Ngày 22-10, UBND TP.HCM đã công bố Quyết định (QĐ) 79 về bảng giá đất (BGĐ) điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung QĐ02 về BGĐ trên địa bàn TP ban hành từ năm 2020. Theo QĐ79, giá đất có mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2 thuộc ba tuyến đường tại quận 1 và thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m2 tại huyện Cần Giờ. BGĐ điều chỉnh có hiệu lực từ ngày 31-10-2024 đến 31-12-2025.
Đất ở tăng 4-38 lần
Về đất ở, so với QĐ02, mức giá tăng 4-38 lần. Trong đó, mức giá đất cao nhất của TP.HCM là tại ba tuyến đường thuộc khu vực trung tâm quận 1 có giá 687,2 triệu đồng/m2. Mức giá này thuộc về ba tuyến đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi đồng thời cũng là ba tuyến đường có giá đất cao nhất trong BGĐ điều chỉnh.
Cũng trên địa bàn quận 1, một số tuyến đường khác có giá đất ở nằm ở mức trên 400 triệu đồng/m2 như Lê Duẩn (466,7 triệu đồng/m2), Huỳnh Thúc Kháng, đoạn Nguyễn Huệ - Nam Kỳ Khởi Nghĩa (430,4 triệu đồng/m2), Hàm Nghi (429,3 triệu đồng/m2), Phan Bội Châu, Phan Chu Trinh (409,9 triệu đồng/m2)…
So với dự thảo bảng giá đất điều chỉnh do Sở TN&MT đưa ra hồi tháng 7, giá đất ở tại Quyết định 79 có 4.299 tuyến đường đã được giảm xuống, 160 tuyến đường giữ nguyên và 98 tuyến đường tăng thêm.
Trong khi đó, về đất ở thấp nhất là tại khu vực ở khu dân cư Thiềng Liềng với giá 2,3 triệu đồng/m2. Kế đó là một số khu vực như các khu dân cư An Phước, Thạnh Bình, Thạnh Hòa có giá 3,8 triệu đồng/m2… Cao nhất ở khu vực huyện Cần Giờ là 18,8 triệu đồng/m2 với tuyến đường Rừng Sác đoạn từ phà Bình Khánh đến cầu vượt Bến Lức - Long Thành - Hà Quang Vóc - cầu Rạch Lá.
So với dự thảo BGĐ điều chỉnh do Sở TN&MT đưa ra hồi tháng 7, giá đất ở tại QĐ79 có 4.299 tuyến đường đã được giảm xuống, 160 tuyến đường giữ nguyên và 98 tuyến đường tăng thêm.
Theo đó, giá đất ở tại QĐ79 giảm 20%-25% so với dự thảo và tăng 4-38 lần so với QĐ02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí.
Trong khi đó, tại các quận 1, 5, 10, các tuyến đường có mức giảm nhẹ 1%-10% so với dự thảo trước và cao hơn 0,8-1,4 lần BGĐ của QĐ02. Tại các quận 3, 6, 7, 8, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, Bình Thạnh... mức điều chỉnh giảm trung bình 16%-23%; quận 4 điều chỉnh giảm mạnh nhất, bình quân 19%-35% nhưng vẫn cao hơn giá cũ 1,2-4 lần.
Trong điều khoản chuyển tiếp của QĐ79, trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất trước thời điểm QĐ này có hiệu lực thì giá đất để tính nghĩa vụ tài chính, thuế về đất đai được tiếp tục thực hiện theo quy định tại thời điểm nộp hồ sơ.
Tại buổi họp báo công bố BGĐ vào chiều 22-10, Giám đốc Sở TN&MT Nguyễn Toàn Thắng đã giải thích thêm về việc giá đất giảm 20%-25% so với dự thảo trước đó. Theo ông Thắng, phương pháp xây dựng giá đất cho phép có biên độ dao động và được căn chỉnh phù hợp. Ông Thắng lấy ví dụ tuyến đường đó thu thập giá dao động 50-70 triệu đồng/m2 nhưng sau khi tính toán thêm các yếu tố khác về kinh tế - xã hội, tác động đến người dân, TP sẽ có mức giá phù hợp. Từ đó, giám đốc Sở TN&MT khẳng định việc điều chỉnh này là phù hợp, tuân thủ đúng quy định của pháp luật và trong biên độ cho phép.
