bộ luật Dân sự di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau chết, vì vậy bà có thể lập di chúc trong trường hợp này tuy nhiên trong nội dung di chúc chỉ thể hiện quyền về tài sản của bà đối với ngôi nhà mà bà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng theo quy định của pháp luật.

Chào anh,

Hiện tại theo thông tin anh cung cấp, quyền sử dụng đất được cấp cho hộ của anh. 

Theo quy định tại Khoản 29, Điều 3, Luật Đất đai 2013, thì hộ gia đình sử dụng đất là người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của Pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận quyền chuyển sử dụng đất.

Vì vậy, nay anh muốn chuyển nhượng đất thì tất cả các thành viên trong hộ theo quy định nêu trên phải  đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND xã để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc công chứng nhà hay đất hoặc cả nhà và đất tùy theo đối tượng giao dịch của hợp đồng mà các bên đã chọn. Ví dụ mua nhà chung cư thì chỉ công chứng nhà, nếu mua nhà riêng lẻ thì công chứng cả nhà và đất. 

Theo quy định của Pháp luật Việt Nam thì việc đứng tên sở hữu nhà hoặc đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ một số điều kiện theo quy định. Ví dụ theo quy định của Chương IX Luật Nhà ở (từ điều 159 đến 162) đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có "Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam (điểm c khoản 1 điều 159 Luật Nhà ở). Đối với cá nhân trong trường hợp này thì phải được phép nhập cảnh vào VN và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của Pháp luật (khoản 3 điều 160 Luật Nhà ở). Tuy nhiên, hiện nay Chính Phủ chưa quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện sở hữu nhà ở tại VN (khoản 4 điều 160 Luật Nhà ở)

Việc nộp thuế thu nhập cá nhân đối với người được ủy quyền xin bạn liên hệ với Chi cục Thuế nơi thực hiện việc ủy quyền để được giải đáp cụ thể.

Theo quy định điều 588 của Bộ luật Dân sự thì ủy quyền có thù lao thì bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào nhưng phải trả thù lao cho bên được ùy quyền tương ứng với công việc đã thực hiện và bồi thường thiệt hại nếu có. Nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ùy quyền có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước bên ùy quyền một thời gian hợp lý. Vì vậy, đây là rủi ro pháp lý khi bạn nhận ủy quyền. 

Hiện nay, các phương tiện thông tin đại chúng có đưa rất nhiều thông tin về việc Chính phủ và Bộ Xây dựng cùng các cơ quan có thẩm quyền góp ý xây dựng để xây dựng Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 

Hiện nay, theo quy định Điều 159 và Điều 160 Luật Nhà ở, một trong những đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam là cá nhân  nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định pháp luật.

Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà tại Việt Nam. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa có nghị định và thông tư hướng dẫn.

Công chứng viên NGUYỄN TRÍ HÒA - Trưởng phòng công chứng số 1 đang trả lời trực tuyến. 

Theo qui định của bộ luật dân sự, đối với tài sản là bất động sản sau khi ký công chứng phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Đối với trường hợp của bạn, việc chuyển nhượng đất đã được ký công chứng thì tại thời điểm hợp đồng được công chứng thì các quyền và nghĩa vụ đã được chuyển giao từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng, nên việc chủ đất cũ vẫn tiến hành thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận là không đúng qui định.

Tuy nhiên, bạn không nói rõ vì sao sau khi chuyển nhượng mà bên chuyển nhượng vẫn giữ các giấy tờ bản chính để tiến hành việc cấp đổi sổ hồng mới.

Đối với trường hợp của bạn có hai tình huống xảy ra:

Thứ nhất: Nếu giữa bạn và chủ đất không phát sinh tranh chấp gì thì hai bên có thể thỏa thuận liên hệ cơ quan đã chứng nhận hợp  đồng chuyển nhượng trước đó để cùng hủy bỏ hợp đồng này, ký lại hợp đồng chuyển nhượng mới theo Giấy chứng nhận mới được cấp đổi, sau đó bạn liên hệ cơ quan đăng ký để thực hiện việc đăng ký sang tên theo qui định.

Thứ hai:  Trong trường hợp hai bên không thống nhất được với nhau, bên bán cũng không có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã được chứng nhận trước đó vì theo qui định tại điều 405 bộ luật dân sự : “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết.....”  và tại khoản 1 điều 5 của luật công chứng qui định :”….Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”…. Và tại khoản 1 điều 51 Luật công chứng qui định:”….Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng giao dịch đó...”.

Chào anh,

Con có quyền có tài sản riêng, tài sản riêng của con bao gồm tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng v.v... (Điều 75 Luật Hôn nhân Gia đình 2014).Vì vậy vợ chồng anh có thể tặng cho con căn nhà nhưng theo quy định, người chưa đủ 6 tuổi không có năng lực hành vi dân sự. Giao dịch dân sự của người chưa đủ 6 tuổi phải do người đại diện theo pháp luật xác  lập, thực hiện (Điều 21 Bộ luật Dân sự).

Về mặt trình tự thủ tục, anh chị cần liên hệ các tổ chức hành nghề công chứng để được hướng dẫn các giấy tờ cụ thể để thực hiện việc tặng cho nhà cho con.

