Trên số báo trước, chúng tôi có ghi nhận hai ý kiến khác nhau của hai giảng viên dạy Luật Đất đai về cách xác định cá nhân, hộ gia đình “trực tiếp sản xuất nông nghiệp” để được mua, nhận tặng cho đất lúa.
Theo đó, có ý kiến cho rằng hộ gia đình, cá nhân chỉ cần địa phương xác nhận mình thuộc một trong những đối tượng theo quy định là có thể đáp ứng đủ điều kiện mua, nhận tặng cho đất trồng lúa. Nếu là cá nhân thì không được thuộc hai nhóm hưởng lương thường xuyên và hưởng trợ cấp xã hội được Thông tư 33/2017 của Bộ TN&MT quy định tại điểm b khoản 2 Điều 3.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy ở nhiều tỉnh, thành, trong đó có TP.HCM, rất ít UBND cấp phường, công chứng viên (CCV), văn phòng đăng ký đất đai xem xét đến các đối tượng trên. Hầu hết đều yêu cầu người mua đất trồng lúa phải được xác nhận “có trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp” của UBND cấp phường.
Theo chúng tôi, có ba điểm khiếm khuyết của Thông tư 33/2017 khiến nhiều nơi không áp dụng theo.
1. Không phù hợp với Luật Đất đai.
Theo quy định của khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa. Trong việc “trực tiếp sản xuất nông nghiệp”, khoản 30 Điều 3 luật này định nghĩa như sau: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó”.
Như vậy, nếu chỉ cần thuộc hai nhóm đối tượng nêu trên mà không cần đang có đất nông nghiệp để có nguồn thu nhập ổn định từ đất đó mà vẫn được xác định là “trực tiếp sản xuất nông nghiệp” thì làm sao đúng với hai quy định nêu trên của Luật Đất đai?
Liên quan đến các quy định về điều kiện mua đất trồng lúa, Thông tư 33/2017 cần được Bộ TN&MT chỉnh sửa cho phù hợp hơn với Luật Đất đai. Trong ảnh: Người dân đang sản xuất nông nghiệp trên đất trồng lúa. Ảnh: T.QUÂN
2. Cách diễn đạt không chặt chẽ dễ dẫn đến hai cách hiểu.
Nguyên văn của khoản 2 Điều 3 Thông tư 33/2017 là: Các căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: (a), b. “Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội”.
Có người hiểu ngay là: Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên và cũng không thuộc đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội. Bên cạnh đó, dấu chấm phẩy (;) trong câu đã làm cho không ít người hiểu là không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên, là đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội.
Đúng ra nếu muốn quy định “không” cho tất cả đối tượng và để ai nấy đều phải hiểu chính xác như nhau, điều khoản này nên được viết là: “Không thuộc các đối tượng sau đây: Được hưởng lương thường xuyên; đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội”.
3. Điều khoản sau “đá” điều khoản trước.
Như đã nêu ở trên, với quy định của điểm b, d khoản 2 Điều 3 của thông tư thì có thể hiểu là chỉ cần người mua thuộc hai nhóm đối tượng quy định chứ không bắt buộc phải đang có đất nông nghiệp.
Ấy thế, điểm d khoản 4 Điều 3 của thông tư lại quy định là trường hợp cá nhân sử dụng đất không cùng nơi đăng ký thường trú thì văn phòng đăng ký đất đai có văn bản gửi UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và UBND cấp xã nơi có đất đề nghị xác nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 2 của Nghị định số 01/2017. Tức là nơi có đất xác nhận về việc sử dụng đất; nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận về việc có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp.
Vậy rốt cuộc là sao? Là người thuộc hai nhóm đối tượng quy định vẫn bắt buộc phải đang có đất nông nghiệp để được hai UBND cấp phường xác nhận đầy đủ à?
Tóm lại, chúng tôi cho là Thông tư 33/2017 cần được Bộ TN&MT chỉnh sửa cho phù hợp hơn với Luật Đất đai. Nội dung của thông tư phải thật rõ ràng để chỉ có một cách hiểu và cách thực hiện thống nhất. Tiêu chí về hai nhóm đối tượng dành cho cá nhân và hộ gia đình cần được bãi bỏ. Tiêu chí “có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp” cần có hướng dẫn về các căn cứ để xác định. Thẩm quyền xác nhận chỉ cần giao cho UBND cấp xã nơi có đất là đủ rồi.
| Nhiều công chứng viên ngại chứng nhận hợp đồng Trong việc xác định đối tượng được mua đất trồng lúa, không chỉ người mua khổ sở với các xác nhận mà các CCV cũng thấy khó khăn. Nhiều CCV ở TP.HCM cùng cho rằng điều kiện “trực tiếp sản xuất nông nghiệp” để được mua, nhận tặng cho đất trồng lúa là “phải đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định trên đất nông nghiệp đó”. Mặc dù biết rõ Thông tư 33/2017 của Bộ TN&MT có quy định về hai nhóm đối tượng thuộc diện “trực tiếp sản xuất nông nghiệp” nhưng rất ít CCV quan tâm. Khi tiếp nhận hợp đồng mua bán đất trồng lúa, nhiều CCV không đòi hỏi người mua phải có xác nhận về hai thông tin trên bởi lẽ nó không nằm trong thành phần hồ sơ công chứng. Tuy nhiên, để tránh rắc rối, bị người mua quay lại “bắt đền”, các CCV đều giải thích, hướng dẫn họ phải đi xin xác nhận về hai thông tin trên thì mới được sang tên đất. Trên thực tế, có CCV ký luôn hợp đồng nhưng cũng có CCV không muốn ký vì không chắc người mua có đủ điều kiện mua hay không. Cũng có CCV đề nghị người mua làm cam kết là “đang canh tác đất nông nghiệp và đã tìm hiểu thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất trồng lúa, nếu không đăng bộ được sẽ không tranh chấp, khiếu nại CCV đã ký hồ sơ” rồi mới ký. Theo tìm hiểu của PV, ở các xã thuộc huyện Hóc Môn, người mua phải có hợp đồng công chứng thì mới được UBND xã cấp xác nhận nêu trên. Tại huyện Củ Chi, chỉ khi UBND các xã như Bình Mỹ, Phú Hòa Đông, Tân Thông Hội… cấp cho người dân giấy xác nhận có đủ hai thông tin trên thì Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện mới giải quyết hồ sơ đăng bộ. Nếu nội dung xác nhận chỉ ghi một thông tin hoặc không ghi rõ hai thông tin đó thì sẽ bị từ chối giải quyết. KIM PHỤNG |
