Thói quen mua sắm của người tiêu dùng thay đổi khiến shophouse tại các khu chung cư có quy mô vừa và nhỏ rơi vào cảnh ế khách thuê kéo dài.
Treo biển cả năm không ai hỏi thuê
Shophouse là những căn hộ thương mại thường nằm ở tầng trệt thuộc khối đế của các chung cư. Loại thứ hai là shophouse thấp tầng (nhà phố thương mại), thường được xây dựng ở các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch được duyệt.
 |
Sau dịch bệnh, các hoạt động kinh doanh đã trở lại bình thường nhưng không ít shophouse vẫn đang đỏmắt tìmkhách thuê.Ảnh: QUANG HUY |
Đáng chú ý shophouse thường tọa lạc ở những vị trí đẹp nhất của các dự án, có thể kinh doanh hoặc cho thuê lại để mở quán cà phê, nhà hàng, cửa hàng thời trang, shop hoa, cửa hàng tiện lợi... Giá shophouse cũng cao hơn nhiều so với các căn hộ, nhà phố bình thường. Thế nhưng hiện nay shophouse tại nhiều chung cư, khu đô thị ở TP.HCM rơi vào tình trạng ế ẩm, không có khách thuê.
Anh Đại Nghĩa, chủ một shophouse trên đường Nguyễn Cơ Thạch (TP Thủ Đức), cho biết shophouse được treo biển cho thuê với giá 120 triệu đồng/tháng nhưng cả năm nay không có khách hỏi thuê.
“Mức giá cho thuê này đã giảm 50% so với thời điểm trước đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, nhiều khách thuê để kinh doanh cho biết họ đang thu hẹp hệ thống cửa hàng vì sợ gặp rủi ro” - anh Nghĩa nói.
Chung cảnh ngộ, ông Duy Anh, chủ một shophouse tại một khu đô thị cao cấp thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức), đang rao cho thuê hoặc bán. Giá thuê khoảng 90 triệu đồng/tháng, còn giá bán shophouse lên tới trên 80 tỉ đồng. Ông Duy Anh thừa nhận: “Thanh khoản thị trường hiện nay rất yếu, khách thuê tính toán tài chính rất kỹ nên họ không mặn mà”.
Nhiều shophouse tại một dự án chung cư nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ sầm uất cũng vắng bóng khách thuê để mở cửa hàng, cửa hiệu. Tình trạng này đã diễn ra trong thời gian khá dài. Một nhân viên môi giới nhà đất ở khu vực này giải thích: Do khách hàng khó khăn trong việc tìm chỗ gửi xe máy, ô tô dẫn đến nhà kinh doanh không dám thuê để mở cửa hàng buôn bán ở khu vực này. Tình trạng ế ẩm tương tự cũng xảy ra tại nhiều chung cư khác, dù được chào giá thuê khá mềm, chỉ 15-20 triệu đồng/tháng vẫn không có người quan tâm.
Giá cho thuê shophouse dự báo tiếp tục giảm
Báo cáo quý II-2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) nhận định rằng trái ngược với không khí náo nhiệt và đông đúc tại các trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí là tình hình khá đìu hiu tại các căn hộ thương mại (shophouse) thuộc các dự án khu dân cư.
Lý giải về hiện tượng này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARs, cho rằng dịch COVID-19 đã tái định hình thói quen mua sắm của người tiêu dùng theo hướng giảm tiếp xúc trực tiếp, ưu tiên trải nghiệm tại các không gian rộng, đa dạng và thú vị. Với những điều kiện này, shophouse tại các khu chung cư có quy mô vừa và nhỏ chịu lép vế đáng kể.
“Khách thuê đang có nhu cầu tìm mặt bằng mới với mức giá dễ chịu hơn và shophouse không nằm trong danh sách ưu tiên do sự bất tiện trong di chuyển. Bên cạnh đó, nhiều nhà kinh doanh e ngại không đủ lưu lượng khách vãng lai, từ cả trong và ngoài khu dân cư nên không dám thuê” - ông Đính nói.
Đại diện một số nhà đầu tư shophouse cũng thừa nhận người tiêu dùng Việt Nam đã thay đổi thói quen từ mua sắm trực tiếp sang mua sắm trực tuyến và thanh toán qua mạng. Thói quen mua sắm thay đổi khiến các shophouse không còn đông khách hàng cũng như khả năng sinh lời như trước nữa, trong khi phân khúc này lại được tung ra thị trường khá nhiều.
Với những khó khăn trên, VARs dự báo mức giá cho thuê shophouse có thể sẽ tiếp tục giảm khoảng 15%-20% trong nửa cuối năm nay.
Không dễ ăn
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản Việt Hòa An, nhìn nhận shophouse nằm trong những khu dân cư hiện hữu thì mới có giá trị cao. Đối với dự án mới, dân cư chưa đủ đông, shophouse lại được định giá quá cao sẽ không phù hợp với thực tế, từ đó khó mang lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư nhờ tăng giá hay có thể khai thác cho thuê ổn định.
Cũng theo ông Quang, với shophouse khối đế chung cư, nếu chung cư chỉ có vài trăm căn hộ thì không cần số lượng shophouse nhiều. Nếu chủ đầu tư tung ra nhiều sản phẩm quá sẽ không hiệu quả, ít người mua mà cho thuê cũng khó.
“Nhà đầu tư đừng nghĩ shophouse là phân khúc đầu tư tốt nhất. Họ phải chọn shophouse ở các dự án có vị trí đắc địa, khu dân cư hiện hữu, đông đúc, tính toán tỉ lệ dân cư mới có thể khai thác hiệu quả cho thuê” - ông Quang lưu ý.
Chủ tịch VARs Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng khi đầu tư shophouse, nhà đầu tư cần lưu ý những yếu tố như cộng đồng cư dân, khách hàng tiềm năng phải đủ lớn, lượng khách hàng phải đến từ khu dân cư của shophouse và lân cận. Thứ hai là điều kiện giao thông thuận tiện để thu hút lượng khách hàng vãng lai, những người đi ô tô hoặc xe máy đến mua sắm, ăn uống. Thứ ba là hạ tầng dịch vụ đa dạng và các tiện ích hạ tầng đầy đủ.
Giá shophouse nghỉdưỡng đạt đỉnh hơn 64 tỉ đồng/căn
Theo báo cáo nửa đầu năm 2022 mới nhất của DKRA Việt Nam, loại hình shophouse có tốc độ tăng giá mạnh nhất trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Mặc dù mặt bằng giá sơ cấp biệt thự đã tăng mạnh 11%-28% so với cùng kỳ năm ngoái, condotel cũng có mức tăng 9%-15% nhưng đà tăng lên đến 30%-40% của shophouse mới là điểm nhấn nổi bật nhất.
Tính đến hết quý II-2022, giá chào bán shophouse ở miền Bắc đã ghi nhận mức đỉnh 64,1 tỉ đồng/căn. Ở miền Nam, mức giá cao nhất gần 60 tỉ đồng/căn, trong khi thị trường miền Trung cũng được chào giá lên đến 33,6 tỉ đồng/căn. Giá chào bán thấp nhất với phân khúc này trên cả nước là khoảng 6,6 tỉ đồng/căn.
Do đó, dù mức giá cao, tỉ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới vẫn đạt 75%, đặc biệt khi tổng nguồn cung mới cả nước đã tăng gấp 2,7 lần cùng kỳ, theo số liệu từ DKRA. Thanh Hóa, Kiên Giang và Bình Thuận dẫn đầu rổ hàng, trong khi miền Trung là khu vực có lượng tiêu thụ cao nhất.
