Có nên quy định cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất?

Ngày 14-10, tại Hòa Bình, Văn phòng Quốc hội phối hợp với Ủy ban Pháp luật tổ chức hội thảo lấy ý kiến góp ý nhằm bảo đảm tính thống nhất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với một số luật có liên quan.

Phát biểu đề dẫn, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho hay Luật Đất đai liên quan đến rất nhiều đạo luật khác về đầu tư, đấu thầu, nhà ở, kinh doanh bất động sản... Điều này đặt ra yêu cầu hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phải đặt trong tổng thể các dự án luật khác, làm sao bảo đảm tính đồng bộ.

“Chỉ khi đồng bộ, các quy định của Luật Đất đai mới phát huy được hiệu quả. Bằng không sẽ gây mâu thuẫn, chồng chéo, vướng mắc, tạo ra nhiều thủ tục phức tạp liên quan đến việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (SDĐ), liên quan đến các dự án đầu tư, đặt các nhà đầu tư vào “ma trận” của thủ tục” - ông Tùng nói và chỉ rõ nhiều khi mâu thuẫn chồng chéo không thể giải quyết được.

Theo chuyên gia, cần cân nhắc rất kỹ yếu tố kinh tế, an ninh, chính trị… về việc có nên quy định cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất hay không. Ảnh: NGUYỆT NHI

Ba luật quy định “vênh” nhau

Tại hội thảo, các ý kiến chỉ ra thực tế Luật Đất đai đang có nhiều quy định “vênh” với các luật khác có liên quan. Đáng chú ý, Luật Đất đai 2013 chưa quy định cá nhân nước ngoài là người SDĐ. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang tiếp tục đi theo hướng này khi chỉ thừa nhận tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là người SDĐ.

Trong khi đó, Luật Nhà ở 2014 cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam (VN). Còn Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được thiết kế “cởi mở” nhất, quy định cá nhân nước ngoài được thuê, được mua nhà tại VN. Khoản 1 Điều 19 luật này cũng quy định “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền SDĐ”.

Thực tế, vì nhà phải gắn với đất nên vấn đề đầu tiên được nhiều chuyên gia đề cập là có nên sửa Luật Đất đai theo hướng cá nhân nước ngoài là người SDĐ hay không, hay nói cách khác, họ có là chủ SDĐ như người có quốc tịch VN hay không?

Đến từ ĐH Fulbright VN, PGS-TS Phạm Duy Nghĩa nhận xét: Đây không chỉ là vấn đề luật mà còn là vấn đề chính trị, kinh tế. Trước hết, ông Nghĩa cho rằng cần tính toán lại quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản, không nên hiển nhiên coi các giao dịch liên quan đến nhà thì phải gắn liền với quyền SDĐ.

“Trên một lô đất sẽ có rất nhiều quyền khác nhau và chưa hẳn giao dịch liên quan đến sở hữu nhà đã gắn chặt chẽ với quyền SDĐ” - ông Nghĩa nói.

Mặt khác, vị chuyên gia này cho rằng cần phải tính toán kỹ vấn đề cấp quyền SDĐ cho cá nhân nước ngoài. Theo ông, về mặt luật pháp, điều này là hợp pháp và nhiều nước cũng làm như vậy. Về mặt kinh tế, chúng ta có thể mở rộng thị trường bán nhà cho đối tượng người nước ngoài để thúc đẩy thị trường nhà đất.

Tuy nhiên, về mặt an ninh, chính trị và nhiều vấn đề khác, ông Nghĩa lo ngại chủ đề này có thể làm nảy sinh thêm bất đồng trong dư luận xã hội.

Ông Nghĩa lưu ý nếu cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ (giấy chứng nhận) cho người nước ngoài, họ đương nhiên có những quyền theo hiến pháp, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự... nên ông cho rằng đây là vấn đề “cần phải thảo luận rất, rất kỹ, không nên theo thôi thúc của những người kinh doanh bất động sản”.

“Tôi có đề xuất, chúng ta chỉ nên “mở” tương ứng với năng lực quản lý của cơ quan chấp pháp VN, nhất là trong quy hoạch, xác định giá đất, quản lý tài chính đất đai, thu hồi vì các lý do an ninh, quốc phòng. Nếu mình không đủ năng lực, việc này phải tính toán cho thật thận trọng thì hãy sửa” - PGS-TS Phạm Duy Nghĩa nói thêm.

“Về mặt an ninh, chính trị và nhiều vấn đề khác, việc quy định cá nhân nước ngoài là người SDĐ có thể làm nảy sinh thêm bất đồng trong dư luận xã hội”- PGS-TS Phạm Duy Nghĩa

Người nước ngoài được quyền sở hữu tài sản đầu tư trên đất?

Nêu quan điểm tại hội thảo, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) Nguyễn Hồng Hải đồng ý có thể giữ như quy định tại dự thảo. Tuy nhiên, ông Hải lưu ý khi người nước ngoài đầu tư hàng tỉ đô la vào VN, họ phải được sở hữu những gì được tạo ra trên đất.

“Chúng tôi tiếp xúc với nhiều dự án nước ngoài, các chuyên gia nước ngoài đều nói, tới bất kỳ quốc gia nào và điển hình ở VN, họ đọc Hiến pháp và Bộ luật Dân sự trước. Khi thấy Bộ luật Dân sự bảo đảm quyền sở hữu và giao dịch cho họ rồi, họ mới sang xem Luật Đất đai, Luật Đầu tư... bảo hộ thế nào. Nhưng khi đọc Luật Đất đai, người ta hết sức hoang mang về câu chuyện nếu xây dựng công trình, tạo dựng tài sản trên đất thì như thế nào?” - ông Hải nói.

Ông Hải cho rằng Luật Đất đai không thể “né” vấn đề này, vì như vậy những nhà đầu tư trên đất sẽ gặp rất nhiều rủi ro hoặc sẽ e ngại.

“Người ta có quyền sở hữu những gì tạo ra trên đất. Trên thực tế, người SDĐ có thể là một nhưng người sở hữu tài sản trên đất có thể là n. Chúng ta phải cho họ chuyển dịch (quyền sở hữu) vì Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp đều cho phép chủ sở hữu được chuyển dịch một phần hay toàn bộ” - ông Hải nhấn mạnh.

Tuy nhiên, muốn chuyển dịch được quyền sở hữu tài sản, họ phải chứng minh được đâu là tài sản của mình, phải minh bạch được tài sản trên đất, tức là cơ chế đăng ký. Theo ông Hải, Luật Đất đai và dự thảo quy định quyền SDĐ là đăng ký bắt buộc, trong khi tài sản gắn liền với đất là đăng ký theo yêu cầu. Ông cho rằng cần quy định rõ những tài sản trên đất bắt buộc phải đăng ký, trong đó có nhà, công trình xây dựng, cây trồng lâu năm.•

ĐỨC MINH