Hiện nay, nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH) chủ yếu chỉ trông chờ vào 20% quỹ đất dành cho NƠXH có được thông qua phát triển các dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, các chủ đầu tư lại được phép nộp tiền thay cho việc dành quỹ đất theo quy định hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác, không thuận tiện khiến việc triển khai dự án gặp khó khăn. Do đó, quỹ đất cho dự án nhà giá rẻ đã ít lại càng thêm khan hiếm.
Hơn hai năm chỉ xong một dự án NƠXH
Dù đã có nhiều chính sách hỗ trợ phát triển NƠXH nhưng phân khúc này vẫn khó thu hút doanh nghiệp tham gia.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết giai đoạn 2021-2025, cả nước hoàn thành 41 dự án NƠXH khu vực đô thị, quy mô khoảng 19.500 căn, nhà ở cho công nhân; hiện tiếp tục triển khai 294 dự án với khoảng 288.500 căn. Đã quá nửa thời gian của giai đoạn 2021-2025 mà số căn NƠXH hoàn thành thực tế chỉ đạt khoảng 4,5% so với kế hoạch.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, TP có 195 dự án đang triển khai, trong đó có 148 dự án nhà ở thương mại và 47 dự án NƠXH. Có 317 vị trí dự án phát triển nhà ở thì chỉ 34 vị trí dự kiến phát triển NƠXH, nhà lưu trú cho công nhân.
Đáng nói là từ năm 2021 đến tháng 6-2023 chỉ có một dự án NƠXH hoàn thành. Khó khăn trong bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài đã dẫn đến tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí không thể thực hiện được.
TP.HCM cũng như các tỉnh, thành khác phải có quy hoạch phát triển các khu đô thị dành riêng cho NƠXH tập trung tại các vùng ven, ngoại ô, tạo lập quỹ đất. Đồng thời kiểm soát cơ chế giao đất minh bạch và lành mạnh, hạn chế việc thay đổi, chuyển đổi mục đích hoặc điều chỉnh quy hoạch.
Ngoài quy hoạch và dành quỹ đất riêng, địa phương còn phải chú trọng đến các vấn đề về hạ tầng giao thông, kết nối và tiện ích xã hội phục vụ đời sống của người dân tại các khu vực đô thị. Trong chiến lược phát triển kinh tế đô thị từ nay đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, mỗi địa phương phải có những nhiệm vụ cụ thể cho hạng mục này.
TS NGUYỄN HOÀNG, chuyên gia bất động sản
TS Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng đang thiếu quỹ đất để phát triển NƠXH. Nguyên nhân là do một số địa phương hiện chưa quan tâm đúng mức đến việc chỉ đạo xây dựng kế hoạch, chương trình phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân. Đặc biệt, địa phương chưa chủ động dành đủ quỹ đất phát triển NƠXH khi phê duyệt quy hoạch đô thị, xây dựng nông thôn, xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo theo quy định của Luật Nhà ở. Các địa phương chỉ trông chờ vào 20% quỹ đất dành cho NƠXH thông qua phát triển các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị.
“Chưa kể quy định dành 20% quỹ đất dự án thương mại, khu đô thị trong thực tế không thực sự hiệu quả. Nhiều chủ đầu tư e ngại, không muốn xây dựng NƠXH đồng thời với nhà ở thương mại vì sợ giảm giá trị dự án” - ông Dũng phân tích.
Địa phương phải có quỹ đất dành riêng cho NƠXH
Trước thực trạng trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết việc sửa đổi Luật Nhà ở được thực hiện theo hướng sẽ giao UBND các địa phương phải dành đủ quỹ đất cho sản phẩm NƠXH theo chương trình phát triển nhà ở.
Theo đó, đề xuất quy định trong Luật Nhà ở (sửa đổi), việc dành quỹ đất cho phát triển NƠXH sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định. Các tỉnh, thành phải dành đủ quỹ đất NƠXH ở các khu vực độc lập cũng như trong các dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp điều kiện và quy hoạch. Việc đầu tư NƠXH trong thời gian tới sẽ đầy đủ hơn và cũng sẽ dễ tiếp cận hơn.
Thứ trưởng cho hay trong thời gian tới, Chính phủ sẽ trình Quốc hội Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó có nhiều cơ chế hỗ trợ tích cực hơn cho chủ đầu tư NƠXH như miễn tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT, dành 20% diện tích đất để chủ đầu tư có thể đầu tư các khu thương mại, dịch vụ, được các địa phương hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật trong khu đô thị…
PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cũng cho rằng địa phương, UBND các tỉnh, TP trực thuộc trung ương phải xây dựng mục tiêu về NƠXH dành cho người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp. Người đứng đầu địa phương phải xác định đây là nhiệm vụ chính trị quan trọng; lập, phê duyệt kế hoạch cần triển khai cụ thể đối với việc đầu tư các dự án NƠXH theo từng năm và từng giai đoạn từ nay đến năm 2030 sao cho đảm bảo nhu cầu của địa phương.
Đồng thời, ông Thịnh cho rằng cần có giải pháp đẩy nhanh việc xây dựng các dự án đang triển khai, dự án đã có chủ trương đầu tư hay việc quy hoạch, bố trí quỹ đất đã giải phóng mặt bằng phục vụ phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân. Địa phương có trách nhiệm công khai, giới thiệu quỹ đất đầu tư NƠXH cho doanh nghiệp để nghiên cứu, đề xuất đầu tư.
Đề xuất lập quỹ cho vay riêng về nhà ở giá rẻ
TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nhận định cần có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. Nếu hiện nay ngân hàng đang “thừa tiền”, có thể phát hành trái phiếu chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp. Việc lập quỹ nhà ở để hỗ trợ người dân vay trực tiếp để mua nhà nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản.
Việc thành lập quỹ tại Việt Nam đang thất bại, hoạt động yếu kèm theo nhiều rủi ro. Do đó, nếu thành lập quỹ thì Chính phủ cần thành lập dưới dạng công ty tư nhân, không nên hành chính hóa nó, dẫn đến việc gây ra những vướng mắc trong việc quản trị, tham nhũng. Đồng thời, Chính phủ cần có giải pháp để những nhà phát triển bất động sản giá vừa túi tiền, NƠXH, nhà ở cho công nhân không phải chịu thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại.
