Sáng 21-11, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Lại lo tình trạng mua gom đất nông nghiệp
Phát biểu thảo luận tại hội trường, nhiều đại biểu (ĐB) bày tỏ sự đồng tình, cần thiết việc ban hành dự thảo nghị quyết để tháo gỡ các vướng mắc hiện nay trên thị trường kinh doanh bất động sản (BĐS), nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, một số ĐB cũng bày tỏ băn khoăn về một số nội dung. ĐB Nguyễn Công Long (đoàn Đồng Nai) cho biết hiện cử tri rất quan tâm về hiện trạng BĐS đang có nhiều vấn đề, như giá BĐS tăng phi mã, người nghèo, người lao động thu nhập thấp rất khó mua được nhà, thậm chí ‘dự tính không ăn gì vài trăm năm mới mua được nhà’.
“Cử tri đặt câu hỏi với chúng tôi, tại sao không có cơ chế gì để thí điểm, để tháo gỡ cho vướng mắc hiện nay là nhà ở xã hội? Tại sao cơ chế này chỉ áp dụng cho nhà ở thương mại? Tất nhiên cơ chế này có góp phần phát triển thị trường nhà ở thương mại cho xã hội nhưng với đối tượng yếu thế thì không có chính sách gì, theo tôi rất đáng cân nhắc” - ông Long nói.
Về phạm vi thí điểm, ĐB Long cũng cho hay cần cân nhắc việc cho thí điểm trên toàn quốc, không thể mở đại trà như vậy. ĐB dẫn câu chuyện về tình trạng mua gom đất đai, nhất là đất nông nghiệp để chờ lên giá đã có từ nhiều năm nay, vì cho lợi nhuận rất lớn. Hay ví dụ điển hình là vụ án của công ty Alibaba, doanh nghiệp này rất manh động nên mới bị xử lý, còn các doanh nghiệp khác khôn khéo hơn rất nhiều, hiện đang thu gom đất đai và chờ chính sách này.
“Nhà ở thương mại lợi nhuận tối đa nhất là chênh lệch địa tô... Tôi cho rằng chúng ta cần để ý, làm sao ngăn chặn nguy cơ thu gom, chuyển đổi đất lúa, đất rừng” - ông Long lưu ý.
ĐB Phạm Đức Ấn (đoàn Hà Nội) lo ngại về vấn đề thoả thuận quyền sử dụng đất. ĐB cho hay việc thoả thuận là cần thiết nhưng chính sự thoả thuận này sẽ tạo ra mặt bằng giá mới về đất không phải đất ở.
“Chúng ta đang tạo ra địa tô tuyệt đối từ một quyết định hành chính và lợi ích này ai đạt được? Người có đất sẽ không muốn bàn giao” - ĐB Ấn đặt câu hỏi.
Hơn nữa, theo ĐB, dự thảo nghị quyết cũng nêu căn cứ định giá đất theo nguyên tắc thị trường. ĐB lo ngại sẽ dẫn đến tình trạng một bên nhà nước cần thu hồi đất để sử dụng, một bên tư nhân sẵn sàng thoả thuận mua giá đất nông nghiệp cao, ví dụ bình thường chỉ 500 ngàn/m2, nhưng họ sẵn sàng trả giá lên 2-3 triệu/m2. Điều này khiến người dân so sánh, tại sao tư nhân trả 2 triệu mà nhà nước chỉ trả 500 ngàn, dẫn đến xảy ra các tranh chấp khi nhà nước thu hồi đất.
“Chúng ta xác định nguyên tắc thị trường thế này nhưng chính thị trường đất đai cũng đang bị thao túng. Vừa qua, cơ quan nhà nước rất ngại việc định giá đất, vì định giá theo thị trường nhưng mặt bằng giá thị trường lại có thể do tư nhân kiểm soát” - ĐB đoàn Hà Nội cho hay.