Theo quy định về việc cấp giấy chứng nhận điểm a, Khoản 1, Điều 5, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19-5-2014 có quy định về việc ghi thông tin trên giấy chứng nhận "cá nhân trong nước thì ghi ông hoặc bà, sau đó ghi họ tên, năm sinh, số giấy tờ tùy thân nếu có, địa chỉ thường trú, giấy tờ nhân thân  là giấy chứng minh nhân dân... Trường hợp chưa có chứng minh nhân dân thì ghi giấy khai sinh số...".

Theo quy định của Điều 188 Luật Đất đai và điều 118 Luật nhà ở, giao dịch nhà đất phải đáp ứng đủ những điều kiện trong đó có điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Vì vậy trường hợp của bạn phải tiến hành thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận hoặc cập nhật đăng ký biến động, khi đó mới thực hiện thủ tục tặng cho.

Việc công chứng hợp đồng ủy quyền căn cứ vào điều 55 Luật Công chứng năm 2014:

- Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc của hợp đồng ủy quyền này. Khi đó hợp đồng ủy quyền mới hoàn tất.

- Việc công chứng tại cơ quan ngoại giao ở nước ngoài cũng tuân thủ theo quy định tại Điều 55 của luật này.

Công chứng viên DƯƠNG THỊ CẨM THỦY - Văn phòng công chứng Tân Phú đang trả lời trực tuyến. 

Theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì Tài sản riêng của vợ chồng gồm tài sản mà mỗi người có được trước khi kết hôn ...(Khoản 1 Điều 43) và vợ chồng có  quyền chiếm hữu, sử dụng , định đoạt tài sản riêng của mình...(điều 44). Đối với trường hợp của ông thì quyền sử dụng đất có ông có được trước khi kết hôn là tài sản của riêng ông, ông được toàn quyền định đoạt theo quy định nêu trên. Tuy nhiên, trong trường hợp căn nhà được xây dựng trong thời kỳ hôn nhân và được đăng ký sở hữu trong thời kỳ hôn nhân thì việc định đoạt căn nhà này phải được sự thỏa thuận của vợ chồng (nếu căn nhà được xây dựng bằng tiền chung của vợ chồng). 

Ngoài ra, nếu căn nhà trên là tài sản duy nhất và hoa lợi, lợi tức là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này cũng phải được sự thỏa thuận của vợ chồng theo quy định tại Khoản 4, điều 44 tại Luật hôn nhân và gia đình năm 2014

Theo qui định tại khoản 2, 3 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 qui định:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này”

Như vậy, trường hợp của ông có thể liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện việc công chứng chuyển nhượng đất theo qui định.

 Công chứng viên DƯƠNG THỊ CẨM THỦY - Văn phòng công chứng Tân Phú đang trả lời trực tuyến.

Tại điểm c, khoản 1 điều 40 Luật công chứng 2015 qui định một trong những Giấy tờ cần nộp trong hồ sơ yêu cầu công chứng là :”Bản sao Giấy tờ tuỳ thân”.

Giấy tờ tuỳ thân là giấy tờ xác định đặc điểm và dấu vết nhận dạng nhân thân của một con người .Theo qui định của pháp luật hiện hành chỉ có chứng minh nhân dân và hộ chiếu mới trực tiếp được coi là giấy tờ tuỳ thân.

Do đó, trong trường hợp của bạn, tại thời điểm yêu cầu công chứng bạn chỉ có biên nhận làm Giấy chứng minh mới nên cơ quan công chứng không có cơ sở để xác định bạn có đúng là người có quyền liên quan đến công việc uỷ quyền hay không. Bạn cần phải chờ có chứng minh nhân dân mới rồi mới tiến hành ký uỷ quyền được.

 Công chứng viên NGUYỄN HOÀNG PHI - Phó Văn phòng công chứng Tân Phú đang trả lời trực tuyến.

Theo qui định của luật HNGĐ: Các trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên hai vợ chồng”, theo qui định này được hiểu là nếu ghi tên 1 người thì tài sản không thuộc sở hữu chung.

Tuy nhiên, trong thực tiễn có rất nhiều trường hợp nhà, đất là tài sản chung nhưng khi đăng ký quyền sở hữu thì cơ quan đăng ký chỉ ghi tên một người, hoặc tại thời điểm đăng ký, người đăng ký tài sản cung cấp giấy tờ chứng minh tài sản riêng (độc thân, được tặng cho hoặc thừa kế) nhưng cơ quan đăng ký không ghi nhận điều này. Do vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, tại nghị quyết 02 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số qui định của Luật hôn nhân gia đình thì: trong trường hợp tài sản vợ, chồng có được trong thời kỳ hôn nhân mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu nhưng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu  chỉ ghi tên vợ hoặc chồng thì đó là tài sản chung vợ chồng, trừ trường hợp chứng minh được là tài sản riêng.

