Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) (sửa đổi) nhận được sự đồng tình của người dân, doanh nghiệp khi đề xuất bổ sung quy định về đặt cọc trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Quy định chặt chẽ về đặt cọc sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người mua, tránh tình trạng chủ đầu tư (CĐT) thu tiền đặt cọc để chiếm dụng vốn hoặc vẽ dự án lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
 |
Người mua nhà được hướng dẫn chi tiết về hợp đồng mua bán khi tìm hiểu dự ánhình thành trong tương lai. Ảnh: Q.HUY |
Băn khoăn giữa hai phương án
Để giúp khách hàng không mua nhầm dự án “ma”, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã đưa ra hai phương án về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.
Phương án 1, CĐT dự án chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và CĐT có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Phương án 2, quy định CĐT dự án chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.
Đa số ý kiến ủng hộ phương án 1, vì khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, tính pháp lý của dự án sẽ đủ rõ cho người mua. Doanh nghiệp chủ động hơn về phương án kinh doanh, hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở. Tỉ lệ nhận đặt cọc 10% là mức hợp lý, nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhận tiền như một kênh huy động vốn.
Nếu tỉ lệ đặt cọc quá cao sẽ không ngăn ngừa được những doanh nghiệp không đủ năng lực tham gia thị trường, gia tăng nguy cơ chiếm dụng vốn, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng. Nếu tỉ lệ đặt cọc quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia, các bên liên quan có thể sẵn sàng vi phạm cam kết, chấp nhận mất tiền cọc.
Ở góc nhìn khác, dù đánh giá phương án 1 của dự thảo luật đưa ra khá mở cho các CĐT nhưng theo ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần BĐS Asian Holding, để bảo đảm quyền lợi cho người mua thì phương án 2 vẫn tốt hơn.
Ông Hậu lý giải phương án 2 là theo đúng quy định hiện hành, CĐT phải có đủ các điều kiện pháp lý, giấy phép xây dựng, được cấp phép mở bán thì mới được thu tiền của người mua.
Theo ông Hậu, dù quy định là vậy nhưng vẫn có nhiều CĐT chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, thậm chí vẽ dự án “ma” để huy động vốn. Hình thức thu tiền đặt cọc lách luật bằng các hợp đồng khác như văn bản thỏa thuận, hợp đồng thỏa thuận, hợp tác đầu tư…
TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, luật và quản lý Trường ĐH Kinh tế TP.HCM (UEH), cho rằng phương án 1 tạo điều kiện cho CĐT bán hàng cho người mua sớm hơn, tính toán kế hoạch kinh doanh tốt hơn. Còn phương án 2 như hiện tại vẫn đảm bảo tốt hơn cho người mua.
“Vì thế, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) thay vì đưa ra thời điểm về hợp đồng đặt cọc thì cần quy định cụ thể hành lang pháp lý đảm bảo CĐT thực hiện đúng thủ tục, xây dựng dự án đảm bảo quyền lợi cho bên mua” - TS Nghĩa góp ý.
Cần quy định rõ việc chủ đầu tư không được sử dụng khoản tiền đặt cọc của khách hàng, còn tỉ lệ đặt cọc tự thỏa thuận.
Cần sự giám sát của chính quyền địa phương
Tuy nhiên, dù quy định đặt cọc rõ ràng, chặt chẽ thì vẫn có tình trạng lách luật, CĐT “bán lúa non” huy động vốn trái phép, thậm chí lừa đảo. Theo ông Nguyễn Văn Hậu, nếu có sự giám sát chặt chẽ của chính quyền địa phương thì tình trạng dự án “ma” hay dự án huy động vốn khi chưa đủ điều kiện sẽ được giảm thiểu.
“Trong các vụ việc chiếm dụng tiền đặt cọc giá trị lớn, vẽ dự án lừa đảo chiếm đoạt tài sản thì hầu như người đi mua không nắm về quy định pháp luật, chỉ thấy rẻ là mua. Vì thế, chính quyền địa phương cần tăng cường thông tin, tuyên truyền về thủ tục pháp lý, quy định mua bán BĐS đến người dân” - ông Hậu góp ý.
Bàn về mức đặt cọc 10% dự thảo luật đưa ra, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng tỉ lệ đặt cọc bao nhiêu không quan trọng, vấn đề là cần đảm bảo thực hiện đúng quy định pháp luật về khoản thu tiền đặt cọc này để bảo vệ người mua nhà. Theo quy định của BLDS, khoản tiền đặt cọc bên bán không được sử dụng, nó giống như tài sản thế chân của người mua.
Trong khi thực tế vẫn có nhiều CĐT thu tiền đặt cọc nhằm huy động vốn xây dự án, thậm chí sử dụng vào mục đích khác. Vì vậy, luật sư Phượng cho rằng cần quy định rõ về việc CĐT không được sử dụng khoản tiền đặt cọc của khách hàng, còn tỉ lệ đặt cọc tự thỏa thuận.
“Để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà thì các bộ, ngành, địa phương cần công khai rộng rãi thông tin về các dự án BĐS trên mạng để mọi người dân có thể dễ dàng tra cứu, tìm hiểu, tránh mất tiền chỉ vì thiếu thông tin” - luật sư Phượng góp ý.•
Xem xét công chứng hợp đồng đặt cọc
Chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa nhận định việc công chứng hợp đồng, quá trình chuyển quyền sở hữu BĐS cần được quản lý chặt chẽ vì quy định này rất quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của người dân, đáp ứng yêu cầu bảo đảm quyền sở hữu được xác định rõ ràng.
Công chứng từ thời điểm hợp đồng đặt cọc giảm rủi ro cho người mua, giúp kiểm soát tính an toàn pháp lý, tránh rủi ro phát sinh dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, lừa đảo… Cơ quan quản lý có thể xem xét quy định về công chứng hợp đồng trong giao dịch kinh doanh BĐS để bảo đảm quyền lợi của các bên.
