Tháng 8-2014, vợ chồng bà T. ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông B. (cùng ngụ quận 2) một phần nhà, đất 40,7 m2 trên tổng diện tích 67,6 m2. Do không thể tách thửa nên hợp đồng thỏa thuận ghi nhận là mua bán trọn 67,6 m2.
Từ đó ông B. đã được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là GCN) ngày 2-12-2014 trên toàn bộ nhà đất, trong đó có 27 m2 nhà, đất còn lại thuộc quyền sở hữu của vợ chồng bà T.
Nay bà T. cảm thấy không tin tưởng nên khởi kiện yêu cầu hủy GCN cấp cho vợ chồng ông B., đồng thời công nhận quyền sở hữu của vợ chồng bà đối với diện tích 27 m2. Đối với diện tích đã bán, vợ chồng bà không tranh chấp.
Bị đơn phản tố, yêu cầu được tách GCN đối với nhà, đất trên thành hai phần. Bị đơn cũng yêu cầu công nhận quyền sở hữu 40,7 m2 cho mình, phần diện tích còn lại 27 m2 cho bà T. Trong trường hợp không tách thửa được, bị đơn được mua phần nhà, đất còn lại 27 m2 theo giá thị trường.
HĐXX nhận định hai bên có thực hiện giao dịch về mua bán nhà ở đối với một phần nhà, đất 40,7 m2 trên. Việc chuyển nhượng đã hoàn tất thủ tục pháp lý, đã thanh toán xong giá trị chuyển nhượng và bàn giao.
Bản chất hai bên hoàn toàn không tranh chấp nhau về hợp đồng mua bán nhà này. Ngược lại, hai bên đang có cùng một quan điểm và yêu cầu là được tách thành hai GCN riêng biệt, ghi nhận quyền sở hữu nhà của mỗi bên. Tuy nhiên, Văn phòng Đăng ký đất đai Chi nhánh quận 2 xác định không thể tách thửa đối với trường hợp nhà, đất trên do không đảm bảo diện tích tối thiểu và lối đi.
Bị đơn có thiện chí mua luôn 27 m2 còn lại nhưng nguyên đơn không bán và cũng không đồng ý mua lại phần nhà, đất của bị đơn. Vấn đề này, HĐXX cũng không thể bắt buộc các bên đương sự.
HĐXX xét thấy hợp đồng giữa hai bên được ký kết trên cơ sở tự nguyện và đã có hiệu lực, bị đơn đã sử dụng ổn định từ năm 2014. Tại điều 3 của hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà, bên bán đã cam kết thỏa thuận giao cho bên mua đứng tên trên toàn bộ nhà, đất 67,6 m2.
Nay nguyên đơn đã không thực hiện nghĩa vụ của mình, tức là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, làm cho mục đích của bên có quyền lợi không thể đạt được. Vì vậy, việc bị đơn yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại là phù hợp.
Do nguyên đơn không chấp nhận bất kỳ phương án nào từ phía bị đơn, hai bên cũng không tranh chấp về phần nhà, đất đã chuyển nhượng nên việc hủy bợp đồng mua bán nhà là cần thiết.
Khi nhận lại nhà đất, nguyên đơn phải có trách nhiệm hoàn trả tiền nhà, bồi thường toàn bộ và kịp thời những thiệt hại thực tế, cụ thể là toàn bộ giá trị nhà, đất tại thời điểm xét xử để bị đơn có thể tìm mua một căn nhà khác tương ứng.
Từ đó, tòa hủy hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc bị đơn giao trả cho nguyên đơn nhà, đất diện tích 40,6 m2. Nguyên đơn thanh toán cho bị đơn số tiền 2,367 tỉ đồng. Đồng thời, tòa tuyên hủy GCN, nguyên đơn được quyền liên hệ với cơ quan nhà, đất có thẩm quyền để được cấp lại GCN mới.