Giá đất ở tại TP Thủ Đức và năm huyện ngoại thành đã giảm mạnh
Đáng chú ý, tại QĐ79, nhiều tuyến đường tại TP Thủ Đức và năm huyện ngoại thành có giá đất ở tăng cao trong dự thảo tháng 7 đã giảm mạnh khi TP ban hành QĐ chính thức.
Cụ thể, mỗi mét vuông ở Đường số 9 (huyện Bình Chánh) có giá điều chỉnh hồi tháng 7 là 190 triệu đồng, nay giảm xuống còn 32 triệu đồng, giảm 83%; mỗi mét vuông ở đường Đặng Công Bình từ 41 triệu đồng giảm xuống còn 18,5 triệu đồng, giảm 55%; mỗi mét vuông ở đường Song hành Quốc lộ 22 từ 71 triệu đồng giảm xuống còn 32 triệu đồng, giảm 55%...
Tuy nhiên, tỉ lệ giảm giữa các địa phương vùng ven không đồng đều và vẫn khá cao so với QĐ02. Cụ thể, giá đất điều chỉnh mới nhất của TP Thủ Đức giảm trung bình 19%-21% so với hồi tháng 7 (nhưng vẫn cao hơn 1,5-11 lần so với giá hiện hành); huyện Củ Chi giảm 18%-23% (cao hơn QĐ02/2020 là 3-11 lần); huyện Bình Chánh cũng giảm 20%-30% (cao hơn giá cũ 1,5-9 lần)...
Đất nông nghiệp tăng
Đối với đất nông nghiệp, TP.HCM phân ba khu vực và ba vị trí. Trong đó, khu vực 1 gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Bình Thạnh, Phú Nhuận. Khu vực 2 gồm các quận 7, 8, 12, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gò Vấp, TP Thủ Đức. Khu vực 3 gồm các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ.
Cách tính giá đất nông nghiệp là lấy giá đất tại QĐ02 nhân hệ số K tương ứng theo từng khu vực, vị trí tại QĐ56/2023. Trong đó, hệ số K lần lượt ở từng khu vực là 2,7 - 2,6 - 2,5.
Tùy vị trí, giá mỗi mét vuông đất lúa, trồng cây hằng năm ở khu vực 1 là 432.000-675.000 đồng; khu vực 2 là 416.000-650.000 đồng; khu vực 3 là 400.000-625.000 đồng. Đối với đất trồng cây lâu năm, mỗi mét vuông ở khu vực 1 có giá là 518.000-810.000 đồng; khu vực 2 là 499.000-780.000 đồng; khu vực 3 là 480.000-750.000 đồng.
Tại QĐ79, TP cũng đã ban hành BGĐ thương mại dịch vụ với số tiền cụ thể thay vì tính dựa vào tỉ lệ phần trăm của đất ở như trước. Đáng chú ý, đối với đất thương mại dịch vụ, thay vì quy định bằng 80% đất ở; còn đất sản xuất, kinh doanh, giáo dục, y tế... bằng 60% đất ở thì QĐ79 đã quy ra con số cụ thể. Chẳng hạn, tại QĐ02 (chưa tính hệ số K), đất thương mại dịch vụ của mỗi mét vuông ở đường Đồng Khởi được tính bằng 80% của đơn giá 162 triệu đồng thì lần này con số trên được xác định là 549 triệu đồng/m2.
Theo QĐ79, BGĐ điều chỉnh được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các khoản phí và lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất đai, chuyển nhượng đất đai hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai...•
Ảnh: NGUYỄN CHÂU
TP đã cân nhắc để giảm bớt tác động của bảng giá đất
Chiều 22-10, UBND TP.HCM đã tổ chức họp báo để công bố QĐ79 điều chỉnh, bổ sung BGĐ theo QĐ02. Tại buổi họp báo, Phó Chủ tịch UBND TP Bùi Xuân Cường khẳng định: BGĐ điều chỉnh chỉ phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội ở TP, giảm tối đa tác động đến người dân nhưng chưa sòng phẳng với thị trường.
