Mới đây, Bộ Tư pháp đã công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thay thế các Nghị định 45/2014, Nghị định 46/2014 và một số Nghị định khác quy định về các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
Theo đó, dự thảo Nghị định quy định một số vấn đề lớn như: Các chính sách về tiền sử dụng đất; chính sách về miễn, giảm tiền sử dụng đất; chính sách về tiền thuê đất và chính sách về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
6 trường hợp được miễn tiền thuê đất
Điều 39 của dự thảo Nghị định đã quy định sáu trường hợp được miễn tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất theo quy định tại Điều 157 Bộ luật Đất đai 2024 gồm:
- Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số.
- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.
- Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng, xây dựng công trình công nghiệp đường sắt; đất xây dựng công trình phụ trợ khác trực tiếp phục vụ công tác chạy tàu, đón tiễn hành khách, xếp dỡ hàng hóa của đường sắt.
- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho, nhà xưởng sản xuất; xây dựng cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã.
- Sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn.
- Sử dụng đất để xây dựng trạm bảo dưỡng, sửa chữa, bãi đỗ xe (bao gồm cả khu bán vé, khu quản lý điều hành, khu phục vụ công cộng) phục vụ cho hoạt động vận tải hành khách công cộng theo quy định của pháp luật về vận tải giao thông đường bộ.
Theo cơ quan chủ trì soạn thảo, miễn tiền thuê đất là cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Còn giảm tiền thuê đất là cho phép người sử dụng đất không phải nộp một số tiền cụ thể tính bằng tỷ lệ (%) tiền thuê đất phải nộp.
Về các trường hợp được giảm tiền thuê đất, Điều 40 dự thảo cũng quy định rõ đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì giảm 80% trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá ba năm, kể từ ngày có quyết định cho thuê đất. Hoặc giảm 80% trong cả thời gian thuê nếu như dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Giảm 50% tiền thuê đất hằng năm trong toàn bộ thời gian thuê đất của đơn vị sự nghiệp công lập theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai.
Hoặc giảm 30% tiền thuê đất hằng năm trong toàn bộ thời gian thuê đất đối với diện tích không phải đất quốc phòng an ninh sử dụng cho mục đích quốc phòng an ninh của doanh nghiệp quân đội, công an.
Đáng chú ý, trong quá trình xây dựng dự thảo, theo phản ánh của các địa phương, hiện đang vướng mắc trong việc xác định trường hợp người trúng đấu giá thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì có được miễn giảm hay không. Nếu không thực hiện miễn giảm thì không công bằng do đây là các đối tượng thuộc diện miễn, giảm. Tuy nhiên, nếu thực hiện miễn, giảm thì lại không đáp ứng tiêu chí, yêu cầu của việc đấu giá quyền sử dụng đất, không công bằng với các đối tượng khác tham gia đấu giá.
Để áp dụng thống nhất vấn đề này dự thảo Nghị định đã quy định rõ không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp người trúng đấu giá thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất nộp về ngân sách Nhà nước thay vì nộp cho tổ chức giải phóng mặt bằng
Liên quan đến quy định xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp Quỹ phát triển đất ứng vốn cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, dự thảo quy định về việc xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất (không được miễn giảm) thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật. Việc hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho Quỹ phát triển đất do ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định.
Trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được miễn tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào ngân sách nhà nước và được tính số tiền này vào chi phí đầu tư của dự. Việc hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho Quỹ phát triển đất do ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định.
Nếu quy định người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào tài khoản tạm giữ do tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng mở tại Kho bạc Nhà nước cùng cấp thì sẽ khó khăn để xử lý trong trường hợp người sử dụng đất không nộp tiền sử dụng đất vì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng không có chức năng thông báo chậm nộp, cưỡng chế thuế.
Đã được miễn giảm tiền sử dụng đất nay chuyển nhượng phải nộp bổ sung
Tại dự thảo Nghị định cũng đề xuất liên quan đến vấn đề thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất với tổ chức trong nước đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà nay chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án đầu tư.
Về vấn đề này dự thảo quy định phải nộp khoản tiền bổ sung đối với thời gian kể từ ngày được miễn, giảm tiền sử dụng đất đến ngày chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo mức tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất theo pháp luật về quản lý thuế từng thời kỳ.
