Trong ba tháng đầu năm 2022, giá của hầu hết phân khúc bất động sản (BĐS) đều tăng. Thế nhưng số lượng giao dịch thực tế không nhiều, số lượng người bán nhiều nhưng người mua ít.
Giá tăng nhưng giao dịch “hẻo”
Thị trường đất nền TP.HCM và các tỉnh phía Nam tiếp tục sôi động, nhiều khu vực có giá rao bán tăng mạnh trong quý I-2022. Đất nền là phân khúc được quan tâm nhất trong năm 2021 và ba tháng đầu năm nay.
 |
Khách hàng đi xem đất nền vùng ven TP.HCM. Ảnh: Q.HUY |
Đầu tư hơn 1,7 tỉ đồng cho một nền đất hơn 100 m2 ở Long An nhưng chị Hoàng Oanh (quận 12, TP.HCM) cho biết dù thông tin sốt đất, tăng giá nhiều nơi nhưng hơn hai năm nay, chị nhờ môi giới bán vẫn không có khách mua.
“Mình dò giá thì thấy khu vực này tăng giá gần 20%, nghĩa là lô đất giờ có giá khoảng 2 tỉ đồng. Mình đã giảm 100 triệu mà cũng không ra được hàng. Đầu tư đất đai là cái duyên chứ không hề dễ kiếm lời như nhiều người nghĩ” - chị Oanh chia sẻ.
Áp lực hơn khi bỏ tiền tiết kiệm nhiều năm được 1 tỉ đồng, vay ngân hàng hơn 500 triệu đồng đầu tư lô đất ở Bình Phước, ông Đức Hùng (quận 6) cho biết dù giá đất tăng nhưng tính chi phí lãi vay thì lại lỗ. Với khoản vay 500 triệu đồng trong bốn năm, lãi suất 12%/năm, tính ra ông Hùng phải trả ngân hàng hơn 15 triệu đồng/tháng.
Sau hơn ba năm đầu tư, lô đất của ông tăng giá hơn 150 triệu đồng nhưng lãi vay đã lên đến hơn 170 triệu đồng. “Khắp nơi tăng giá, sốt đất nhưng khi đầu tư mới hiểu không dễ ăn. Mua thì dễ nhưng kiếm khách bán ra chốt lời thì khó, người mua ít” - ông Hùng than thở.
Theo báo cáo quý I-2022 của DKRA Vietnam, ở TP.HCM, thị trường sụt giảm đáng kể về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở phân khúc căn hộ. Phân khúc này ghi nhận 18 dự án tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương mở bán (gần 3.400 căn) trong quý. Nguồn cung mới bằng 42% so với quý IV-2021. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 2.600 căn, bằng 76% nguồn cung mở bán mới, chỉ bằng 45% so với quý trước và 59% so với cùng kỳ năm 2021.
Trong khi đó, nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và các tỉnh giáp ranh sụt giảm mạnh. Trong ba tháng đầu năm 2022, thị trường đón nhận 611 căn mở bán đến từ 12 dự án, chỉ bằng 17% so quý trước và 31% so với cùng kỳ năm trước. Tỉ lệ tiêu thụ đạt 71%, tương đương 432 căn, bằng 18% so với quý IV-2021 và bằng 65% so với cùng kỳ năm 2021.
Nhiều khu vực môi giới đầu cơ, thậm chí người dân cũng tiếp tục đẩy giá lên nhưng quá đà sẽ không có người mua.
Cảnh giác nguy cơ chôn vốn
Nguyên nhân giá BĐS ở hầu hết phân khúc tăng cao được các chuyên gia lý giải là do giá đất trúng đấu giá ở hầu hết địa phương đều cao, cộng thêm yếu tố lạm phát, giá cả hàng hóa, vật liệu xây dựng, chi phí vận tải… đều tăng. Bên cạnh đó, một số ngân hàng dự kiến tiếp tục siết chặt tín dụng BĐS.
Theo ông Nguyễn Văn Quốc, giám đốc sàn giao dịch một công ty BĐS chuyên phát triển các dự án vùng ven TP.HCM, ảnh hưởng dịch bệnh cộng với mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao khiến tình trạng hấp thụ giảm. Người mua nhà có nhu cầu thực và nhà đầu tư sẽ tính toán sự hợp lý của mức tăng giá, nếu thổi giá quá cao thì nhu cầu tiêu thụ sẽ giảm.
“Nhiều khu vực môi giới đầu cơ, thậm chí người dân cũng tiếp tục đẩy giá lên nhưng quá đà sẽ không có người mua. Thời điểm này người mua cần tỉnh táo xem xét pháp lý, vị trí với mức tăng giá của lô đất mình đầu tư có hợp lý không. Cần xác định đầu tư lâu dài vì khả năng chôn vốn khá cao” - ông Quốc nhắc nhở.
Theo phân tích của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, giá BĐS tăng trong quý nhưng thanh khoản chưa tương xứng. Các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần lưu ý khi giá neo ở mức cao sẽ dẫn đến khó khăn trong thanh khoản, từ đó nên điều phối, quản lý dòng tiền theo hướng thận trọng hơn. Chính phủ đang từng bước minh bạch hóa hoạt động kinh doanh, giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.
Ông Tuấn dự báo thị trường quý II sẽ có những biến chuyển tích cực hơn nhờ nguồn cung mới đổ về, nhiều chính sách hạ tầng kích thích nhà đầu tư vươn đến những thị trường mới. Đặc biệt, nhà đầu tư không nên sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư BĐS.•
Nhu cầu tìm mua đất đầu tư giảm
Cũng theo báo cáo thị trường quý I của kênh batdongsan.com.vn, giá đất nền tại Đà Nẵng, Khánh Hòa và Lâm Đồng có mức tăng mạnh nhất, lần lượt là 32%, 35% và 41%. Tiếp đến là TP.HCM và Hà Nội có mức tăng là 18% và 8%.
Các tỉnh khu vực phía Nam lân cận TP.HCM, đất nền đều tăng giá. Như Đồng Nai ghi nhận tăng 7%, Bình Dương, Bình Phước và Tây Ninh lần lượt là 27%, 23% và 17%. Riêng Long An quý vừa qua có sự điều chỉnh giá đất nền tăng gần 13% so với cùng kỳ năm 2021.
Thế nhưng nhu cầu tìm kiếm đất nền tại thị trường này lại giảm 12%. TP.HCM ghi nhận lượng tìm kiếm đất nền giảm 15%, ngoại trừ các quận, huyện đang có biến động mạnh về hạ tầng quy hoạch như Bình Chánh, Củ Chi. Nhu cầu mua đất của nhà đầu tư ở Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu có xu hướng giảm mạnh 13%-16% so với cùng kỳ. Cá biệt thị trường Cần Thơ ghi nhận mức giảm mạnh lên đến 40%.
