LTS: Thời gian gần đây, giá rao bán nhà liên tục duy trì đà tăng khiến phần lớn người dân khó có thể tự mua nhà từ nguồn tích lũy thu nhập. Trong khi nhiều người vẫn coi bất động sản là một kênh đầu tư siêu lợi nhuận chứ không có nhu cầu ở thật, giới đầu cơ đưa giá “ảo”, cộng thêm thị trường thiếu phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng góp phần đẩy giá lên cao.
Có thể thấy chưa bao giờ thị trường bất động sản nhà ở cần sự phát triển ổn định, bền vững và cân bằng để đáp ứng số đông, đặc biệt là người có thu nhập trung bình thấp như hiện nay.
Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản (BĐS) của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy tính đến thời điểm cuối năm 2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở TP Hà Nội đã tăng 72,4% so với quý II-2019. Theo sau là Đà Nẵng với mức tăng 49,9%; TP.HCM với mức tăng khoảng 34,3%.
Về nguồn cung, phân khúc căn hộ bình dân, nhà ở giá rẻ hoàn toàn vắng bóng, trong khi dự án nhà ở cao cấp vẫn tiếp tục “đổ bộ” Hà Nội và TP.HCM, nhiều dự án trung cấp giá bán được đẩy lên ngưỡng 100 triệu đồng/m2.
Phân khúc nhà vừa túi tiền hầu như không còn
Chia sẻ với PV báo Pháp Luật TP.HCM, anh Bảo Lộc (29 tuổi, TP Hà Nội) cho biết nhờ bán đất ở quê, vay mượn người thân và tiền tích lũy nhiều năm của hai vợ chồng, anh có trong tay 2,5 tỉ đồng để mua nhà.
Những tưởng với 2,5 tỉ đồng đã khá đủ để tạo lập nhà ở nhưng anh Lộc không tìm được căn hộ nào phù hợp vì giá nhà liên tục tăng cao. “Giá nhà tăng theo thời gian rất nhanh, chúng tôi không biết phải tính sao” - anh Lộc lo lắng.
Theo tìm hiểu, nhiều căn hộ chung cư cũ tại các quận trung tâm Hà Nội cũng đang được rao bán với mức giá đắt đỏ, khoảng 60-100 triệu đồng/m2, rất khó tìm được chung cư có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại nội đô.
Một số dự án thuộc huyện ngoại thành Hà Nội còn vượt mức 100 triệu đồng/m2 như Masteri Grand Avenue (Masteri Cổ Loa, huyện Đông Anh) có giá trung bình lên đến 90-120 triệu đồng/m2; Imperia Cổ Loa (huyện Đông Anh) có giá 90-110 triệu đồng/m2.
Tại các khu vực khác như Hà Đông, Gia Lâm, một số dự án có giá bán tiệm cận 100 triệu đồng/m2 như QMS Top Tower có giá bán trung bình 70-85 triệu đồng/m2 với căn thường; 95-98 triệu đồng/m2 với các căn góc, vị trí đẹp.
Trong một báo cáo mới đây của đơn vị nghiên cứu thị trường Onehousing cũng chỉ ra rằng thị trường Hà Nội không có chung cư phân khúc bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) nào được mở bán trong tám quý liên tiếp. Đáng chú ý, phân khúc chung cư cao cấp (trên 50 triệu đến 80 triệu đồng/m2) đang chiếm tới 61% nguồn cung mới.
Theo Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối khi phân khúc chung cư bình dân gần như mất hẳn, giá nhà chung cư ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp bị đẩy lên cao dẫn đến người có nhu cầu ở thực khó có khả năng tiếp cận. Tình trạng lũng đoạn, thổi giá, tạo sóng, đầu cơ đất đai đẩy giá đất lên cao khiến cho việc mua bán hầu như chỉ diễn ra trong giới đầu cơ.
Ở nhiều vùng ngoại thành của các TP lớn, tỉ lệ lấp đầy sau phân lô, bán nền chỉ khoảng 5%, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Vấn đề tồn kho BĐS dở dang cũng rất đáng được quan tâm khi hàng ngàn căn nhà bị bỏ hoang hàng chục năm qua với tổng giá trị lớn. Nhiều khu đô thị mới, tỉ lệ nhà ở được sử dụng thấp. Trong khi đó, người có nhu cầu mua nhà ở, đất ở thực sự đang phải trả một khoản tiền lớn cho giới đầu cơ.
Không chỉ riêng Hà Nội mà tại một số TP lớn như TP.HCM cũng trong tình trạng tương tự. Một thị trường BĐS phát triển bền vững thường có sự đa dạng về phân khúc, đặc biệt là các sản phẩm hạng B và C. Tuy nhiên, tại cả Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung các loại hình nhà ở này lại đang thiếu hụt nghiêm trọng.
Theo TS Cấn Văn Lực, hiện nay giá BĐS Việt Nam đang ở mức cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia trên thế giới. Mức này tương đương Thái Lan, Hàn Quốc và cao hơn nhiều so với các nước Indonesia, Singapore, Ấn Độ và Malaysia… trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ.
Nguồn cung mới khan hiếm, “thổi giá” làm nhiễu loạn thị trường
Nhiều chuyên gia cho biết một phần nguyên nhân giá nhà ở tăng cục bộ ở hai đô thị lớn Hà Nội, TP.HCM là do nguồn cung mới tiếp tục hạn chế đặc biệt, sự khan hiếm về nguồn cung nhà ở phân khúc trung cấp và bình dân. Ngoài ra, không thể không nhắc đến một yếu tố tác động khác là việc các đối tượng đầu cơ, cò “thổi giá”, nhiễu loạn thị trường.