Theo ông Cường, pháp luật cho phép các địa phương được xây dựng BGĐ điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế. “Tinh thần của BGĐ này là từng bước tiếp cận với thị trường. Trong bối cảnh kinh tế - xã hội hiện nay, TP đã cân nhắc để giảm bớt tác động đến người dân, doanh nghiệp” - ông Cường nói.
Đồng thời, việc ban hành BGĐ điều chỉnh theo ông Cường là “ba tháng xây dựng, lấy ý kiến là hết sức thận trọng và lắng nghe toàn diện ý kiến của người dân, doanh nghiệp, các tổ chức, địa phương”. BGĐ này có hiệu lực đến hết năm sau và sẽ được đánh giá toàn diện. Phó Chủ tịch UBND TP khẳng định BGĐ điều chỉnh lần này là bước chuyển tiếp trong lộ trình để xây dựng BGĐ lần đầu theo Luật Đất đai năm 2024 sòng phẳng với thị trường, được áp dụng từ năm 2026.
Nhấn mạnh đây là nội dung quan trọng, nhạy cảm, phức tạp có phạm vi đối tượng chịu điều chỉnh lớn, tác động đến tổ chức, cá nhân sử dụng đất, tình hình kinh tế - xã hội TP, ông Cường đề nghị các sở, ban ngành đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến, nhất là các trường hợp bị ảnh hưởng, tác động, hết sức rõ ràng, công khai, minh bạch, cụ thể đến người dân, doanh nghiệp...
Tại buổi họp báo, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT, cho biết BGĐ điều chỉnh được xây dựng từ dữ liệu của 133 QĐ phê duyệt giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với 1.293 khu vực, vị trí đất đã được phê duyệt giá đất. 96.330 giao dịch thành công theo dữ liệu liên thông của cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế để phân vùng giá trị.
Quá trình ban hành BGĐ điều chỉnh tuân thủ các quy định. Đến nay, TP đã thực hiện đủ các bước về lập và chấp thuận đề nghị xây dựng; soạn thảo, lấy ý kiến rộng rãi và thẩm định dự thảo QĐ thay thế QĐ02. Các ý kiến góp ý đã được tiếp thu đầy đủ vào dự thảo.
Đánh giá lợi ích của BGĐ, ông Thắng cho biết quy định của Luật Đất đai năm 2024 sẽ là căn cứ để áp dụng cho 12 trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 111 và khoản 1 Điều 159. Lợi ích của BGĐ sau điều chỉnh tập trung chủ yếu ở các nội dung sau:
Các khoản lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất, bao gồm các tổ chức và cá nhân, đặc biệt là hộ gia đình, cá nhân được công khai, minh bạch và công bằng.
Các khoản xử phạt hành vi vi phạm về đất đai thay đổi theo hướng tăng, góp phần răn đe và làm giảm các hành vi vi phạm, góp phần làm trong sạch và phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh.
Việc xác định giá khởi điểm để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu đất đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật được thực hiện nhanh hơn và tạo điều kiện cải thiện việc tiếp cận đất đai của các cá nhân, tổ chức có nhu cầu.
Đối với người có đất bị thu hồi, việc xác định giá tái định cư sẽ công khai, minh bạch và nhanh hơn so với trước đây, đảm bảo công bằng trong giá thu hồi đất và giá bán nền tái định cư. Bên cạnh các tác động có tính tích cực nêu trên, việc điều chỉnh BGĐ có tác động đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của một số người dân trên địa bàn TP.
Để giải quyết nội dung tác động nêu trên, theo quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài chính xây dựng và tham mưu Chính phủ ban hành Nghị định quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp chưa được quy định tại khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024. Trong đó có trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
NGUYỄN CHÂU
