Trước những vướng mắc, khó khăn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Bộ Xây dựng đang hoàn chỉnh dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư…
Khu chung cư cũ Nguyễn Công Trứ, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
Ảnh: TRỌNG PHÚ
Người dân được hỗ trợ gì?
Cụ thể, đối với trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư cũ có từ hai sổ hộ khẩu trở lên, được ưu tiên mua thêm một căn hộ tại dự án theo giá bảo toàn vốn của chủ đầu tư cộng thêm lợi nhuận định mức không quá 10%.
Về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chủ sở hữu căn hộ tại tầng một được áp dụng hệ số bồi thường k = 2 lần, chủ sở hữu căn hộ từ tầng hai trở lên được áp dụng hệ số k = 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong giấy chứng nhận đã cấp. Phần diện tích ngoài diện tích ghi trong giấy chứng nhận (nếu có) và không có tranh chấp thì được bồi thường hệ số k = 0,5 lần diện tích căn hộ cũ.
Đối với các chủ sở hữu tầng một, ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này còn được mua thêm một phần diện tích sàn được xây dựng để kinh doanh thương mại trong dự án theo quy hoạch và thiết kế được duyệt. Giá mua phần diện tích này do chủ đầu tư quyết định.
Trường hợp diện tích của căn hộ được bố trí tái định cư lớn hoặc nhỏ hơn diện tích được bồi thường thì chủ sở hữu phải mua (hoặc được thanh toán bằng tiền) cho phần diện tích chênh lệch theo giá thành xây dựng. Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bồi thường bằng tiền. Trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ, các hộ dân được hỗ trợ về chỗ ở; được bồi thường nhà ở mới không phải nộp lệ phí trước bạ…
Gỡ điểm nghẽn pháp lý
Trả lời Pháp Luật TP.HCM chiều ngày 8-1, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết hiện nay có ba khó khăn lớn trong cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ.
Thứ nhất, phần lớn các chung cư cũ chủ yếu nằm trong các đô thị lớn, nhất là Hà Nội, TP.HCM. Những khu vực này đều có mật độ xây dựng cao, hạn chế chiều cao công trình, hạn chế về chỉ tiêu dân số.
Thứ hai, Nhà nước đang thiếu nguồn lực trong việc tái định cư, bố trí di dời các hộ dân. “Cùng với đó là tình trạng sở hữu nhà chung cư khá phức tạp, có sở hữu nhà nước, có sở hữu của cá nhân, có dạng sở hữu tập thể. Trong khi đó lại chưa có quy định cụ thể về việc các chủ sở hữu phải bàn giao nhà để cải tạo, xây dựng mới chung cư. Dẫn đến khó có sự đồng thuận trong việc lựa chọn chủ đầu tư cải tạo, xây mới chung cư giữa các chủ sở hữu căn hộ” - ông Hưng nói.
Ông Hưng cho biết hiện Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015 để gỡ vướng về vấn đề này. Vừa qua Bộ Xây dựng đã tổ chức hai hội thảo với Hà Nội và TP.HCM để tiếp thu các ý kiến. Hiện dự thảo nghị định cũng đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến rộng rãi để hoàn thiện, trình Chính phủ trong thời gian tới.
Cùng nội dung này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cũng thừa nhận vấn đề cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ tại các đô thị hiện nay không đơn giản, cần phải có giải pháp đồng bộ mà trước mắt là gỡ vướng về mặt pháp lý.
Theo ông Hùng, phần lớn việc cải tạo, xây mới chung cư cũ đều phải thực hiện tái định cư tại chỗ nhưng các nhà chung cư lại bị hạn chế về quy hoạch, mật độ xây dựng, chiều cao do đó ít nhà đầu tư mặn mà vì lợi nhuận thấp. Bên cạnh đó, tình trạng sở hữu chung cư cũ khá đa dạng, khó có sự đồng thuận của các hộ dân trong vấn đề cải tạo, xây dựng mới.
“Nếu chúng ta sử dụng ngân sách để cải tạo lại nhà chung cư cũ thì vấn đề rất đơn giản nhưng ngân sách lại eo hẹp, do đó cần phải có giải pháp căn cơ về vấn đề này. Và giải pháp căn bản đầu tiên là vấn đề pháp lý. Theo đó, trong năm 2021, Bộ Xây dựng sẽ hoàn thiện sửa Nghị định 101, tiến tới sửa Luật Nhà ở 2014 để giải quyết điểm nghẽn pháp lý trong cải tạo, xây mới chung cư cũ” - ông Hùng thông tin.
| Chủ đầu tư được ưu đãi chỉ định thầu, miễn, giảm thuế… Đặc biệt liên quan đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo quy định: Hội nghị nhà chung cư phải có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó tham dự và doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 70% tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỉ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu tham dự hội nghị nhà chung cư. Dự thảo nghị định cũng có một số cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư khi tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Cụ thể đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải dành diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở. Đặc biệt đối với nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại (theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở 2014) nhưng theo quy hoạch được duyệt phải đầu tư xây dựng công trình khác hoặc được các chủ sở hữu thống nhất không tái định cư tại chỗ mà cho phép chủ đầu tư chuyển sang xây dựng nhà ở hoặc chuyển sang xây dựng công trình khác để kinh doanh thì chủ đầu tư dự án được hưởng các cơ chế, chính sách ưu đãi theo quy định của nghị định này. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng được một số cơ chế, chính sách ưu đãi về thanh toán, chỉ định thầu, miễn, giảm thuế… |