Trong Báo cáo 5333 gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng hồi cuối năm 2024 cho biết: Hiện có một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư và các cá nhân hoạt động môi giới BĐS đang tạo giá ảo; không chỉ vậy, họ còn lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng tâm lý, lôi kéo đầu tư theo đám đông để trục lợi.
Trên thị trường thứ cấp giá nhà đất cũng đang bị đẩy lên do môi giới, trung gian. Theo thông lệ, bên bán sẽ trích khoảng 1% giá bán cho bên môi giới, tuy nhiên khi thị trường sốt nóng, môi giới thường cộng thêm tiền chênh để giao dịch với khách hàng.
“Một căn chung cư có giá bán khoảng 5 tỉ đồng, môi giới có thể gửi giá chênh khoảng 200-300 triệu đồng, tương đương 5% giá bán” - Bộ Xây dựng nêu trong báo cáo.
Chị Thu Hà sống tại chung cư 3B Trường Chinh (phường Thịnh Liệt, quận Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết muốn bán căn chung cư hai phòng ngủ đang ở với giá 3,7 tỉ đồng. Sau khi chị đăng tin, vài môi giới gọi điện thoại cho hay sẵn sàng trả giá 4,5 tỉ đồng, hẹn đến xem nhà, đặt cọc. “Nghe vậy, tôi đã từ chối các khách khác nhưng chờ mãi vẫn không thấy người trả giá 4,5 tỉ đồng đến xem nhà” - chị Hà bức xúc.
May mắn hơn chị Hà, chị Nguyễn Thị Trà My, ngụ tòa S201, khu đô thị Vinhomes Smart City, cho biết hồi đầu năm muốn bán căn chung cư diện tích 55 m2 giá 3 tỉ đồng, ngay lập tức môi giới đã liên hệ và trả giá 3,1 tỉ đồng rồi lại không đến xem.
Sau đó vì nghe có tin “sốt” giá nên chị My hoãn việc mua bán, một tháng sau, người môi giới lại ra giá 3,5 tỉ đồng và vội vàng đặt cọc ngay để chốt lời. “Không thể tin được giá tăng nhanh như vậy, chỉ hơn ba tháng mà tăng hơn 500 triệu đồng” - chị My nói.
Theo bà Hoa Dung, Giám đốc kinh doanh và truyền thông dự án Hoian D’or, việc môi giới liên tục gọi chủ nhà hỏi mua với giá ngất ngưởng rồi lặn mất tăm không hiếm gặp, nhất là trong giai đoạn giá cả biến động như hiện nay.
“Môi giới làm vậy để chủ nhà ngộ nhận thị trường đang “nóng”, từ đó tiếp tục đẩy giá lên. Ở phía người mua khi thấy chủ nhà đồng loạt tăng giá sẽ nghĩ rằng không nhanh tay giá càng tăng sẽ gấp rút xuống tiền” - bà Hoa Dung phân tích.
“Giá nhà tăng cao nhưng giao dịch lại không xuất hiện, đây có thể là chiêu trò của một nhóm đầu tư có mục đích không trong sáng” - ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nói thêm.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, cũng đồng tình giá nhà cao bên cạnh hệ quả từ cung - cầu thực tế thì có dấu hiệu “tạo nhiệt”.
“Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng càng khiến giá BĐS bị đẩy lên bất hợp lý. Có thể thấy hành trình tìm kiếm nhà ở thực của nhóm người dân có thu nhập trung bình đang gặp vô vàn khó khăn” - bà Miền đánh giá.
Để giải quyết bài toán này, rất cần các giải pháp căn cơ trong việc sử dụng và phát triển quỹ đất hiện có để tạo ra nguồn cung nhà phù hợp, giảm chi phí xây dựng, từ đó giảm giá nhà.
Nhà ở TP.HCM và Đà Nẵng đều tăng giá
“Báo cáo thị trường BĐS nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2024” của DKRA Group (đơn vị nghiên cứu thị trường), căn hộ hạng A tại TP.HCM chiếm ưu thế, một số dự án mở bán mới tại khu Đông ghi nhận mức giá 80-130 triệu đồng/m².
Sức cầu toàn thị trường ghi nhận tín hiệu hồi phục, lượng tiêu thụ sơ cấp tăng 24% so với năm trước, các giao dịch tập trung ở các dự án mở bán vào dịp cuối năm.
Giá bán thứ cấp tại Bình Dương tăng 7%, TP.HCM tăng dao động 6%-14%, đặc biệt một số dự án dọc tuyến metro số 1 tăng 19%-25% so với cuối năm 2023, phản ánh lợi thế từ hạ tầng giao thông.
Ghi nhận thị trường ở Đà Nẵng và vùng phụ cận trong năm 2024, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục dẫn dắt thị trường với giá bán dao động từ 60 triệu đến trên 85 triệu đồng/m² nhưng vẫn thu hút sự quan tâm mạnh mẽ, đặc biệt là từ các nhà đầu tư phía Bắc. Mặt bằng giá bán và thanh khoản thị trường thứ cấp ghi nhận sự phục hồi với mức tăng 3%-7% so với cuối năm 2023.
