Kiến nghị chỉ ra những bất cập của pháp luật liên quan và đề ra những giải pháp góp phần hoàn thiện
Bất cập của Luật Kinh doanh BĐS
Luật Kinh doanh BĐS chỉ điều chỉnh các hành vi kinh doanh BĐS kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng nhưng không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS.
Luật điều chỉnh loại hình “dự án” nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình “phân lô, bán nền mà không hình thành dự án”.
Chế định “đặt cọc” tại khoản 1 Điều 328 BLDS nhằm mục đích “để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Trong đó, có hành vi “đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng” (trước thời điểm ký kết hợp đồng). Tuy nhiên, Luật Kinh doanh BĐS không có quy định về “đặt cọc” là bất cập lớn.
Luật Kinh doanh BĐS quy định nhân viên môi giới phải được đào tạo và có chứng chỉ hành nghề nhưng thực tế chỉ có 10% đáp ứng, dẫn đến hoạt động môi giới bị thả nổi, chất lượng thấp, thiếu tính chuyên nghiệp.
Bất cập của BLDS
Chế định “đặt cọc” trong BLDS không quy định tỉ lệ hoặc giới hạn của giá trị đặt cọc trên giá trị của hợp đồng (hoặc hợp đồng dự kiến giao kết), mà do các bên tự thỏa thuận. Lợi dụng sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật trong trường hợp này nên các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật đã thỏa thuận đặt cọc với khách hàng và nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, gây thiệt hại cho khách hàng.
Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư dự án BĐS hình thành trong tương lai chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.
Bất cập của luật đất đai:
Luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị. Thế nhưng Nghị định 01/2017 thì lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Trong đó có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.
Nhầm lẫn vi bằng với nội dung
Việc thừa phát lại lập vi bằng tạo ra sự nhầm lẫn giữa lập vi bằng “ghi nhận sự kiện, hành vi” với “ghi nhận nội dung” liên quan đến mua bán đất nền.
Các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật đã lợi dụng hình thức lập vi bằng hành vi giao nhận tiền đặt cọc để hứa mua hứa bán đất nền, trái với quy định tại khoản 1 Điều 25 Nghị định 61/2009 làm cho khách hàng bị nhầm lẫn, bị lừa dối dẫn đến bị thiệt hại.
Người mua đất nền nhầm tưởng “vi bằng thừa phát lại” là cơ sở pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này.
