“Giải pháp chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản (BĐS) không gì khác là UBND cấp tỉnh xác định hệ số K phù hợp (có thể là hệ số riêng) để có mức giá đất thị trường làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế mà không cần căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Qua đó khuyến khích người dân ghi trung thực giá chuyển nhượng vì quyền và lợi ích của chính mình, góp phần tạo nên sự minh bạch của thị trường” - bà Trần Thị Việt Hòa, giảng viên Khoa quản lý đất đai và thị trường BĐS Trường ĐH Nông Lâm TP.HCM, cho biết tại buổi trao đổi với Pháp Luật TP.HCM.
Kẽ hở để khai gian giá chuyển nhượng BĐS
. Phóng viên: Tại nhiều tỉnh, thành, hàng loạt hồ sơ đóng thuế chuyển nhượng BĐS bị cơ quan thuế yêu cầu khai lại giá bán vì cho rằng mức giá ghi trên hợp đồng thấp hơn thực tế. Bà bình luận gì về việc này?
+ Bà Trần Thị Việt Hòa: Chính phủ quy định và Bộ Tài chính hướng dẫn thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS căn cứ vào giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì sẽ dựa vào giá đất của tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng để tính thuế. Quy định này vô hình trung tạo kẽ hở để người dân khai giá không trung thực và tạo nên sự thiếu minh bạch của thị trường.
 |
Các chuyên gia góp ý cần nâng cao vai trò phối hợp, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế của bên công chứng hợp đồng mua bán BĐS. Ảnh: QUANG HUY |
Vừa qua, Bộ Tài chính đã có nhiều công văn về việc chống thất thu thuế chuyển nhượng BĐS mà chưa có hướng dẫn cụ thể. Điều này dẫn đến người thực thi trực tiếp là cán bộ thuế đã xử lý cảm tính, thiếu chuyên nghiệp và có nhiều bất cập.
Thực tế cho thấy giá đất do tỉnh quy định gần như đã trở thành cơ sở xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS. Mức giá này dù đã được UBND tỉnh điều chỉnh hệ số K sát với thị trường nhưng vẫn gây thất thu thuế.
“Thủ phạm” của khai gian giá chuyển nhượng là đâu?
. Có ý kiến cho rằng nguyên nhân của việc khai gian giá bán là do tồn tại cơ chế hai bảng giá đất cùng lúc, giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường. Đây có phải là vấn đề mấu chốt không, thưa bà?
+ Theo tôi, hai hay nhiều bảng giá đất không phải là vấn đề. Hiện nay có hai bảng giá đất, một bảng giá do ngành TN&MT xây dựng định giá hàng loạt và hai là giá đất cụ thể do ngành tài chính xây dựng (cùng với hệ số K).
Bảng giá đất định giá hàng loạt hiện rất thấp so với mặt bằng giá thị trường do khi xây dựng bảng giá này, Nhà nước có xu hướng tạo điều kiện để người sử dụng đất nằm trong hạn mức thực hiện được các mục đích như nộp tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất… Bởi nếu đánh thuế quá cao đối với các hoạt động này thì người dân sẽ phải đóng số tiền rất lớn, chẳng khác nào phải mua lại chính mảnh đất của mình.
Còn nhớ tại TP.HCM và Hà Nội nhiều năm trước đây đã xảy ra tình trạng hàng ngàn sổ hồng không có người nhận. Lý do là tiền sử dụng đất quá cao, người dân không đóng nổi.
Thứ hai là giá đất cụ thể được thực hiện bằng phương pháp hệ số K. Có nghĩa là dựa trên giá đất quy định trong bảng giá đất được điều chỉnh bởi một hệ số, gọi là hệ số K, các khu vực khác nhau sẽ có hệ số K khác nhau. Điều này tạo ra sự công bằng trong tài chính về đất đai.
Tuy nhiên, hệ số K hiện nay vẫn đang rất thấp so với giá chuyển nhượng thực tế. Trong quá trình thẩm định giá, việc truy xuất nguồn gốc của các giao dịch có căn cứ hợp pháp nhất lại chính là hợp đồng mua bán. Thế nhưng hợp đồng lại ghi không đúng giá giao dịch, tạo ra sự chênh lệch giữa giá do Nhà nước quy định và mặt bằng giá thị trường.