Trong trường hợp của bạn, việc cơ quan công chứng yêu cầu như vậy là cần thiết để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chồng bạn (trong trường hợp đây là tài sản chung nhưng chỉ ghi tên 01 người), của bạn (trong trường hợp đây là tài sản riêng và bạn chứng minh được điều này) và của người thứ ba khác (người ngay tình trong giao dịch mua bán).

 Công chứng viên DƯƠNG THỊ CẨM THỦY - Văn phòng công chứng Tân Phú đang trả lời trực tuyến. 

Theo thông tin bạn cung cấp và bạn không nói rõ nguồn gốc căn nhà nên chúng tôi hiểu căn nhà là tài sản riêng của bà nội bạn.

Trong trường hợp này, nếu bà của bạn muốn ra công chứng để tặng cho cha và chú của bạn thì có hai trường hợp như sau:

-         Nếu bà nội bạn muốn tặng cho chung (cha và chú bạn cùng đứng tên trên sổ hồng) thì không cần phải lập bản vẽ phân chia.

-         Nếu bà nội bạn muốn tặng cho riêng (cha và chú bạn tách riêng mỗi người một sổ hồng) thì trước khi tiến hành thủ tục tặng cho, bà nội bạn phải liên hệ công ty đo vẽ tiến hành vẽ bản vẽ để tách thửa, ghi rõ phần nào cho cha bạn và phần nào cho chú bạn. Bản vẽ tách thửa phải được cơ quan có thẩm quyền duyệt kiểm tra nội nghiệp.

Bạn cần lưu ý, muốn được phép tách thửa, thì thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng điều kiện về diện tích đất tối thiểu theo quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.

Việc này phải xem xét thời điểm và nguồn gốc tạo lập tài sản. Nếu tài sản được tạo lập trong thời gian hôn nhân thì theo quy định của Điều 33 tại Luật Hôn nhân gia đình năm quy định "quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng" . Do đó, nếu nhà, đất bạn là tài sản chung trong trường hợp nêu trên (mặc dù trên giấy chứng nhận đứng tên một mình bạn) nhưng việc định đoạt phải được sự đồng ý của vợ/chồng bạn. 

Ngược lại, nếu trên giấy chứng nhận đứng tên một mình bạn và nguồn gốc tài sản do được tặng cho riêng, thừa kế riêng hoặc được tạo lập trước thời điểm kết hôn và nhà, đất này chưa nhập vào tài sản chung của vợ chồng thì bạn hoàn toàn có quyền định đoạt một mình.

Căn nhà do vợ chồng bà cùng tạo lập, là tài sản chung của ông bà, nay chồng bà mất thì phần thuộc quyền sở hữu, sử dụng của chồng bà trở thành di sản thừa kế cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất nếu như chồng bà không để lại di chúc.

Về vấn đề này, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định như sau:

Điều 674 Bộ Luật Dân sự quy định “Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện trình tự thừa kế do pháp luật quy định”.

Bộ luật Dân sự 2005 quy định về những người được thừa kế theo pháp luật như sau:

Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật 

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

………………………………

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

………………………………….

Ở trường hợp của bà, căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 676 nêu trên thì những người có quyền hưởng thừa kế đối với phần di sản của chồng bà là: bà, cha, mẹ chồng và 03 người con chung của ông bà,

Do vậy, để thực hiện được việc bán nhà bà và  các đồng thừa kế phải làm thủ tục nhận tài sản thừa kế, sau khi hoàn tất thủ tục khai nhận di sản tại cơ quan công chứng, kê khai thuế và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, bà và các đồng thừa kế khác phải cùng ra công chứng ký hợp đồng mua bán.

 Công chứng viên DƯƠNG THỊ CẨM THỦY - Văn phòng công chứng Tân Phú đang trả lời trực tuyến.

Chào bác, 

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia giao dịch chuyển nhượng là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quyết định 33/2014/QĐ-UBND ngày 15-10-2014 của UBND TP.HCM thì khi chuyển nhượng một phần thửa đất, phải đảm bảo điều kiện diện tích tối thiểu và điều kiện về quy hoạch.

Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định về trình tự thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất. Trong đó quy định trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất thì văn phòng đăng ký thực hiện: Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với phần diện tích chuyển quyền, đồng thời xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền, chỉnh lý cập nhật biến động vào sổ địa chính.

Vì vậy, nếu bác muốn thực hiện chuyển nhượng một phần lô đất của bác một cách hợp pháp, bác cần phải liên hệ với văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền để làm thủ tục tách thửa theo các quy định nêu trên.

 Công chứng viên NGUYỄN HỒ PHƯƠNG VINH - Phó Phòng công chứng số 1 đang trả lời trực tuyến.

Theo Quy định của PL đất đai hiện hành thì không có khái niệm chỉnh lý mà chỉ có khái niệm đăng ký và đăng ký biến động. Theo quy định của Khoản 3 điều 188 Luật Đất Đai năm 2014, khi thực hiện các giao dịch về đất đai "phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ đăng ký địa chính". 

Như vậy, trường hợp của ông nếu đã đăng ký biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất đủ điều kiện giao dịch thì ông có thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền. 

 Công chứng viên NGUYỄN TRÍ HÒA - Trưởng phòng công chứng số 1 đang trả lời trực tuyến.