Với Thông tư 22/2019 vừa ban hành có hiệu lực từ ngày 1-1-2020, Ngân hàng (NH) Nhà nước tiếp tục siết mạnh cho vay bất động sản (BĐS) khi chính thức đưa ra lộ trình giảm dần tỉ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn. Đặc biệt, thông tư quy định tăng mạnh hệ số rủi ro đối với các khoản kinh doanh, vay mua nhà.
Người mua nhà phải vay lãi suất cao
Điểm đáng quan tâm nhất tại Thông tư 22/2019 là hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh BĐS sẽ tăng mạnh từ 150% lên 200%. Đối với các khoản vay mua nhà có giá trị 4 tỉ đồng trở lên sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, tăng 20% so với hiện tại và sau đó sẽ nâng lên 150% từ ngày 1-1-2021.
Đang tìm hiểu các thủ tục vay mua nhà, ông Tiến Dũng (ngụ quận Thủ Đức, TP.HCM) cho biết ông rất lo lắng khi Thông tư 22 chính thức áp dụng từ năm tới. Theo lý giải của ông, không phải chờ đến năm 2020 mà từ giữa năm nay các NH đã có động thái siết tín dụng các khoản vay BĐS, lãi suất cho vay cũng đã ở mức cao trên 10%/năm.
“Hệ số rủi ro tăng buộc các NH phải giảm cho vay BĐS, phân bổ cho các khoản vay có hệ số rủi ro thấp hơn và buộc phải tăng lãi suất. Nhà phố trong nội thành, đủ tiện nghi giờ phải trên 4 tỉ đồng rồi. Sang năm NH tăng lãi suất nữa, duyệt hồ sơ khó hơn, chắc tôi phải chấp nhận ra ngoại ô mua nhà” - ông Dũng nói.
Một nhân viên NH cũng cho hay lượng khách vay mua BĐS hiện thấp hơn với năm 2018 do lãi suất vay cao, việc xét duyệt hồ sơ vay chặt hơn. Khách hàng phải có tài sản thế chấp và khả năng thanh toán nợ tốt mới được xét duyệt cho vay.
Chuyên gia tài chính - NH Nguyễn Trí Hiếu cho biết ông đồng tình với quy định tăng hệ số rủi ro đối với kinh doanh BĐS lên 200% nhằm hạn chế đầu cơ.
Tuy nhiên, đối với khoản cho vay cá nhân để mua nhà với số tiền dưới 1,5 tỉ đồng có hệ số rủi ro là 50% thì BĐS giá này tại các đô thị lớn rất ít, chỉ có đất nền vùng ven, nhà các tỉnh lẻ.
Khách hàng đang xem nhà mẫu. Ảnh: Q.HUY
Ông Hiếu cho rằng khoản vay dưới 4 tỉ đồng là mức dư nợ đáp ứng nhu cầu nhiều người, hệ số rủi ro giữ mức 100% là hợp lý. Tuy nhiên, các NH sẽ giảm nguồn vốn cho vay, hồ sơ cho vay sẽ khó hơn và lãi suất sẽ cao hơn, người vay mua nhà sẽ khó hơn, áp lực trả lãi tăng.
“Còn với khoản vay trên 4 tỉ đồng chịu hệ số rủi ro cao 120% chỉ dành cho phân khúc cao cấp. Điều này phần nào sẽ khiến các chủ đầu tư ưu tiên phát triển dự án trung cấp, bình dân nhiều hơn” - ông Hiếu phân tích.
Một điểm đáng chú ý nữa của thông tư mới là quy định giảm dần tỉ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn. Cụ thể, từ tháng 1 đến tháng 9-2020, tỉ lệ này là 40%; từ tháng 10-2020 đến tháng 9-2021 là 37%; từ tháng 10-2021 đến tháng 9-2022 là 34% và kể từ ngày 1-10-2022 sẽ giảm xuống còn 30%.
Theo đánh giá của ông Đỗ Hoàng Dương, Tổng giám đốc Công ty BĐS Gia Gia Phú, chính sách trên sẽ tác động rất lớn đến thị trường.
“Các chủ đầu tư sẽ thiếu, thậm chí đói vốn để phát triển dự án, nguồn hàng sẽ giảm mạnh. Người mua khó vay tiền, ít người mua được nhà hơn, chủ đầu tư khó chồng thêm khó. Chưa kể nguồn cung ít, khan hàng, BĐS sẽ tăng giá” - ông Dương dự đoán.
Mục tiêu ổn định thị trường
Mặc dù thị trường được dự đoán không lạc quan nhưng TS Bùi Quang Tín, chuyên gia NH, vẫn nhận định các quy định mới sẽ kiểm soát được rủi ro thanh khoản, bảo đảm an toàn hoạt động của NH.
Việc quy định giảm tỉ lệ theo lộ trình vừa đảm bảo mục tiêu kiểm soát về chênh lệch kỳ hạn giữa nguồn vốn huy động và cho vay, đồng thời giúp các NH có thêm thời gian để điều chỉnh cơ cấu nguồn vốn huy động, điều chỉnh danh mục tín dụng theo cơ cấu hợp lý. Từ đó nguồn vốn tín dụng sẽ hướng vào các lĩnh vực an toàn, hiệu quả, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của hệ thống NH.
“Siết tín dụng sẽ giúp sàng lọc những chủ đầu tư có năng lực về tài chính, thị trường sẽ buộc có thêm nhiều sản phẩm phân khúc cho người thu nhập thấp và trung bình. Ngoài ra, hệ số rủi ro kinh doanh BĐS tăng cao, giảm bớt đầu cơ, giá BĐS ổn định, hạn chế tình trạng sốt đất, thổi giá ảo. Người mua nhà thật sẽ có lợi” - ông Tín nhìn nhận.
Để tìm nguồn vốn, ngoài việc phát hành trái phiếu thì theo ông Đỗ Hoàng Dương, các doanh nghiệp BĐS có uy tín sẽ thuận lợi huy động vốn từ các nguồn vốn đầu tư ngoại với tài chính minh bạch, kế hoạch kinh doanh rõ ràng. Ngoài ra, khi nguồn vốn khó khăn thì các chủ đầu tư buộc phải liên kết lại, bắt tay sáp nhập để cùng thực hiện các dự án.
| Giám sát đầu cơ núp bóng mua nhà để ở Theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, định nghĩa của NH đối với kinh doanh BĐS là những người sử dụng phần lợi nhuận từ BĐS để trả lãi suất. Còn vay mua nhà để ở là dùng thu nhập, tiền lương để trả lãi. Thế nhưng định nghĩa trên không rõ ràng, khó giám sát, có kẽ hở để người mua nhà đầu cơ núp bóng, trục lợi vay với lãi suất thấp. “Theo tôi, NH cần định nghĩa lại, người vay mua nhà để ở chỉ cần xác nhận họ có hộ khẩu ở đó, nhà không cho thuê, kinh doanh. Còn người mua nhà sử dụng nhưng không ở đó hay để cho thuê thì xác định đó là kinh doanh chứ không cần quan tâm nguồn tiền trả lãi” - ông Hiếu góp ý. |
