Xuất hiện tại thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam từ khoảng năm 2012, sau 10 năm, sản phẩm condotel vẫn chưa có một khung pháp lý rõ ràng. Theo thống kê, cả nước hiện có hơn 100.000 căn hộ condotel vướng mắc về pháp lý, chưa được cấp sổ hồng và không được công nhận.
Condotel (căn hộ du lịch) mới đây được Bộ Xây dựng đưa vào dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) lấy ý kiến góp ý. Các chuyên gia ủng hộ xây dựng khung pháp lý rõ ràng, thống nhất cho condotel, đồng thời thúc đẩy phát triển của thị trường du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam.
Bổ sung pháp lý condotel: Hợp lý
Trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung về giao dịch, kinh doanh các loại BĐS là công trình căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), biệt thự du lịch…
Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định chung về kinh doanh nhà, công trình xây dựng mà chưa cụ thể đối với một số loại BĐS như nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, du lịch… (trong khi việc kinh doanh nhà ở lại được điều chỉnh cả trong Luật Nhà ở).
 |
Quy định về quyền sở hữu đang là một trong những vướng mắc pháp lý lớn nhất của condotel. Ảnh minh họa: Q.HUY |
Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định chung về kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhưng chủ yếu là điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở chứ chưa quy định đầy đủ đối với các loại hình khác.
 |
Condotel là sản phẩm BĐS du lịch, Vì vậy cần đưa ra quy định rõ ràng về kinh doanh như thế nào, vận hành, quản lý người mua, người bán ra sao, thời hạn sử dụng ra sao… Theo tôi, condotel nên được quy định như chung cư, người mua khai thác cho thuê dài hạn chứ không được kinh doanh như kiểu khách sạn.
Luật sư TRẦN ĐỨC PHƯỢNG
Do vậy, Luật Kinh doanh BĐS cần được sửa đổi, bổ sung để đề cập đầy đủ hơn các hình thức, loại hình kinh doanh (đặc biệt là các loại hình kinh doanh BĐS mới được hình thành); đảm bảo thực thi hiệu quả trong thực tế. Đồng thời tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ đồng bộ, thống nhất để quản lý thị trường.
Cụ thể, lần này dự thảo luật sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể hơn về các loại BĐS đưa vào kinh doanh (tại Điều 5), gồm: Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú); nhà ở, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Theo đánh giá của ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, việc Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung khung pháp lý cho các sản phẩm BĐS mới, trong đó có condotel là hợp lý và cần thiết. Việc chưa đủ cơ sở pháp lý điều chỉnh đã dẫn đến hiện tượng các chủ đầu tư thực hiện hợp đồng không nghiêm túc, gây thiệt thòi cho khách hàng.
Cái lợi đầu tiên là dành cho người mua, bởi họ sẽ thấy an tâm khi đầu tư vào condotel. Ngoài ra, nó cũng giúp các chủ đầu tư có cơ sở hoàn thiện pháp lý dự án. Thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng sẽ được khơi thông hơn.
“Đối với một sản phẩm đặc biệt như condotel cần được hợp thức hóa. Khi đó, Chính phủ phải rà soát lại toàn bộ hạng mục thuế, phí liên quan đến việc khắc phục những tác động từ môi trường, chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất du lịch sang đất ở. Bên cạnh đó là vấn đề hành lang pháp lý cần có quy định cụ thể, có định danh, có chứng nhận sử dụng, thời hạn để quản lý” - ông Hiếu chia sẻ.
Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng có góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi đến Bộ Tư pháp đề cập về loại hình condotel. VCCI cho rằng dự thảo quy định về các loại đất và chế độ sử dụng đất tương ứng. Tuy nhiên, rất khó để phân định đất để xây dựng các BĐS nghỉ dưỡng, condotel, biệt thự biển… thuộc loại đất gì và chế độ sử dụng đất như thế nào.
