3 tháng chỉ bán được hơn 60 căn nhà phố, biệt thự

Trong khi phân khúc chung cư vẫn đang có giao dịch tạm ổn thì ngược lại, phân khúc nhà phố, biệt thự lại đang gặp khó khăn lớn về thanh khoản.

Trở ngại giá và tâm lý nhà đầu tư

Ông Nguyễn Văn Quốc, Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản (BĐS) tại TP.HCM, cho biết công ty đang là đơn vị chuyên phân phối một dự án nhà phố liền kề nhưng đã chuyển sang kinh doanh phân khúc đất nền và căn hộ từ đầu quý III. Nguyên nhân là thị trường trong năm nay đã chuyển dịch qua phân khúc ở thực và nhu cầu đầu tư dài hạn, những phân khúc bình dân như căn hộ hoặc đất nền thổ cư vùng ven giá 1-2 tỉ đồng.

Theo ông Quốc, trong ba quý năm 2023, sàn chỉ bán được hai căn nhà phố trong rổ hàng phân phối 20 căn. Nhà phố hay biệt thự thì khách hàng chiếm đa số vẫn là nhà đầu tư mục đích đầu cơ, họ mua đi bán lại hoặc cho thuê chờ giá tăng thì bán. Vì vậy, ngoài yếu tố về giá bán thì mặt bằng lãi suất cao và tâm lý e ngại kinh tế khó khăn khiến nhiều nhà đầu tư không mặn mà với phân khúc này.

Ông Đỗ Hoàng Dương, Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Gia Gia Phú, cũng nhận định các sản phẩm nhà phố, biệt thự mang tính chất đầu tư và hưởng thụ. Vì vậy, những sản phẩm này có giá bán tương đối cao và số lượng khách hàng đủ năng lực tài chính khá hạn chế.

Dù vậy, cả thị trường TP.HCM trong ba tháng chỉ bán được hơn 60 căn nhà phố, biệt thự cũng là con số đáng lo ngại. Thực tế lãi suất cho vay đã hạ nhiệt, nhiều chủ đầu tư còn tung chính sách chiết khấu, giảm giá, thanh toán linh hoạt nhưng cái gốc là tình hình sản xuất, kinh doanh vẫn đang khó khăn. Khi dòng tiền không chuyển động thì BĐS sẽ gặp khó theo.

Theo báo cáo quý III của Savills Việt Nam, phân khúc biệt thự, nhà phố tiếp tục không có nguồn cung mới. Điều này dẫn đến nguồn cung sơ cấp của phân khúc này chạm mức thấp nhất trong 10 năm qua với 766 căn, giảm 24% theo quý và 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, nguồn cung biệt thự, nhà phố sơ cấp tại TP Thủ Đức chiếm đến 88% toàn thị trường TP.HCM. Các căn nhà có giá trên 30 tỉ đồng chiếm đến 78% nguồn cung và chủ yếu ở TP Thủ Đức. Thế nhưng trong quý III, lượng biệt thự, nhà phố được giao dịch thành công chỉ đạt 64 căn, đây là lượng giao dịch thấp nhất kể từ năm 2018, giảm 82% so với cùng kỳ năm 2022. Tỉ lệ hấp thụ biệt thự, nhà phố chỉ đạt 8%, giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Thực tế những tháng qua khi lãi suất hạ nhiệt, nhiều chính sách gỡ vướng, thúc đẩy thị trường được Chính phủ đưa ra thì một số phân khúc đang dần hồi phục. Như nhà phố ở khu vực rìa trung tâm TP.HCM có giá bán vừa tầm vẫn giao dịch tốt. Rất nhiều người có nhu cầu tìm mua nhà trong tầm giá 7-8 tỉ đồng khu vực nội đô” - ông Dương chia sẻ.

Đại diện Savills Việt Nam cho biết trước bối cảnh khó khăn của thị trường, các chủ đầu tư tiếp tục giữ tâm lý thận trọng, thậm chí là ngưng bán hàng. Các doanh nghiệp hạn chế hoạt động marketing và trì hoãn kế hoạch mở bán dự án mới cho đến năm sau. Một số chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách bán hàng và cho vay đa dạng cũng như cam kết thuê để thu hút người mua.

Cần thời gian phục hồi

Theo đánh giá của ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, trong quý IV-2023, phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có diễn biến tích cực. Đó là căn hộ ở khu đô thị, căn hộ trên thị trường thứ cấp đã bàn giao, có pháp lý đầy đủ hay những căn hộ mở bán mới… Cộng thêm chính sách thanh toán kéo dài sẽ rất tốt cho những người mua để ở.

Đối với nhà phố, sản phẩm có giá trên dưới 8 tỉ đồng, nằm trong những ngõ, hẻm ô tô vào được hay nhà phố ở những khu mặt tiền có giá dưới 15 tỉ đồng vẫn giao dịch tốt. Riêng sản phẩm có giá trị lớn như biệt thự, giá trên 30 tỉ đồng sẽ gặp khó.

Ông Quang nhận định thị trường BĐS đã qua giai đoạn khó khăn nhất nhưng những thách thức tác động đến sự phát triển vẫn hiện hữu. Dự báo dòng vốn đầu tư BĐS sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024-2026. Hiện tại, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng giao dịch, cải thiện tâm lý của người mua để chuẩn bị cho sự thay đổi mạnh vào năm sau.

“Thị trường đang hướng tới nhu cầu mua ở thực thay vì mua để đầu tư như trước. Do vậy, các dự án có pháp lý rõ ràng, có tiến độ thanh toán linh hoạt trong bối cảnh khó khăn về nguồn vốn sẽ vẫn thu hút được khách hàng” - ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch BĐS Căn Nhà Mới, nhận định.