Sáng 13-11, Quốc hội đã nghe tờ trình, thẩm tra và thảo luận tại tổ về dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đang có QSDĐ.
Chỉ nên thí điểm tại các đô thị lớn
ĐB Hoàng Minh Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật, cho rằng nên cân nhắc thí điểm ở một mức độ nào đó. Theo ĐB Hiếu, tỉ lệ hộ gia đình có nhà ở tại Việt Nam lên tới 90%, đứng top 3 thế giới sau Romania, Trung Quốc. Hiện nhu cầu sở hữu nhà chỉ tập trung tại các đô thị lớn, như Hà Nội cần khoảng 50.000 căn/năm, tương tự ở TP.HCM cũng như vậy.
“Chỉ nên tập trung thí điểm chính sách này tại các đô thị lớn, nơi có nhu cầu nhà ở xã hội lớn để tăng cung, giảm giá nhà xuống, đáp ứng nhu cầu của người dân” - ĐB Hiếu nói và lưu ý chính sách thí điểm này nếu điều kiện đưa ra không chặt chẽ có thể dẫn tới phát triển ồ ạt, dư thừa nguồn cung, tiền đầu tư bị chôn trong dự án bất động sản, gây lãng phí.
ĐB Nguyễn Phương Thủy (đoàn Hà Nội) cũng bày tỏ băn khoăn khi phạm vi thí điểm của dự án trong toàn quốc là quá rộng. Theo ĐB Thủy, hiện nay giá nhà đất tăng phi mã mà Nhà nước vẫn chưa có giải pháp hiệu quả để kiểm soát. Trong bối cảnh đó, nếu cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng các loại đất khác không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, có thể dẫn tới “cơn sóng sốt đất” với các loại đất này.
“Điều này sẽ tạo nên một rào cản rất lớn cho cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp có nhu cầu SDĐ nông nghiệp vào mục đích sản xuất, kinh doanh tiếp cận với nguồn lực đất đai” - ĐB Thủy nói. Bà Thủy cũng cho rằng điều này còn gây khó khăn cho chính Nhà nước khi giải phóng mặt bằng, bồi thường để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, vì vậy cần đánh giá kỹ lưỡng những “hệ lụy này”, phạm vi thí điểm cũng nên thu gọn lại ở một số địa phương.
Tránh tình trạng chạy chính sách
Thảo luận tại tổ, ĐB Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cho hay trước đây khi Quốc hội đưa ra thảo luận nội dung này, ông phản đối việc cho phép doanh nghiệp tự mua đất nông nghiệp rồi chuyển đổi mục đích làm nhà ở thương mại. Nguyên nhân do bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 rất thấp, không sát với giá thị trường.
“Nếu khi đó cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp hiện có sang đất ở sẽ xảy ra trường hợp doanh nghiệp đi mua đất nông nghiệp của nông dân với giá rẻ, sau đó chuyển mục đích theo bảng giá đất này, như vậy sẽ được một khoản lợi rất lớn. Tôi rất phản đối chuyện này vì gây mất bình đẳng giữa doanh nghiệp và người dân” - ĐB Cường nói.
Tuy nhiên, theo ông Cường, quy định của Luật Đất đai năm 2024 đã khắc phục được việc này khi bảng giá đất sẽ phải bám sát giá thị trường. Dù vậy, ông Cường cũng lưu ý giá đất của bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ ngày 1-1-2026 nhưng nghị quyết này cho áp dụng từ ngày 1-1-2025. Như vậy, trong cả năm 2025, giá đất áp dụng theo bảng giá đất cũ (hoặc bảng giá đất điều chỉnh) vẫn ở mức thấp.
“Điều này sẽ xảy ra trường hợp anh nào chạy đua nhanh, áp dụng các dự án vào cái này nhanh thì sẽ hưởng lợi rất lớn” - ông Cường nói và bày tỏ ủng hộ với đề xuất của Chính phủ để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án hiện nay, đưa ra yêu cầu bảng giá đất áp dụng chuyển đổi mục đích SDĐ để làm dự án nhà ở thương mại phải xác định theo giá thị trường.
ĐB Lê Kim Toàn, Phó Bí thư thường trực Tỉnh ủy Bình Định, cho rằng cần xác định rõ thí điểm với các dự án trước hay sau khi có quy hoạch để “tránh tình trạng chạy chính sách”. Ông Toàn phân tích hiện nay việc giao đất thực hiện dự án có hai trường hợp, đất sạch thì phải đấu giá, còn đất chưa giải phóng mặt bằng thì phải đấu thầu thực hiện dự án.
“Có ý kiến lo ngại sợ người có tiền, có khả năng tài chính mua gom đất nông nghiệp rồi sau đó khi có quy hoạch triển khai dự án. Việc này cần quy định chặt chẽ để tránh sự bất công giữa các dự án được thí điểm và dự án không” - ông Toàn nói.•
Đề xuất thí điểm tối đa chỉ 30%
Phát biểu tại phiên thảo luận tổ, Bộ trưởng Bộ TN&MT Đỗ Đức Duy nhấn mạnh bản chất việc thí điểm là để “bổ sung hình thức tiếp cận đất đai trong làm nhà ở thương mại”.
Trước ý kiến băn khoăn sẽ chồng lấn với Luật Đất đai, Bộ trưởng Bộ TN&MT trấn an rằng trong dự thảo nghị quyết, Chính phủ đã thiết kế thêm khoản 5 Điều 1 là “loại trừ các dự án mà đã được Luật Đất đai năm 2024 cho phép nhận chuyển QSDĐ”. Điều này có nghĩa là “trường hợp nào đã được điều chỉnh bởi Luật Đất đai năm 2024 thì loại trừ phạm vi điều chỉnh bởi nghị quyết này”.
Về tiêu chí thí điểm, Bộ trưởng Bộ TN&MT cho hay dự thảo nghị quyết quy định không quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng SDĐ ở). Lý do đưa ra quy định này là trong Nghị quyết 18 của Trung ương có quy định thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ. “Chính phủ đề xuất tối đa 30%, 70% còn lại thực hiện theo phương thức đấu thầu hoặc đấu giá” - Bộ trưởng Bộ TN&MT nhấn mạnh.