ĐB Đỗ Huy Khánh (đoàn Đồng Nai) cho hay đất là tài nguyên quý giá, tấc đất tấc vàng nhưng nhìn từ Hà Giang kéo xuống mũi Cà Mau, có rất nhiều nhà ở thương mại nhưng cũng có những khu đô thị không có người ở.
“Nay chúng ta lại tiếp tục thí điểm về nhà ở thương mại, trong khi nhu cầu người dân quan tâm là nhà ở xã hội. Tại sao chúng ta không dành quỹ đất để phục vụ cho người dân có thu nhập thấp, họ không đủ tiền để mua nhà ở thương mại?” – ông nói.
'Thí điểm toàn quốc để đảm bảo đồng bộ, tránh tạo cơ chế xin - cho'
Giải trình sau đó, Bộ trưởng Bộ TN&MT Đỗ Đức Duy cho hay mục đích xây dựng ban hành nghị quyết này là để bổ sung thêm phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại mà Luật Đất đai hiện chưa cho phép.
Phân tích, Bộ trưởng cho hay trước đây để thực hiện dự án nhà ở thương mại có hai cơ chế dịch chuyển quyền sử dụng đất. Đó là cơ chế dịch chuyển bắt buộc, Nhà nước thu hồi đất giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Cơ chế dịch chuyển thứ hai là cơ chế tự nguyện, nhà đầu tư tự thoả thuận với người sử dụng đất để có quỹ đất thực hiện dự án hoặc nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất xin chuyển mục đích để thực hiện dự án.
Bộ trưởng cho hay, theo Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở 2005, sửa đổi năm 2010 và Luật Đất đai 2013 thì cả bốn phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại đều được thực hiện và không bị hạn chế. Đến khi Luật Nhà ở 2014 ban hành, có hiệu lực từ 2015 thì hạn chế hình thức tự thoả thuận với người sử dụng đất và đang có quyền sử dụng đất xin chuyển mục đích.
“Luật Đất đai 2024 kế thừa quy định này của Luật Nhà ở 2014, không những thế còn quy định chặt chẽ hơn. Đối với các dự án nhà ở thương mại, quy mô đất dưới 20 ha sẽ không có phương thức tiếp cận đất đai. Vì vậy, mục đích ban hành nghị quyết này để tháo gỡ khó khăn vướng mắc nêu trên bởi nó đang xảy ra trên cả nước. Cũng chỉ vì vậy cần cho thí điểm cả nước mới đảm bảo công bằng” - ông Duy nói.
Bộ trưởng cũng cho biết với các phương thức tiếp cận đất đai khác, theo Luật Đất đai hiện nay đều cho thực hiện trên cả nước nên nếu chỉ thí điểm ở một số địa phương sẽ không đảm bảo tính đồng bộ. Về việc khống chế phạm vi thí điểm, điều kiện thực hiện dự án thí điểm, Bộ trưởng cho hay dự thảo nghị quyết cũng đã có quy định cụ thể.
Về đảm bảo an ninh lương thực, đất trồng lúa, trồng rừng, Bộ trưởng cho biết vấn đề này đã được kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia cho đến quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh… Như vậy, dù thực hiện theo Luật Đất đai hay cơ chế thí điểm thì đều phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch và quy hoạch đó đã phải đảm bảo giữ ổn định 3,5 triệu ha đất lúa, đảm bảo độ che phủ rừng ổn định ở 42% nên không quan ngại.
Vấn đề kiểm soát chặt chẽ quy trình thủ tục, tránh tình trạng lợi dụng chính sách để trục lợi, hay vấn đề thu gom đất, chênh lệch địa tô, Bộ trưởng cho hay tất cả nội dung này Chính phủ xin tiếp thu và sẽ được quy định chi tiết, cụ thể trong nghị định hướng dẫn thi hành nghị quyết này để đảm bảo chặt chẽ, công khai, minh bạch, chống tình trạng tham nhũng, tiêu cực…