Hiện nay, Nhà nước chưa có một hệ thống dữ liệu đất đai đủ minh bạch và thống nhất nên rất khó để xác định giá thị trường. Việc sử dụng hai bảng giá đất cho rất nhiều mục đích trong bối cảnh lịch sử xã hội hiện nay theo tôi vẫn chấp nhận được.
Mấu chốt của vấn đề nằm ở chỗ phải công khai và minh bạch giá đất để người dân buộc phải khai trung thực, cán bộ cũng không có cơ hội để nhũng nhiễu và Nhà nước không thất thu thuế.
Xây dựng hệ số K riêng cho việc thu thuế chuyển nhượng BĐS
. Vậy làm sao để minh bạch giá đất trong điều kiện như hiện nay để không bị thất thu thuế chuyển nhượng BĐS?
+ Trước hết, cùng với bảng giá đất, Nhà nước cần xây dựng hệ số K phù hợp cho việc tính thuế chuyển nhượng BĐS. Hệ số này tùy vào điều kiện, hoàn cảnh lịch sử của từng địa phương để có mức tăng, giảm phù hợp.
Hệ số K này chỉ áp dụng riêng cho việc tính thuế chuyển nhượng BĐS, không dùng chung với các mục đích khác như bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất… Khi đó, hệ số K tăng hay giảm sẽ không ảnh hưởng đến các mục đích này.
Những năm gần đây, dù có nhiều biến động nhưng TP vẫn giữ nguyên hệ số K nhằm hạn chế gánh nặng tài chính cho người sử dụng đất cũng như doanh nghiệp đầu tư BĐS. Trong bối cảnh hiện nay, TP có thể cân nhắc điều chỉnh tăng hệ số K cho việc thu thuế từ chuyển nhượng BĐS để tăng nguồn thu.
Lấp lỗ hổng trong thu thuế chuyển nhượng bất động sản
ở các nước
Cạnh đó, ngân hàng nắm mọi giao dịch có giá trị cao, chỉ cần có điểm bất thường như đột nhiên người dân đem gửi một khoản tiền mặt lớn hay giao dịch nhà đất khác giá so với khu vực thì cơ quan này sẽ báo cáo ngay lên cơ quan thuế. Nhiều nước có bảng giá đất theo thị trường chính xác đến từng quận, huyện, loại đất, vị trí… và cập nhật biến động mỗi năm một lần.
Một số nước còn có quy định thuế đặc thù cho từng đối tượng. Ví dụ tại Mỹ, trong đề xuất ngân sách mới của Tổng thống Joe Biden vào ngày 28-3, những công dân Mỹ có thu nhập hơn 100 triệu USD sẽ phải trả mức thuế tối thiểu 20% trên tất cả khoản thu nhập của họ. Nếu một người Mỹ kiếm được 10 triệu USD lợi nhuận từ việc chuyển nhượng BĐS, họ sẽ phải đóng mức thuế 2 triệu USD. Chính quyền ông Biden gọi đề xuất mới là “thuế thu nhập tối thiểu của tỉ phú”. Nhà Trắng tin rằng mức thuế mới sẽ mang lại 360 tỉ USD cho Mỹ trong 10 năm tới.
Trong khi đó tại Anh, Văn phòng Đơn giản hóa thuế đã xuất bản một báo cáo do Bộ trưởng Bộ Tài chính Rishi Sunak ủy quyền, đề xuất tăng thuế tài sản, bao gồm cả lãi vốn để giải quyết việc giới nhà giàu trốn tránh việc đóng thuế chuyển nhượng BĐS. Các đề xuất của văn phòng này hướng tới việc điều chỉnh mức thuế thu nhập. Những ai chuyển nhượng tài sản hay BĐS sẽ phải đóng thuế nhiều hơn đáng kể so với hiện tại. Nếu đề xuất này được thông qua, những người có thu nhập cao và có ý định chuyển nhượng BĐS sẽ phải đóng thuế lên đến 20%, 40% hoặc thậm chí 45%. KHÔI CHƯƠNG
Tuy nhiên, cần cân nhắc mức điều chỉnh cho hợp lý từ kết quả tham vấn các tổ chức tư vấn định giá BĐS. Làm sao để mức tăng đó người dân vẫn chịu được và cảm thấy có sự đóng góp cho Nhà nước. Nếu tăng cao quá, người dân không đóng thuế được, các giao dịch sẽ ách tắc, dòng tiền bị ùn ứ cũng sẽ ảnh hưởng đến thị trường và cả nền kinh tế.
