Đây là lời khuyên của Luật sư Trương Thanh Đức – công ty Luật Basico. Một trong những công ty Luật chuyên tư vấn các lĩnh vực ngân hàng, bất động sản.
Theo quan điểm của Luật sư Đức, việc các chủ đầu tư vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án là chuyện bình thường. Nếu như chủ đầu tư vay vốn ngân hàng dưới hình thức thế chấp tài sản nhà và đất.
Và có đăng ký thông tin thế chấp tại Sở tài nguyên và Môi trường thì khách hàng yên tâm hoàn toàn. Vì dự án đó chắc chắn đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tính pháp lý dự án đã được Nhà nước đảm bảo. Người mua nhà chắc chắn sẽ được cấp sổ đỏ theo quy định.
Tuy nhiên, đối với những dự án đang bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại mang dự án đi thế chấp ngân hàng dưới hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án, khách hàng sẽ gặp rủi ro lớn.
Hiện nay, đa phần các chủ đầu tư đều lựa chọn hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án tại ngân hàng (quyền thực hiện dự án có thể là quyền khai thác, quyền kinh doanh dự án…). Bởi, hầu hết các dự án bất động sản đều chưa được cấp sổ đỏ do vậy nếu vay vốn ngân hàng chỉ có thể thế chấp bằng hình thức này.
Một điểm lợi nữa, nếu vay vốn theo hình thức này, chủ đầu tư không phải đăng ký thông tin thế chấp tại các Sở Tài nguyên và môi trường. Vì vậy, khách hàng không thể kiểm tra được thông tin dự án đã bị thế chấp hay chưa.
Mặc dù, Nhà nước có yêu cầu, các chủ đầu tư thế chấp quyền thực hiện dự án để vay vốn ngân hàng, phải đăng ký thông tin giao dịch tại Cục đăng ký giao dịch đảm bảo – Bộ Tư pháp.
Tuy nhiên, các chủ đầu tư đều không tự nguyện đăng ký. Vì vậy, rất nhiều dự án đã bị thế chấp ngân hàng nhưng vẫn được chủ đầu tư bán cho người mua nhà. Nói nôm na, 1 căn hộ bị bán hai lần.
Vì vậy, cũng theo Luật sư Trương Thanh Đức, khi mua nhà tại dự án đang xây dựng dở dang và đã bị thế chấp quyền thực hiện dự án, khách hàng sẽ gặp nhiều rủi ro nhất là khi ngân hàng sẽ siết nợ chủ đầu tư.
Để tránh rủi ro, khách hàng nên mua dự án đã được ngân hàng bảo lãnh và việc mua bán, thanh toán tiền cho chủ đầu tư đều qua ngân hàng kiểm soát.
Theo tìm hiểu của PV, trên thực tế, chủ đầu tư thường vay vốn ngân hàng và thế chấp tài sản theo 2 hình thức: Thế chấp sổ đỏ và thế chấp quyền thực hiện dự án.
Tuy nhiên, đa số các chủ đầu tư vay dưới hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án. Chính vì vậy, tại hai TP Hà Nội và TPHCM, con số công bố các dự án đang thế chấp ngân hàng mới chỉ chiếm 10% (TPHCM có 77/600 dự án và Hà Nội 26/300 dự án đăng ký thông tin thế chấp).
Đại diện Văn phòng quản lý đăng ký đất đai Hà Nội cho PV biết, nếu các chủ đầu tư thế chấp quyền thực hiện dự án thì họ không phải đăng ký thông tin giao dịch bảo đảm tại Sở Tài nguyên và Môi trường do vậy cơ quan này không thể nắm được.
Như vậy, có thể thấy, con số này chỉ là bề nổi của tảng băng chìm trong hoạt động vay vốn thế chấp trên thị trường bất động sản hiện nay.
Điều này đang làm dấy lên lo ngại, nếu như hoạt động cho vay vốn giữa ngân hàng và chủ đầu tư có việc lách luật là không công bố đến các cơ quan chức năng theo đúng quy định của pháp luật thì vô hình chung người mua nhà sẽ bị đẩy vào rủi ro nhất là khi ngân hàng siết nợ.
