Bộ TN&MT vừa gửi Bộ Tư pháp hồ sơ thẩm định đề nghị xây dựng nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Theo đó, Bộ TN&MT cho biết, trên cơ sở ý kiến tham gia của các cơ quan, đơn vị gửi về, Bộ này xây dựng hồ sơ đề nghị xây dựng nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đang có QSDĐ mà đất đó không phải là đất ở.
Báo cáo đánh giá tác động việc ban hành nghị quyết, Bộ TN&MT cho biết, Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục duy trì cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện nhưng có sự thu hẹp so với trước đây.
Theo đó chỉ cho phép thỏa thuận về nhận QSDĐ ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (điểm b khoản 1 Điều 127) hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đang có quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” (đoạn 2 khoản 6 Điều 127).
Tuy nhiên, thực tế công tác quản lý đất đai cho thấy, các trường hợp hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất ở đủ lớn phù hợp với quy mô, tiêu chuẩn của dự án nhà ở là không có. Do quy định về hạn mức giao đất ở tại Luật Đất đai qua các thời kỳ và thực tế tại các địa phương thực hiện thời gian qua không vượt quá 400 m² đất ở.
Thực tế nêu trên dẫn đến sẽ khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích đất ở được nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.
Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất hoặc các dự án được chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở thương mại do đang có đất ở và đất khác theo quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024.
Điều này sẽ dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, không thực hiện được đầy đủ chủ trương theo Nghị quyết 18 của Trung ương về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.
Theo Bộ TN&MT, nghị quyết thí điểm quy định về hai loại đất. Thứ nhất, đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ là các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024 mà đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Hình thức thỏa thuận bao gồm chuyển nhượng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ, tặng cho QSDĐ.
Thứ hai, đất do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng thuộc một hoặc bao gồm các loại đất sau: đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Trường hợp dự án nhà ở thương mại cần mở rộng diện tích so với diện tích đất doanh nghiệp đang sử dụng thì doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận nhận QSDĐ đối với loại đất nêu trên để có đất thực hiện dự án…
Điều kiện để thực hiện dự án là phải phù hợp với quy hoạch tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; Có trong danh mục dự án thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt. Dự án được UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận về việc thỏa thuận về nhận QSDĐ.
Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ hoặc đang có QSDĐ mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030. Ưu tiên thực hiện thí điểm đối với khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt…
