Sửa BLDS: Người thứ ba ngay tình hết thiệt thòi

Đầu năm 2011, bà Phan Thị Ngọc Anh (ngụ quận Phú Nhuận, TP.HCM) mua của ông N. một căn nhà trên đường Đào Duy Anh, quận Phú Nhuận với giá hơn 10 tỉ đồng. Sau khi công chứng và hoàn thành nghĩa vụ thuế, bà Anh thấy giấy hồng cũ của căn nhà bị rách gáy nên đi làm hồ sơ đăng bộ và đổi giấy hồng mới.

Khóc ròng vì nguy cơ mất tiền tỉ

Sau đó, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Phú Nhuận viết giấy hẹn bà Anh vào 22-11-2011 đến nhận giấy mới. Bất ngờ vào sáng 20-11-2011, UBND quận Phú Nhuận gửi thông báo cho bà Anh là căn nhà bà mua đã bị cơ quan thi hành án ra quyết định tạm dừng việc chuyển quyền sở hữu vì người chủ cũ đang phải thi hành một bản án với người khác.

Bà Anh đôn đáo khiếu nại khắp nơi, cho rằng lúc mua nhà bà hoàn toàn không biết thông tin gì về căn nhà, trong khi việc công chứng hợp đồng mua bán nhà diễn ra bình thường, không bị ngăn chặn… “Hôm nhận tờ quyết định thông báo ngăn chặn của Cục Thi hành án dân sự TP.HCM từ nhân viên bưu điện, tôi bàng hoàng, không hiểu chuyện gì đang xảy ra. Tôi đã khóc cạn nước mắt. Không khóc sao được khi căn nhà trị giá cả chục tỉ đồng vừa mua hợp pháp xong lại bị ngăn chặn” - bà Anh bức xúc.

Tương tự, tháng 8-2009, anh Nguyễn Chiến Thắng mua của anh H. một căn nhà ba tầng ở TP Bắc Ninh (nhà đang được thế chấp tại một ngân hàng). Anh Thắng đã cùng anh H. đến ngân hàng thanh toán nợ, được ngân hàng thanh lý hợp đồng, trả lại giấy tờ nhà. Sau đó, anh Thắng mang giấy tờ đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để xin xóa thế chấp và đã được xác nhận. Cùng ngày, hai bên ra phường làm thủ tục mua bán và được phường xác nhận.

Tuy nhiên, gần một năm sau, Chi cục Thi hành án dân sự TP Bắc Ninh lại kê biên căn nhà trên với lý do để đảm bảo việc thi hành án của người bán. Anh Thắng cũng bức xúc khiếu nại khắp nơi vì mua nhà hợp pháp lại có nguy cơ bị mất.

Bà Phan Thị Ngọc Anh (ngụ quận Phú Nhuận, TP.HCM) bức xúc trình bày việc căn nhà bà mua hợp pháp, ngay tình bị ngăn chặn chuyển quyền sở hữu. Ảnh: T.TÙNG

Sửa quy định

Trên đây là hai trong rất nhiều trường hợp người thứ ba mua nhà ngay tình đã bị thiệt thòi mà Pháp Luật TP.HCM từng phản ánh. Có việc này là do BLDS 2005 đã không bảo vệ được quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người mua tài sản. Điều 138 BLDS 2005 chỉ bảo vệ được người thứ ba ngay tình trong hai trường hợp: Thứ nhất, khi giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực. Thứ hai, khi người thứ ba ngay tình nhận được bất động sản hoặc động sản phải đăng ký quyền sở hữu thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Khắc phục thực tế trên, dự thảo BLDS sửa đổi đã quy định lại như sau: “Trường hợp đối tượng của giao dịch dân sự là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà tài sản đó đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết tài sản là đối tượng của giao dịch đã bị chiếm đoạt bất hợp pháp hoặc ngoài ý chí của chủ sở hữu…”.

Hợp lý, công bằng hơn

TS Bùi Minh Hồng (Trưởng phòng Pháp luật dân sự Vụ Pháp luật dân sự-kinh tế, Bộ Tư pháp) nhận xét quy định như dự thảo sẽ bảo đảm tốt hơn, công bằng hơn quyền lợi hợp pháp của người thiện chí, ngay tình trong giao dịch dân sự.

Theo TS Hồng, việc bảo vệ người thứ ba ngay tình khi tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền phù hợp với nguyên tắc đăng ký bất động sản (và động sản thuộc diện phải đăng ký) hiện nay, bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự. Nó còn thay đổi nhận thức của người dân đối với thủ tục đăng ký tài sản, nâng cao tinh thần trách nhiệm của cán bộ làm công tác đăng ký tài sản.

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, hai luật sư (LS) Bùi Quốc Tuấn (Đoàn LS TP.HCM) và Phan Ngọc Nhàn (Đoàn LS tỉnh Đắk Lắk) cũng nhất trí cao với nội dung sửa đổi trên.

Theo LS Tuấn, nếu giữ quy định như Điều 138 BLDS hiện hành thì sẽ đẩy người mua, nhận chuyển nhượng, nhận thế chấp hoặc thuê nhà đất, ô tô, xe máy… phải đối mặt với rủi ro pháp lý rất cao. Vì khi thực hiện giao dịch, người dân thường chỉ biết tin vào các giấy tờ của cơ quan nhà nước, tin vào cơ quan công chứng chứng nhận tính hợp pháp của giao dịch. Họ không thể biết các tranh chấp, rắc rối liên quan đến tài sản đó nhưng khi có rủi ro thì họ lại phải gánh chịu.

Còn theo LS Nhàn, sửa đổi lại quy định như dự thảo sẽ giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đăng ký tài sản có trách nhiệm hơn trong khi thực hiện nhiệm vụ của mình. Người tham gia giao dịch cũng quan tâm hơn đến việc áp dụng các biện pháp đảm bảo an toàn pháp lý, hạn chế rủi ro. Vì ngay cả khi họ chưa hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước thì giao dịch vẫn được công nhận nếu người thứ ba ngay tình nhận được tài sản thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước là chủ sở hữu tài sản.