Hủy hợp đồng ủy quyền: Phải tính đến lợi ích của bên thứ 3

Theo các chuyên gia, Luật Công chứng quy định khi muốn sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng đã ký phải quay lại tổ chức hành nghề công chứng đã chứng nhận trước đây nhưng không quy định về chứng nhận việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền (HĐUQ).

Đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Tháng 5-2019, bà A ký HĐUQ cho bà B được quyền tặng cho, thế chấp, chuyển nhượng... quyền sử dụng đất của bà A tại quận 2, TP.HCM. Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng (VPCC) Bến Nghé, TP.HCM. Sau đó, tháng 5-2020, bà A đơn phương chấm dứt ủy quyền tại VPCC Bình Thạnh mà không thông báo cho bà B.

Hình minh họa

Tương tự, năm 2015, vợ chồng ông C, bà D thuận tình ly hôn, về tài sản chung không yêu cầu tòa giải quyết. Trước đó, vợ chồng ông C đã thỏa thuận chia tài sản chung, bà D lấy bất động sản (BĐS) tại TP.HCM, ông C nhận BĐS tại Bình Thuận. Đối với BĐS tại TP.HCM, ông C ký tặng cho bà D tại một VPCC ở TP.HCM. Đối với BĐS tại Bình Thuận, để thuận lợi không phải ra Bình Thuận, bà D đã ký HĐUQ sử dụng, chuyển nhượng... cho ông C tại VPCC Thủ Thiêm với thời hạn 20 năm.

Tháng 2-2020, bà D bất ngờ đến VPCC Bình Thạnh đơn phương chấm dứt HĐUQ và gửi văn bản đến Văn phòng Đăng ký đất đai Bình Thuận để thông báo. Cho rằng người vợ bội tín nên ông C đã khởi kiện vụ án tranh chấp tài sản sau ly hôn và được tòa án tại Bình Thuận thụ lý...

Trong hai sự việc trên, nhiều ý kiến cho rằng ký HĐUQ trong giao dịch nhà đất ở VPCC nào thì phải chấm dứt ủy quyền tại VPCC đó. Vậy pháp luật quy định thế nào về việc đơn phương hủy bỏ HĐUQ giao dịch nhà đất.

Phải thông báo cho người thứ ba

Theo ThS Nguyễn Trương Tín (Trường ĐH Luật TP.HCM) thì cần xem xét đơn phương chấm dứt HĐUQ có thù lao hay không có thù lao. Theo Điều 569 BLDS 2015, đối với trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại.

Nếu là ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc chấm dứt thực hiện hợp đồng. Nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc HĐUQ đã bị chấm dứt.

Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý. Nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền nếu có.

Về ý kiến cho rằng ký HĐUQ giao dịch nhà đất ở tổ chức hành nghề công chứng nào thì phải hủy bỏ ủy quyền tại tổ chức hành nghề công chứng đó, theo ThS Tín, cần phân biệt đơn phương chấm dứt HĐUQ giao dịch nhà đất với chấm dứt HĐUQ giao dịch nhà đất theo sự thỏa thuận giữa các bên.

Đối với trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện HĐUQ giao dịch dân sự về bất động sản như hai vụ việc nêu trên, theo ThS Tín, trên thực tế là chứng nhận giao dịch của một bên (hành vi pháp lý đơn phương), chứng nhận việc thông báo đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng đến bên kia, đến người thứ ba liên quan đến hợp đồng. Vấn đề này pháp luật hiện tại không bắt buộc phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã chứng nhận HĐUQ giao dịch về BĐS trước đó.

Đồng tình, luật sư Lê Doãn Tuấn (Đoàn Luật sư TP.HCM) cũng cho rằng cả BLDS 2015 và Luật Công chứng đều không quy định về việc ký HĐUQ giao dịch về BĐS ở đâu thì phải đơn phương chấm dứt ở đó. Việc lựa chọn đơn vị, cơ quan nào công chứng việc đơn phương chấm dứt HĐUQ là quyền dân sự nên các chủ thể có quyền lựa chọn. Tuy nhiên, việc đơn phương chấm dứt HĐUQ phải tuân thủ về trình tự, thủ tục theo Điều 569 BLDS 2015.

Nên thực hiện tại nơi đã công chứng trước đó

Phân tích thêm, ThS Tín cho rằng trên thực tế việc công chứng liên quan đến việc đơn phương chấm dứt HĐUQ giao dịch dân sự về BĐS nên được khuyến cáo thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng HĐUQ trước đó hoặc trong phạm vi tỉnh, TP (cấp tỉnh) nơi có BĐS.

Điều này sẽ tránh hoặc giảm thiểu những rủi ro về pháp lý trong các giao dịch dân sự liên quan đến BĐS. Bởi theo ThS Tín, tổ chức hành nghề công chứng đã chứng nhận HĐUQ trước đó có thông tin về chủ thể, nội dung, phạm vi ủy quyền, BĐS trong giao dịch được ủy quyền. Hoặc các tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh, TP (cấp tỉnh) liên thông các thông tin liên quan đến HĐUQ giao dịch dân sự về BĐS, nhất là thông tin về BĐS trong giao dịch.

Cùng quan điểm, một công chứng viên (CCV) tại TP.HCM cho biết vấn đề này hiện nay tại các VPCC chưa thống nhất, giữa các CCV cũng có nhiều tranh cãi. Trong quá trình trao đổi, quan điểm không nên chứng nhận hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng (cụ thể là ủy quyền) ở một VPCC khác được số đông CCV đồng tình.

Theo CCV này, Luật Công chứng quy định khi muốn sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng đã ký phải quay lại tổ chức hành nghề công chứng đã chứng nhận hợp đồng trước đây nhưng không quy định về chứng nhận việc đơn phương chấm dứt. Quan điểm của CCV này là không nên chứng nhận hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng một cách vô tội vạ để tiếp tay cho hành vi bội tín. Luật Dân sự cho phép đơn phương chấm dứt hợp đồng không có nghĩa là CCV cứ vô tư chứng nhận khi một bên có yêu cầu.