Theo báo cáo về tình hình thị trường bất động sản (BĐS) sáu tháng đầu năm của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), trong nửa đầu năm nay, lĩnh vực kinh doanh BĐS tại TP là ngành duy nhất tăng trưởng âm.
Ngành này giảm tới 5,82% so với cùng kỳ năm 2021 và từ cuối quý II-2022 có dấu hiệu trầm lắng, nhất là trên thị trường thứ cấp.
 |
Nguồn cung dự án mới tại TP.HCM đang thiếu hụt so với nhu cầu của người dân. Ảnh: Q.HUY |
 |
| Chuyên gia dự báo các thị trường “nóng” giai đoạn đầu năm sẽ giảm nhiệt trong vài tháng tới. Ảnh: Q.HUY |
Thị trường lệch pha hẳn về phân khúc cao cấp
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh thị trường đã xuất hiện tình trạng lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung dự án, dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở. Đáng chú ý là trong sáu tháng đầu năm, số lượng giao dịch đất nền cao hơn 1,54 lần so với giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ.
Đối chiếu với số liệu nguồn cung năm 2017, HoREA nhận thấy vài năm gần đây thị trường rơi vào tình trạng lệch pha, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm. Cụ thể năm 2018, nguồn cung căn hộ chỉ có 28.316 căn, bằng 65,8% so với năm 2017. Đến năm 2021, nguồn cung căn hộ chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.
Chi tiết vào cơ cấu sản phẩm cũng nhận thấy sự lệch pha nghiêm trọng. So với cùng kỳ năm ngoái, hiện số lượng căn hộ cao cấp tăng tới 111,29% trong khi căn hộ phân khúc trung cấp giảm 34,41% và riêng phân khúc căn hộ bình dân bằng 0%. Hiện trên thị trường đã vắng bóng hẳn sản phẩm nhà ở giá rẻ dưới 25 triệu đồng/m2.
Siết dòng vốn cho vay giống như liều thuốc thử để đánh giá sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp trên thị trường địa ốc.
Tương tự, Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết trong quý II nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội ước đạt 2.800 căn, giảm 38% so với cùng kỳ năm 2021. Hầu hết nguồn cung đến từ các dự án đã hiện hữu.
Ông Dương Anh Vũ, chuyên gia kinh tế, cho rằng: “Từ số liệu trên cho thấy thị trường đang phát triển thiếu bền vững. Để tạo sự cân bằng, thị trường cần đẩy mạnh phân khúc căn hộ bình dân, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp. Phân khúc cao cấp nên chiếm tỉ lệ nhỏ nhất”.
Tôi nhận thấy khách hàng đang có tâm lý thiếu tự tin để đưa ra quyết định đầu tư BĐS vào thời điểm này. Đến giai đoạn này, dù chọn phương thức vay hay không thì người mua vẫn luôn có sự thăm dò và chờ đợi. Tỉ lệ sang nhượng trầm lắng sẽ kéo theo tỉ lệ thu hồi công nợ của chủ đầu tư khó khăn hơn. Thực tế có những khách hàng không chịu đóng tiền theo tiến độ và chấp nhận đóng lãi phạt vì lý do họ không muốn chôn thêm vốn vào BĐS để hạn chế rủi ro.
Ông DIỆP ĐÌNH CHUNG, Phó Tổng giám đốc Vạn Xuân Group
Giá tăng nhưng không như kỳ vọng
Mới đây, lãnh đạo ngành ngân hàng khẳng định chủ trương của nhà điều hành không phải là “khóa, siết” tín dụng BĐS mà chỉ kiểm soát rủi ro đối với nhu cầu vốn vay để đầu cơ, lướt sóng.
Ông Diệp Đình Chung, Phó Tổng giám đốc Vạn Xuân Group, nhận định chính sách thắt chặt tiền tệ từ nhà điều hành đang tạo áp lực lên cả doanh nghiệp và người mua nhà. Siết dòng vốn cho vay giống như liều thuốc thử để đánh giá sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp trên thị trường địa ốc.
Từ nay đến cuối năm, các dự án có tỉ lệ hấp thu ở mức thấp (chỉ khoảng 30%-40%) có thể sẽ gặp khó trong việc thu tiền theo tiến độ, từ đó nguồn lực để phát triển dự án theo đúng tiến độ sẽ khó được đảm bảo. Đối với những dự án có tỉ lệ tiêu thụ cao trên 50%-60% thì việc triển khai có thể sẽ chậm lại nhưng khi dòng vốn vay được nới lỏng hơn vào cuối năm, tiến độ sẽ về đúng quỹ đạo.
Chị Tú Anh, nhân viên môi giới của một dự án tại Bình Dương, cho biết: “Tỉ lệ thu tiền khách hàng trong thời điểm này chỉ bằng 70%-80% so với giai đoạn sau dịch COVID-19. Có những khách hàng mua 2-3 căn để đầu tư thì đến nay họ chỉ đóng tiền một căn rồi xin gia hạn hoặc tìm cách để kéo giãn dòng tiền”.
Nhận định về bức tranh BĐS những tháng cuối năm, ông Diệp Đình Chung cho rằng: “Giá BĐS có thể tăng đối với những dự án bắt đầu triển khai, do chi phí đầu vào quá cao buộc chủ đầu tư phải tăng giá bán mới có lời chứ không phải do nhu cầu của thị trường quá lớn khiến bên bán đẩy giá.
Với dự án đang triển khai, giá chỉ tăng về mặt cơ học, tức là nhích nhẹ vài chục triệu để cho người mua trước có một khoản lợi nhuận nhất định và chủ đầu tư cũng kiếm được một phần lợi nhỏ. Tuy nhiên, tỉ lệ tăng không tới 10%-15% như nhiều người dự báo”.
Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, nhận định: “Từ nay đến cuối năm thanh khoản vẫn giảm, đặc biệt ở những khu vực chưa thể khai thác kinh doanh hay các BĐS có giá trị lớn. Giá BĐS sẽ giảm ở những khu vực quá “sung” nhưng đầu tư hạ tầng không đạt kỳ vọng”.
Thị trường mới nổi gặp khó
Các chuyên gia nhận định những thị trường mới nổi trong giai đoạn đầu năm như Bảo Lộc, Long An sẽ gặp khó khăn trong vài tháng tới do khu vực này đã đi qua giai đoạn lướt sóng. Chủ đầu tư cũng bắt đầu gặp khó khăn khi dòng vốn vay đầu cơ của ngân hàng đang bị siết, pháp lý cũng thắt chặt hơn.
Tại TP.HCM, dự án có tiến độ pháp lý ổn và sản phẩm hướng tới nhu cầu ở thực sẽ có sức tiêu thụ tăng trở lại vào quý IV. Các dự án mới chắc chắn gặp khó khăn nhiều do tiến trình pháp lý cũng khó có thể thay đổi đột phá trong vài tháng tới.
