Các chuyên gia cho là vẫn có cách gỡ cho nghịch lý này.
Không bồi thường vì không có căn cứ?
Sau khi Phòng Kinh tế-Hạ tầng huyện Long Điền (Bà Rịa-Vũng Tàu) đối thoại, thừa nhận thông tin quy hoạch do phòng phát hành sai, mới đây anh Lê Hồ Minh Trí cho biết: Phòng Kinh tế-Hạ tầng huyện Long Điền cho biết đã tìm được người có ý định chuyển nhượng lại lô đất 500 m2 mà anh đã trót mua vì tin vào thông tin quy hoạch của phòng này... Riêng chuyện bồi thường, phòng này không đề cập. Trước đó, do tin vào văn bản thông tin quy hoạch rằng khu đất anh định mua là đất ở nên anh bỏ ra 700 triệu đồng mua nó. Sau đó, cơ quan này đính chính rằng khu đất của anh nằm trong khu quy hoạch, không phải là đất ở nên anh đòi bồi thường.
Tin vào thông tin quy hoạch của Phòng TN&MT, anh Lê Hồ Minh Trí mua lô đất này rồi không thể chuyển mục đích sử dụng lên đất ở. Ảnh: HP
Tại TP.HCM cũng xảy ra một số vụ tương tự, dù xuất phát từ nguyên nhân khác nhau. Chị Nguyễn Thị Thanh Huyền, phường Tân Thới Nhất, quận 12 cũng xây nhà ở theo lộ giới hẻm 4,5 m như văn bản cung cấp thông tin quy hoạch của quận này. Tuy nhiên, khi xây xong, quận thông báo thu hồi lại giấy chứng nhận vì trước đó họ cung cấp thông tin quy hoạch sai. Hệ quả là hẻm của chị Huyền giảm xuống chỉ còn được nửa mét, không thể lưu thông…
Qua trao đổi với những người có thẩm quyền và trách nhiệm trong những vụ cung cấp thông tin quy hoạch sai, họ đều thừa nhận có lỗi, có gây thiệt hại cho bên mua nhưng “không có cơ sở để bồi thường”. Một lãnh đạo quận 12 phân trần: Không phải quận từ chối bồi thường mà vì không biết bồi thường theo mức nào, căn cứ nào vì nó không phải là giao dịch dân sự… Nếu cảm thấy bị thiệt hại thì người mua kiện ra tòa, quận chấp hành. “Không phải chúng tôi thách thức người dân nhưng thật sự là như vậy” - vị này nói.
Bế tắc?
Có thể thấy trong các trường hợp cung cấp thông tin sai, cơ quan chức năng đều thừa nhận họ cung cấp sai nhưng không có căn cứ bồi thường bởi “không có thiệt hại và không có căn cứ”.
ThS Trần Quang Trung, Khoa luật Hành chính ĐH Luật TP.HCM, phân tích: Theo Thông tư 09/2007, cá nhân được quyền yêu cầu cung cấp thông tin về đất đai dưới hình thức “Tra cứu thông tin”. Với hình thức này, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT có trách nhiệm cung cấp thông tin đất đai của địa phương dưới dạng dịch vụ hành chính công, có thu phí. Cơ quan cung cấp thông tin phải chịu trách nhiệm đối với nội dung thông tin đã cung cấp. Tuy nhiên, trách nhiệm cụ thể nếu việc cung cấp thông tin sai, gây thiệt hại cho cá nhân, tổ chức lại không thấy thông tư quy định.
Theo Luật Đất đai, người nào có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác (...) còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.
Tuy nhiên, trong Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước thì trong 12 trường hợp được liệt kê ở mục phạm vi, trách nhiệm bồi thường trong hoạt động quản lý hành chính không thấy đề cập hành vi cung cấp thông tin quy hoạch sai. Vì vậy, việc cung cấp thông tin quy hoạch sai có là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai hay không để bồi thường là vấn đề đang bỏ ngỏ.