Thực tế có nhiều dự án nghỉ dưỡng để xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch đã được cơ quan nhà nước chấp thuận cho các chủ đầu tư thực hiện theo hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở.
 |
Tuy nhiên hiện nay, theo phản ánh của doanh nghiệp, các văn phòng đăng ký đất đai tại các địa phương đều dừng việc xử lý và cấp giấy chứng nhận cho khách hàng mua sản phẩm nghỉ dưỡng trên đất ở không hình thành đơn vị ở với lý do chưa có cơ chế pháp lý quy định.
Để giải quyết trường hợp này, VCCI đề nghị Luật Đất đai (sửa đổi) quy định rõ chế độ sử dụng đất đối với các dạng BĐS nêu trên, đồng thời quy định chuyển tiếp cho các dự án BĐS có tính chất này trước thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực.
Cần định danh rõ ràng condotel
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết xây khung pháp lý cho condotel là rất cần thiết. Trước hết, Nhà nước, cơ quan soạn thảo luật phải xác định rõ ràng mục đích của các dự án condotel là kinh doanh du lịch hay kinh doanh BĐS. Hiện nay chưa xây dựng đúng nội hàm, bản chất của condotel, officetel…
Hiện nay, người dân, cơ quan quản lý cũng không biết gọi tên sao cho đúng, nói cách khác là mơ hồ về tính định danh của loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Căn hộ khách sạn, hay căn hộ lưu trú, hay căn hộ du lịch… Phải thống nhất định danh về pháp lý cho condotel chứ không thể mỗi văn bản một tên gọi.
Trên cơ sở đó, trong Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Du lịch… phải nhắc tên, quy định địa vị pháp lý cho loại hình này thì mới quản lý thống nhất, đồng bộ, không chồng chéo vướng mắc về sau.
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng hiện nay liên quan đến condotel vừa có ưu điểm lẫn nhược điểm chưa giải quyết được. Ưu điểm là thay vì góp vốn vào một công ty để xây dựng nên dự án như cổ đông thì với hình thức mua bán condotel tại Việt Nam lại tách ra, nhà đầu tư có quyền tham gia góp vốn vào BĐS nghỉ dưỡng bằng cách sở hữu một căn hộ, một phòng khách sạn cho thuê.
Còn nhược điểm là condotel chưa được Nhà nước công nhận để được công chứng và nhà đầu tư có quyền tự bán mà condotel vẫn là một thành phần của công ty. Nếu đơn vị quản lý hoạt động thua lỗ, phá sản thì chủ các condotel này sẽ rơi vào hoàn cảnh bất lợi. Lúc này nhà đầu tư muốn tự quản lý cũng không được, muốn bán cũng không ai mua.
Bàn về lối ra cho loại hình này, TS Hiển đề cập có nhiều loại hình giống như condotel nhưng vẫn rất sôi động như officetel.
“Officetel có một ưu điểm là sau khi người mua sở hữu thì họ có thể tự kinh doanh cho thuê như một văn phòng hay căn hộ, trong khi với condotel phải phụ thuộc vào công ty vận hành và nhiều điều kiện khác... Đây có thể là lưu ý khi tìm giải pháp cho hoạt động của condotel” - ông Hiển chia sẻ.
Kiến nghị cấp đổi, cấp lại sổ hồng 50 năm cho condotel
đã bị thu hồi sổ
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho biết hiệp hội đã kiến nghị bổ sung quy định về cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và công trình khác trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gắn với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ trước đây.
Hiệp hội nhận thấy hiện nay cả nước có đến hơn 80.000 “căn hộ condotel”, trong đó đang vướng mắc việc cấp đổi, cấp lại hàng ngàn giấy chứng nhận để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng đã lỡ mua sản phẩm này. Do đó, khách hàng rất cần được xem xét giải quyết hợp tình hợp lý theo hướng công nhận quyền sở hữu condotel gắn liền với quyền sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất của dự án, tối đa không quá 50 năm.
