Gỡ khó cho nhà ở thương mại nhưng làm xong không có người ở…

Ngày 21-11, theo nghị trình, Quốc hội thảo luận tại hội trường nội dung dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại (NƠTM) thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất (SDĐ) hoặc đang có quyền SDĐ.

Mất vài trăm năm mới mua được nhà?

Luật Đất đai năm 2024 quy định trường hợp SDĐ để thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠTM thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền SDĐ ở.

Tại tờ trình, Chính phủ đề xuất thí điểm cho nhà đầu tư thực hiện dự án NƠTM với đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa thông qua thỏa thuận nhận quyền SDĐ.

Đại biểu (ĐB) Nguyễn Công Long (đoàn Đồng Nai) nhận xét thị trường bất động sản hiện nay có nhiều vấn đề, giá bất động sản phi mã, người nghèo, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức rất khó mua được nhà… “Người ta tính một công chức không ăn gì cả, vài trăm năm mới mua được nhà” - ông Long nói và truyền đạt lại câu hỏi của cử tri là vì sao không có cơ chế thí điểm để tháo gỡ vướng mắc nhất hiện nay là nhà ở xã hội mà chỉ áp dụng cho NƠTM?

Cùng quan điểm, ông Đỗ Huy Khánh, một ĐB khác của tỉnh Đồng Nai, nói nhà ở xã hội có nhu cầu thực sự bởi dành cho những người có thu nhập thấp. “Người dân lương 7-10 triệu đồng, thậm chí 20 triệu đồng cũng không đủ tiền để mua NƠTM” - ông Khánh nói và cho hay công nhân, cán bộ, công chức làm việc ở những TP lớn hoặc khu công nghiệp bốc thăm “năm lần bảy lượt” để mong có được căn nhà ở xã hội 50 m2 cũng rất khó.

“Chúng ta làm chính sách này cho NƠTM, trong khi bây giờ đang có những khu đô thị không có người ở. Nếu có kinh doanh đi chăng nữa cũng chỉ là mua bán trên giấy tờ kiếm lời, thực chất không có người ở đó” - theo ông Khánh.

Giá bất động sản phi mã, người nghèo, người lao động, viên chức… rất khó mua được nhà… Theo tính toán, một công chức không ăn gì cả cũng vài trăm năm mới mua được nhà.

Không thể hợp thức hóa sai phạm cho doanh nghiệp

Trong phát biểu của mình, ĐB Nguyễn Công Long cũng đặt vấn đề vì sao phải “đồng loạt thí điểm” khi Chính phủ đánh giá thực tế vừa qua, nhiều địa phương chuyển mục đích SDĐ sang xây dựng các dự án NƠTM không vướng gì cả.

“Chúng ta cần cân nhắc, không thể nào mở đại trà như thế này được” - ông Long nói và đề cập tới những hệ lụy tiêu cực như đầu cơ đất đai, mua gom đất đai chờ lên giá, thu gom đất nông nghiệp…

“Đây không phải là nguy cơ nữa, câu chuyện thu gom đất nông nghiệp đã diễn ra hàng chục năm nay. Chúng tôi cũng hiểu tại sao các hiệp hội, nhà đầu tư rất kiên trì trong việc vận động Chính phủ, Quốc hội theo đuổi chính sách này. Bởi vì lợi nhuận” - ông Long nhấn mạnh với lĩnh vực NƠTM, lợi nhuận tối đa chính là chênh lệch địa tô.

Nêu dẫn chứng điển hình là vụ án Alibaba, ông Long nhận xét công ty địa ốc này “rất manh động” nên mới thực hiện những chiêu thức như vậy, mới bị xử lý. “Các doanh nghiệp khác khôn khéo hơn rất nhiều, họ bây giờ đang thu gom và đang mong chờ những điều này” - vẫn lời ông Long.

ĐB đoàn Đồng Nai lưu ý các chính sách ban hành phải làm sao ngăn chặn được nguy cơ này, vẫn đảm bảo phát triển một cách lành mạnh nhưng không để tình trạng thu gom và chuyển đổi mục đích SDĐ lúa, đất rừng, đất sản xuất.

Bày tỏ băn khoăn về phạm vi áp dụng của dự thảo nghị quyết, ĐB Mai Thanh Hải (đoàn Thanh Hóa) đặt vấn đề là nếu áp dụng trên địa bàn cả nước thì làm sao còn gọi là thí điểm? “Theo tôi, nên xác định phạm vi áp dụng ở một số tỉnh, TP, đặc biệt là các tỉnh, TP lớn” - ông Hải nêu quan điểm.

Ngược lại, các ĐB Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp), Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) đồng tình thực hiện thí điểm trong phạm vi cả nước.

Theo ĐB Phạm Văn Hòa, nếu chỉ áp dụng thí điểm ở vài địa phương sẽ dẫn tới “cơ chế “xin-cho” rất nguy hiểm” và gây ra thắc mắc “vì sao tỉnh anh được, tỉnh tôi lại không?”. Tuy nhiên, ông Hòa cũng lưu ý không phải dự án nào cũng cho thực hiện thí điểm.

“Chúng ta không thể hợp thức hóa sai phạm cho doanh nghiệp” - ông Hòa nói và cho rằng những dự án đã khắc phục sai phạm có thể cân nhắc, xem xét, còn dự án đang sai phạm, chưa xử lý khắc phục thì không được áp dụng.

Ông Hòa cũng đề nghị dự thảo nghị quyết bổ sung điều khoản hồi tố để tháo gỡ vướng mắc cho các tỉnh, TP lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Khánh Hòa… đang gặp phải, như tình trạng “chung cư đã xây dựng, thậm chí người dân đã vào ở nhưng không làm được thủ tục vì vướng về pháp lý”.

Thí điểm cả nước mới đảm bảo công bằng

Giải trình cuối phiên họp, Bộ trưởng Bộ TN&MT Đỗ Đức Duy cho biết mục đích của việc ban hành nghị quyết nêu trên nhằm bổ sung phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án NƠTM mà Luật Đất đai hiện chưa cho phép.

Theo Luật Đất đai năm 2024, các dự án được Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu phải là các khu đô thị quy mô từ 20 ha trở lên, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở. Như vậy, dự án NƠTM có quy mô dưới 20 ha sẽ không có phương thức tiếp cận đất đai vì không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất và cũng không thuộc diện được thỏa thuận, nhận chuyển quyền hoặc được chuyển mục đích SDĐ nếu trong diện tích đó không có đất ở.

Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho hay vướng mắc này xảy tại tất cả địa phương trên cả nước, nhất là ở các địa phương nhỏ, thị trường bất động sản quy mô không lớn, không có nhiều dự án quy mô đô thị lớn hơn 20 ha.

“Việc ban hành nghị quyết thí điểm cả nước mới đảm bảo công bằng, khắc phục tình trạng “xin-cho”. Nếu chỉ thực hiện ở vài địa phương sẽ không đồng bộ, thống nhất” - ông Duy nhấn mạnh.

Theo nghị trình, Quốc hội dự kiến biểu quyết thông qua dự thảo nghị quyết này vào ngày 30-11.

Thí điểm nhà ở thương mại, đại biểu lo tình trạng thu gom đất lúa, đất rừng