Đó là chưa kể khó có căn cứ để đưa ra con số thiệt hại cụ thể trong nhiều trường hợp…
Vẫn có lối ra
Nhiều chuyên gia lại cho rằng, người dân hoàn toàn có thể chứng minh thiệt hại, có căn cứ để đòi bồi thường.
ThS Nguyễn Thị Cam, Công ty Đất Luật, khẳng định: Việc cung cấp thông tin quy hoạch sai có gây thiệt hại cho người mua. Thiệt hại này chia làm hai dạng, một loại chứng minh được và một loại khó chứng minh vì không hữu hình. Ví dụ trường hợp mua nhà được công nhận là đất ở nhưng sau đó đính chính là đất kênh rạch, đất không phù hợp quy hoạch là thiệt hại có thể chứng minh được bằng nhiều cách khác nhau, miễn sao đủ lý lẽ và bằng chứng thuyết phục. Tuy nhiên, sẽ có những trường hợp thông tin quy hoạch sai nhưng khó chứng minh thiệt hại. Ví dụ như hẻm lớn thành hẻm nhỏ, vì lúc mua họ căn cứ vào hiện hữu để thỏa thuận giá hơn là dựa vào quy hoạch đường dự kiến. Hoặc trường hợp mua đất nông nghiệp cũng khó chứng minh bởi thông tin quy hoạch mang tính chất định hướng, còn lúc hai bên mua bán thì vẫn là mua bán đất nông nghiệp.
Với những trường hợp chứng minh được thiệt hại thì cơ quan gây ra thiệt hại phải bồi thường là điều đương nhiên. Cán bộ làm sai phải chịu chế tài công vụ nghiêm khắc để loại trừ trường hợp tiêu cực móc nối giữa người cung cấp với bên bán nhằm “gài” bên mua.
Còn PGS-TS Nguyễn Ngọc Điện đặt vấn đề: Ai nói không có căn cứ để bồi thường cho người dân bị thiệt hại khi Nhà nước cung cấp quy hoạch sai là không đúng. Có sai, có thiệt hại là phải có bồi thường. Điều này Luật Bồi thường trách nhiệm nhà nước đã đề cập. Văn bản thông tin quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành là một chứng thư có giá trị ràng buộc trách nhiệm của người cấp, là cán bộ công chức liên quan thực hiện. Còn thiệt hại, chẳng hạn như sự chênh lệch về trị giá tài sản theo quy hoạch chính xác và giá trị tài sản theo quy hoạch cung cấp sai ban đầu bao nhiêu hoàn toàn có thể chứng minh được. Cơ quan thẩm định giá xác định giá trị tài sản trước và sau khi quy hoạch bị cải chính cũng là một phương án.
CẨM TÚ
| Quy hoạch làm tăng hoặc rớt giá bất động sản Yếu tố quy hoạch chi phối rất lớn đến giá cả khi mua bán nhà đất, đó là điều đương nhiên không ai phủ nhận. Nói đâu xa, căn nhà của ba mẹ tôi khi có cây cầu vượt xây trước mặt khiến giá trị đã giảm xuống một nửa. Một khu đất nông nghiệp quy hoạch làm công viên cây xanh, trường học chắc chắn giá cả mua bán sẽ thấp hơn nhiều so với khu đất nông nghiệp nhưng quy hoạch làm đất ở. Trường hợp người mua cần có mảnh đất để xây dựng nhà ở thì sẽ chẳng bao giờ bỏ số tiền lớn để mua khu đất không được chuyển mục đích, không được xây dựng. Do đó nếu cơ quan cung cấp thông tin quy hoạch đưa thông tin sai, người dân “chết chắc”. Tôi đồng tình với lý luận: Cán bộ nhà nước làm sai, gây thiệt hại cho dân thì ngoài việc xử lý trách nhiệm hành chính còn phải bồi thường. Còn thiệt hại bao nhiêu, xác định thế nào sẽ do cơ quan tòa án phán quyết. Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM |
