Hiện thực hóa mục tiêu 'phá băng' bất động sản

Hiện nay, câu chuyện vướng mắc pháp lý kéo dài hoặc khó tiếp cận nguồn vốn của phần lớn doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) đã đến hồi căng thẳng. Theo kế hoạch, ngày 17-2, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính sẽ chủ trì hội nghị trực tuyến toàn quốc với các DN, chuyên gia kinh tế và bộ, ngành liên quan về việc thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững. Hội nghị rất được kỳ vọng sẽ tìm ra con đường “phá băng” thị trường trong năm nay.

Mất chục năm vì pháp lý, thiệt hại hàng ngàn tỉ

Trên thực tế, câu chuyện vướng mắc pháp lý không còn là mới ở TP.HCM khi có cả trăm dự án đang chờ được tháo gỡ. Nhiều DN cũng vì hai chữ “pháp lý” mà kinh doanh đình trệ, dự án nằm chờ trên giấy, thiệt hại trăm, ngàn tỉ đồng trước mắt.

Thị trường bất động sản ghi nhận sự lệch pha nguồn cung về phía các dự án trung và cao cấp. Ảnh minh họa: KIÊN CƯỜNG

“Đã nhiều tháng kể từ khi chúng tôi nộp hồ sơ lần đầu (tháng 6-2022) để xin cơ quan chức năng cấp thông báo đủ điều kiện bán. Dù đã liên hệ các nơi nhưng chỉ nhận được câu trả lời đợi rà soát, không biết đến khi nào mới xong” - ông Nguyễn Việt Anh, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Gotec Việt Nam, nêu trong đơn khiếu nại gửi đến cơ quan chức năng. Theo tính toán của DN, với mức thu khoảng 40% giá trị hợp đồng mua bán ký với khách hàng thì doanh thu đến quý IV-2022 là 960 tỉ đồng, trong khi thực tế bây giờ vẫn là 0 đồng.

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn là chủ đầu tư dự án khu dân cư phường Phú Thuận, quận 7, TP.HCM (được chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2010). “Do nhiều vướng mắc trong quá trình giải quyết hồ sơ nên đến nay công ty vẫn chưa thực hiện được nghĩa vụ tài chính cho dự án. Mấy năm qua chúng tôi đã nhiều lần gửi văn bản lên UBND quận 7, các sở, ngành nhưng vẫn chưa được giải quyết” - ông Dương Tuấn Tú, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn, cho biết trong đơn kiến nghị gửi cơ quan chức năng.

Ngoài pháp lý, DN còn kẹt cả nguồn vốn do tiếp cận tín dụng khó khăn dẫn đến thanh khoản thấp, dự án đình trệ, có DN nhiều tháng không bán được sản phẩm nào.

Tỉ lệ hấp thu bất động sản toàn thị trường năm 2022 sụt giảm mạnh. Ảnh: Q.HUY

Năm 2022, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đã có bốn lần kiến nghị Thủ tướng, các bộ, ngành, UBND TP tháo gỡ khó khăn cho 149 dự án BĐS. Trong số này bị vướng thủ tục tại Sở TN&MT chiếm đại đa số với 71 dự án, kế đến là Sở KH&ĐT với 28 dự án, Sở QH-KT là 22 dự án, Sở Xây dựng là 18 dự án, Cục Thuế TP.HCM có ba dự án, Sở GTVT có hai dự án, Sở Tài chính có một dự án, Chi cục Tài chính DN (Sở Tài chính) một dự án, UBND TP Thủ Đức hai dự án, UBND quận, huyện có hai dự án, Ban quản lý khu Nam có hai dự án.

Việc tháo gỡ khó khăn liên quan đến pháp lý BĐS cần sự phối hợp giữa chủ đầu tư và các cơ quan, ban ngành. Chủ đầu tư cần chủ động phối hợp, sâu sát với từng sở, ngành để tháo gỡ các vấn đề cụ thể của từng dự án. Phần mình, các chuyên viên sở, ngành cần sâu sát cùng DN để giải quyết, vấn đề nào còn lấn cấn thì xin ý kiến lãnh đạo để tháo gỡ ngay cho DN. Cần có quy chế phối hợp cụ thể giữa các sở, ngành về thời hạn giải quyết thủ tục hành chính có liên quan. Hiện nay vẫn còn tình trạng “ngâm”, chậm trả lời văn bản của DN xin ý kiến sở, ngành. Việc này cần UBND TP.HCM có ý kiến cũng như ban hành quy chế rõ ràng, thậm chí có chế tài đối với các sở, ngành chậm giải quyết hồ sơ của DN.

Luật sư TRẦN MINH CƯỜNG, Đoàn Luật sư TP.HCM

10 đề xuất của TP.HCM

Mới đây, để tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh, TP.HCM đã đề xuất 10 giải pháp cần tháo gỡ từ các bộ, ngành trung ương.

Thứ nhất, phân bổ nguồn vốn ngân sách thu được từ tiền sử dụng đất của các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại bổ sung cho Quỹ phát triển nhà ở TP để đầu tư phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước.

Thứ hai, việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS phải đảm bảo đồng bộ, thống nhất, tháo gỡ được các điểm nghẽn khi ban hành.

Thứ ba, kiến nghị Thủ tướng xem xét gia hạn thời gian thực hiện Nghị quyết 11/2022 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai Nghị quyết 43/2022 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình từ năm 2023 đến 2025.

Thứ tư, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp; cắt giảm thủ tục hành chính tạo điều kiện thúc đẩy phát triển loại hình này.

Thứ năm, nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế phù hợp với thực tế hoạt động kinh doanh BĐS.

Thứ sáu, rà soát, sửa đổi các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm công khai, minh bạch, cạnh tranh và phù hợp với tình hình thực tế.

Thứ bảy, tăng cường kiểm soát hoạt động huy động vốn của các DN kinh doanh BĐS trên thị trường chứng khoán, ngăn chặn đầu cơ, thao túng, thổi giá...

Thứ tám, chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, cho vay đối với lĩnh vực BĐS; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ.

Thứ chín, cho phép chủ đầu tư đã hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng đã có quyết định giao đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với toàn bộ dự án hoặc một phần dự án, đang thực hiện thủ tục cấp sổ hồng được phép chuyển nhượng dự án.

Cuối cùng là sớm ban hành quy định về thuế suất giao dịch BĐS và số lượng BĐS sở hữu chịu thuế.

Doanh nghiệp cần tự cứu mình trước

Tham mưu cho các DN, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc nghiên cứu và phát triển DKRA Group, nói: “Trong bối cảnh hiện nay, để tồn tại, DN cần tối ưu chi phí vận hành, tinh gọn bộ máy nhân sự hiện hữu.

Đối với DN có phát hành trái phiếu đang cạn nguồn tiền, cần chủ động phương án trả nợ đối với các lô trái phiếu sắp đáo hạn. Tiến hành đàm phán với trái chủ càng nhanh càng tốt về phương án mua lại, phương án trả nợ để nhà đầu tư yên tâm trước khi quá muộn”.

Ngoài ra, DN cần nghiên cứu phương án dùng tài sản hoặc BĐS để trả nợ cho nhà đầu tư. Phương án này đã có một DN tại TP.HCM áp dụng và được nhà đầu tư đồng ý.

Về mặt tín dụng, quan điểm của Ngân hàng Nhà nước là kiểm soát chặt chẽ chính sách tín dụng vào những lĩnh vực có tỉ lệ rủi ro cao chứ không phải siết tín dụng vào BĐS. Tuy nhiên, thực tế là thị trường BĐS gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển. Việc tắc nghẽn dòng vốn tín dụng ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng, từ người mua, người bán đến môi giới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, chỉ ra: “Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITS), quỹ nhà ở... nên hệ thống vay của BĐS vẫn phụ thuộc rất nhiều vào tín dụng và trái phiếu DN, mà cả hai kênh dẫn vốn quan trọng này đều đang nghẽn”.

Theo ông Đính, đối với các DN khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho hoãn nợ các khoản vay đến hạn, tương tự như thời kỳ dịch COVID-19 bùng phát. Trường hợp DN có các khoản vay tín dụng quá hạn bị đưa sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục để họ tiếp cận được với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này.

Đồng thời, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ, thậm chí hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

KIÊN CƯỜNG