“Xu thế chung là giá nhà đất tăng liên tục, cung về nhà đất luôn ở trạng thái thiếu trong khi cầu thì dường như vô tận. Vì vậy, thị trường nhà đất có thể tạo ra lợi nhuận rất cao. Thế nên các nhà đầu tư “lướt sóng” vốn chỉ hoạt động mạnh trên thị trường chứng khoán đã không bỏ lỡ cơ hội tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận lĩnh vực này” - TS Vũ Đình Ánh, Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả chỉ rõ tại hội thảo Giải pháp về vốn cho thị trường bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và trang thông tin BĐS Đothi.net tổ chức ngày 14-5.
Hợp đồng góp vốn: Dễ bị tranh chấp
Hiện việc huy động vốn làm dự án nhà ở chủ yếu là huy động từ người mua nhà. Theo nhiều chuyên gia, ưu điểm của việc huy động vốn từ người mua nhà là nhà đầu tư có vốn kinh doanh, có khách hàng chắc chắn trong tương lai. Mặt khác, khách hàng cũng có lợi vì mua căn hộ từ lúc nó chưa hình thành nên khách hàng được mua nhà với giá rẻ. “Căn hộ lúc chưa hình thành có giá bán là 1 tỉ đồng nhưng tới khi người mua nhận căn hộ đó thì giá của nó đã trên 1 tỉ đồng. Tính ra việc góp vốn mua căn hộ hình thành trong tương lai lãi hơn nhiều so với gửi tiền tiết kiệm ở ngân hàng” - ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ, đưa ra ví dụ cụ thể.
Tuy nhiên, theo ông Hưng, hình thức huy động vốn này chẳng qua chỉ là giải pháp chữa cháy của nhà đầu tư. “Trường hợp không vay được vốn từ ngân hàng thì chủ đầu tư mới huy động vốn từ người mua. Hợp đồng vay vốn này được bảo đảm bằng nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi đó, tài sản hình thành trong tương lai này lại không được ngân hàng chấp nhận dùng làm bảo đảm cho tiền vay”.
Người dân tìm thông tin căn hộ chung cư tại sàn giao dịch bất động sản TP.HCM. Ảnh: HTD
Về hình thức huy động vốn này, ông Ánh tỏ rõ sự lo ngại: “Việc huy động vốn của khách hàng dưới hình thức hợp đồng góp vốn, không theo quy định (chưa có móng nhà đã huy động vốn - PV) nên thường xảy ra tranh chấp, lừa đảo…”. Nhiều chuyên gia cho rằng ranh giới giữa quan hệ vay vốn dân sự và có yếu tố lừa đảo trong các giao dịch này không rõ ràng. Khi có tranh chấp xảy ra, việc xử lý tốn rất nhiều thời gian.
Vì vậy, cần có khuôn khổ và thủ tục pháp lý cần thiết để việc huy động vốn này được công khai, có sự kiểm tra và giám sát của các cơ quan quản lý theo nguyên tắc ngăn chặn trước những rủi ro tốt hơn là xử lý những rủi ro đã xảy ra.
Vốn “nóng” lấn át
Hiện có tới 80% các giao dịch trên thị trường nhà đất là phi chính thức (không đưa ra cơ quan nhà nước làm thủ tục chuyển quyền - PV) do nhà đất thiếu căn cứ pháp lý, quy hoạch không ổn định và quy hoạch “treo” còn phổ biến, thủ tục quá rườm rà và phức tạp. Vì vậy đã xảy ra rất nhiều vi phạm trong các giao dịch này. Thông tin này tại hội thảo đã gây sốc với nhiều người.
Theo nhiều chuyên gia, chính môi trường “tranh tối tranh sáng” đó đã tạo điều kiện cho giới cò mồi, giới đầu cơ nhà đất. “Chừng nào chúng ta chưa triệt tiêu được các điều kiện tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản phi chính thức thì chừng đó vốn “nóng” vẫn sẵn sàng đổ vào nhà đất” - ông Ánh nhấn mạnh.
Nguồn vốn đầu tư ngắn hạn hay còn gọi là nguồn vốn “nóng” có thời hạn vài tháng đến dưới một năm đang ồ ạt đổ vào thị trường nhà đất. Có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn, tạo ra những cơn sốt trên thị trường nhà đất, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng” trên thị trường. Đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn “nóng” là tham gia vào thị trường rất nhanh, song cũng có thể rút ra khỏi thị trường rất nhanh.
“Tuy nhiên, nguồn vốn ngắn hạn đổ vào thị trường nhà đất lại dựa trên việc huy động từ nhiều nguồn thiếu ổn định như vay nóng, tín dụng đen, đây là tín dụng có rủi ro cao. Mặt khác, nguồn vốn lại mang tính chất đầu cơ cao…” - ông Ánh chỉ rõ.
HOÀNG VÂN
