Đang phải trả nợ không được thế chấp nhà?

Tháng 5-2012, TAND thị xã Dĩ An (Bình Dương) đã ra ba quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Theo đó, vợ chồng ông TQT có nghĩa vụ trả cho ba chủ nợ tổng cộng hơn 25,6 tỉ đồng. Nếu vợ chồng ông T. không có khả năng trả nợ thì Công ty Cổ phần TT có trách nhiệm trả nợ thay. Sau đó vì vợ chồng ông T. không trả nợ, Công ty TT cũng không trả nợ thay nên ba chủ nợ đã yêu cầu Chi cục Thi hành án (THA) dân sự thị xã Dĩ An tổ chức THA.

Sơ thẩm: Viện dẫn Thông tư 14

Tháng 7-2013, Chi cục THA thị xã Dĩ An ra quyết định kê biên ba căn nhà tại quận Tân Phú, quận 6, quận 8 (TP.HCM) của vợ chồng ông T. Trong quá trình kê biên, định giá để phát mại, chi cục phát hiện vợ chồng ông T. đã thế chấp nhà đất cho một ngân hàng để bảo lãnh cho hai công ty vay tổng cộng 37,5 tỉ đồng.

Cho rằng các hợp đồng thế chấp mà vợ chồng ông T. đã ký với ngân hàng là giả tạo nhằm né tránh nghĩa vụ trả nợ, ba chủ nợ của vợ chồng ông T. đã đồng khởi kiện yêu cầu TAND quận 6 (TP.HCM, nơi vợ chồng ông T. đang sống) tuyên các hợp đồng thế chấp này vô hiệu.

Trình bày với tòa, vợ chồng ông T. cho rằng tại thời điểm công chứng các hợp đồng thế chấp, văn phòng công chứng đã kiểm tra trên mạng ngăn chặn của Sở Tư pháp TP.HCM và không phát hiện biện pháp ngăn chặn nào. Các hợp đồng thế chấp đều được công chứng hợp pháp, được thực hiện trước khi có quyết định cưỡng chế kê biên của Chi cục THA thị xã Dĩ An...

Xử sơ thẩm hồi đầu năm nay, TAND quận 6 nhận định ba quyết định công nhận thỏa thuận trả nợ của vợ chồng ông T. của TAND thị xã Dĩ An đã có hiệu lực pháp luật. Chi cục THA thị xã Dĩ An đã kê biên một số tài sản của vợ chồng ông T., đã thông báo bán đấu giá đến lần thứ sáu nhưng vẫn không có người mua. Trong khi đó, vợ chồng ông T. vẫn còn ba căn nhà có giá trị lớn. Vợ chồng ông T. biết ba căn nhà sẽ bị kê biên để THA nhưng vẫn cố tình thế chấp cho ngân hàng để bảo lãnh cho hai công ty vay tín dụng mà không có một điều kiện quyền lợi nào là không chính đáng, không hợp lý.

Theo TAND quận 6, tại khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/2010 của Bộ Tư pháp - TAND Tối cao - VKSND Tối cao quy định: “Kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải THA chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để THA thì tài sản đó vẫn bị kê biên để THA”. Do vậy việc Chi cục THA thị xã Dĩ An kê biên tiếp ba căn nhà này là có căn cứ. Từ đó, tòa đã tuyên các hợp đồng thế chấp đều vô hiệu theo Điều 129 BLDS năm 2005 (giao dịch vô hiệu do giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với người thứ ba).

Phúc thẩm: Hợp đồng thế chấp hợp pháp

Vợ chồng ông T. và các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm phía ngân hàng, hai công ty được bảo lãnh vay tiền đã kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên phúc thẩm ngày 30-6 vừa qua của TAND TP.HCM, đại diện VKS TP đã đồng tình với quan điểm của cấp sơ thẩm và đề nghị tòa giữ nguyên bản án sơ thẩm. Tuy nhiên, TAND TP lại có nhận định khác khi cho rằng các hợp đồng thế chấp đều hợp pháp. Theo tòa, vợ chồng ông T. đã lần lượt thế chấp cả ba căn nhà này cho ngân hàng từ các năm 2009, 2010. Từ tháng 3 đến tháng 5-2013, ba căn nhà lần lượt được giải chấp, sau đó lần lượt được vợ chồng ông T. đem thế chấp bảo lãnh cho hai công ty vay tín dụng. Việc công chứng, đăng ký thế chấp tài sản đều được thực hiện đúng quy định. Việc cưỡng chế kê biên để THA ba căn nhà này là không có căn cứ nên TAND TP đã sửa án sơ thẩm, bác toàn bộ yêu cầu của phía nguyên đơn.

Cần áp dụng thống nhất

Trước đây, Pháp Luật TP.HCM từng có nhiều bài phản ánh sự bất hợp lý trong quy định tại khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch 14/2010. Rất nhiều trường hợp người mua tài sản (chủ yếu là nhà đất) hợp pháp, ngay tình (có công chứng, đúng thủ tục) bỗng dưng một ngày bị cơ quan THA kê biên để đảm bảo nghĩa vụ THA của chủ cũ. Điều đáng nói là nếu có khiếu nại thì người mua tài sản hợp pháp, ngay tình thường bị cơ quan chức năng liên quan viện dẫn Thông tư 14 để bác bỏ.

Trong vụ kiện trên, tòa sơ thẩm đã viện dẫn Thông tư 14, kết luận các hợp đồng thế chấp vô hiệu vì giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với người khác. Cơ quan THA có căn cứ khi kê biên ba căn nhà được giải chấp, thế chấp lại sau khi có quyết định công nhận thỏa thuận của tòa.

Tuy nhiên, tòa phúc thẩm lại không hề dựa vào Thông tư 14 mà chỉ căn cứ vào tính hợp pháp của các hợp đồng thế chấp để công nhận chúng. Dù cách giải quyết này không phổ biến nhưng đảm bảo được quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người thứ ba ngay tình.

Trao đổi với chúng tôi, một số thẩm phán cho biết vẫn có những trường hợp nếu họ có cơ sở xác định người thứ ba mua tài sản là thật, không phải bắt tay với chủ tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ thì họ cũng linh động xét xử như tòa phúc thẩm trong vụ kiện trên.

Thiết nghĩ thực tiễn đã xuất hiện hai quan điểm xét xử khác nhau nên TAND Tối cao cần có tổng kết, hướng dẫn để việc áp dụng pháp luật được thống nhất, đảm bảo sự công bằng.

LỆ TRINH