Nếu hợp đồng ghi giá thấp hơn bảng giá đất, Nhà nước chỉ căn cứ vào bảng giá đã xây dựng hợp lý để thu thuế. Khi đó, người dân cũng không còn cửa để khai gian giá chuyển nhượng. Đồng thời tạo ra sự minh bạch về giá đất. Thông qua hình thức này, Nhà nước cũng quản lý được giá giao dịch của từng thửa đất khi có biến động. Đây sẽ là cơ sở dữ liệu rất minh bạch, giúp ích nhiều cho Nhà nước trong quá trình quản lý đất đai.
. Xin cám ơn bà.•
Ông NGUYỄN DUY THÀNH, Tổng giám đốc
Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home):
 |
Tính thuế 2% trên giá trị chênh lệch bất động sản khi chuyển nhượng
Trường hợp người dân mua một lô đất và hợp đồng công chứng giá 1 tỉ đồng, bên bán đã đóng 2% thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Sau một thời gian, lô đất được bán tiếp với giá 1,2 tỉ đồng cũng phải đóng 2% thuế TNCN trên 1,2 tỉ đồng trong khi phần lợi nhuận (thu nhập) từ lô đất chỉ là 200 triệu đồng. Như vậy, chẳng khác nào thuế đang chồng thuế. Cách tính thuế trên không công bằng khi không khấu trừ giao dịch chuyển nhượng trước. Nếu khấu trừ giá trị giao dịch chuyển nhượng BĐS trước đó thì thuế suất thuế TNCN có điều chỉnh lên 5% hay 10%, người dân vẫn vui vẻ đóng.
Quy định thuế hiện lại đánh thuế dựa trên tổng giá trị lô đất bán ra. Cách tính cào bằng này chỉ tạo thuận lợi cho cơ quan thuế. Với cách tính thuế chuyển nhượng BĐS như hiện nay thì một BĐS càng mua bán nhiều lần thì Nhà nước thu thuế càng nhiều.
Vì thế, ngành thuế phải xem xét lại trường hợp BĐS chuyển nhượng gốc đã đóng thuế TNCN 2% rồi thì với chuyển nhượng tiếp theo nên khấu trừ phần giá trị đã tính thuế cho người dân. Giá trị chênh lệch còn lại cho chuyển nhượng lần tiếp theo sẽ được tính thuế TNCN, có thể 2% hoặc cao hơn là 5%.
Nếu thị trường khó khăn thanh khoản, người dân buộc phải giảm giá cắt lỗ chứ không có chuyện giá bán lần thứ hai, thứ ba sẽ cao hơn lần đầu. Với trường hợp BĐS cắt lỗ thì nên quy định người dân không phải đóng thuế.
Nếu sửa luật, theo tôi thì cơ quan thuế cũng cần suy nghĩ về cách đánh thuế chuyển nhượng BĐS theo dạng bậc thang. Ví dụ, những giao dịch dưới 1 tỉ đồng có thể tính mức thuế suất giao dịch 3%, trên 1 tỉ đồng đóng mức 2,5%, trên 10 tỉ đồng đóng 2%, trên nữa thì giảm còn 1,5%... Giá giao dịch BĐS càng cao thì mức đóng thuế càng thấp để đảm bảo nguồn thu ngân sách, khuyến khích người dân ý thức hơn khi khai thuế.
Thuế chuyển nhượng BĐS hiện cũng đang méo mó khi tính thuế trên hợp đồng ủy quyền về giao dịch BĐS. Trong khi hợp đồng ủy quyền tồn tại hai dạng, một là giao dịch thực, hai là giao dịch dạng dân sự khi người dân có nhu cầu ủy quyền thực nhưng vẫn phải đóng 2% thuế TNCN.
Ông TRẦN KHÁNH QUANG, Tổng giám đốc
Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa:
 |
Nâng bảng giá đất và yêu cầu giao dịch qua ngân hàng
Giải pháp khả thi vẫn là đưa bảng giá đất tiệm cận giá thị trường khoảng 70%-80% là được. Hiện nay, với một số dự án giá bồi thường giải phóng mặt bằng cho người dân cũng phải thỏa thuận theo giá thị trường, phải nhân hệ số chứ không áp theo bảng giá đất.
Thứ hai, phải quy định rõ mua bán nhà đất phải thanh toán qua ngân hàng 100%. Hiện nay, ngân hàng đã có phòng giao dịch ở khắp nơi, thủ tục đơn giản, căn cứ vào giá giao dịch chuyển khoản qua ngân hàng để tính thuế. Nếu cứ mời hai bên mua bán đến cơ quan thuế để khai lại giá bán cho đúng giá thị trường là không hợp lý.
Nếu quy định được hai điều kiện trên thì mức độ trung thực của người dân, tổ chức khi khai giá chuyển nhượng BĐS sẽ tăng lên gần 100%. Có thể vẫn có một số trường hợp lách luật chuyển khoản giá thấp để đóng thuế ít nhưng khi có những quy định chế tài xử phạt, người dân sẽ có ý thức hơn.
Nguyên tắc thuế là hậu kiểm nhưng cơ quan thuế lại đang làm theo hướng tiền kiểm. Lẽ ra khi người dân làm thủ tục mua bán nhà đất, nộp thuế xong, nếu xét thấy hồ sơ chuyển nhượng sai thì cơ quan thuế phải rà soát, kiểm tra xem đúng, sai ra sao, xử phạt hay không.
Luật sư NGUYỄN ĐỨC NGHĨA, Phó Giám đốc
Trung tâm Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa,
Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA):
 |
Đề xuất không thu thuế nếu chứng minh bán nhà bị lỗ
Cơ quan quản lý cần nghiên cứu hoàn thiện, sửa đổi, bổ sung cả về phương pháp tính thuế và miễn, giảm thuế. Về phương pháp tính thuế, cần tính đến yếu tố đơn giản, dễ thu nhưng cũng cần bình đẳng. Trường hợp có đầy đủ hóa đơn, chứng từ, cơ sở pháp lý chứng minh hoạt động chuyển nhượng BĐS bị lỗ, chênh lệch âm giữa giá bán và giá vốn thì nên chăng không thu thuế.
Chính phủ nên có kế hoạch để dần tiến đến áp dụng phương pháp tính thuế khấu trừ chi phí để tạo nên chính sách thuế tiến bộ và công bằng hơn. Hơn thế nữa, thuế suất toàn phần 2% có thể bị xem là cao nếu so sánh với thuế suất của một số loại đầu tư khác, ví dụ thuế chuyển nhượng chứng khoán là 0,1%. Khảo sát một số nhà đầu tư BĐS, chúng tôi nhận thấy không dễ để đạt mức lợi nhuận trên 10%/năm để bù đắp các chi phí đầu tư như hoa hồng, lãi vay, quảng cáo, chi phí cơ hội…
Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM:
 |
Xây dựng một bảng giá sàn bất động sản tối thiểu
Tôi cho rằng cần tích hợp đề án mã số định danh cá nhân với hoạt động chuyển nhượng BĐS phải thanh toán qua ngân hàng. Như vậy, mỗi cá nhân chỉ có một mã số định danh duy nhất, khi đó sẽ nắm rõ người đó đang sở hữu bao nhiêu BĐS trên toàn quốc.
TP.HCM cũng như các tỉnh, thành khác cần phải rà soát và xây dựng được một bảng giá sàn BĐS tối thiểu để tính thuế chuyển nhượng. Hiện Cục Thuế TP.HCM cũng đã có bảng giá sàn này nhưng vẫn thấp so với giá thị trường khoảng 30%-50%.
Cần bỏ quan điểm tận thu, thực tế rất khó xác định chính xác giá thị trường nên chỉ cần xây dựng giá sàn gần sát giá thị trường nhất để dựa vào đó thu thuế cho thống nhất.
QUANG HUY
