Theo hồ sơ, tháng 10-2008, Công ty M. ký hợp đồng thuê một cao ốc ở quận Bình Thạnh (TP.HCM) của vợ chồng bà N. trong 15 năm. Đầu năm 2012, lấy lý do hợp đồng ghi tính phí bằng USD, công ty khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu và buộc vợ chồng bà N. trả tiền cọc.
Phía vợ chồng bà N. cho rằng hợp đồng ghi tính phí bằng USD nhằm bảo đảm giá trị hợp đồng suốt thời gian thuê và được quy đổi theo tỉ giá Ngân hàng Ngoại thương tại thời điểm thanh toán. Trên thực tế, tiền đặt cọc và các khoản thanh toán bên thuê đều trả bằng tiền đồng Việt Nam. Nếu bên thuê muốn chấm dứt thì phải bồi thường 30% giá trị hợp đồng còn lại...
Tháng 10-2013, TAND quận Bình Thạnh xử sơ thẩm đã tuyên hợp đồng giữa hai bên vô hiệu. Một năm sau, TAND TP.HCM xử phúc thẩm cũng tuyên hợp đồng vô hiệu.
Vợ chồng bà N. khiếu nại giám đốc thẩm. Theo bà N., thời điểm hai bên ký hợp đồng là tháng 10-2008 nên tòa phúc thẩm phải áp dụng Pháp lệnh Ngoại hối 2005 (có hiệu lực từ ngày 1-6-2006) chứ không phải Pháp lệnh Ngoại hối sửa đổi, bổ sung (có hiệu lực từ ngày 1-1-2014). Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối 2005 chỉ quy định hạn chế giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo bằng ngoại hối, không quy định việc ghi giá bằng ngoại tệ trong hợp đồng là vi phạm.
Tháng 4-2017, chánh án TAND Tối cao đã kháng nghị giám đốc thẩm, đề nghị TAND Cấp cao tại TP.HCM xử theo hướng hủy cả hai bản án sơ, phúc thẩm.
Theo TAND Cấp cao tại TP.HCM, việc tòa sơ thẩm tuyên hợp đồng thuê nhà vô hiệu do không công chứng, chứng thực và tuân thủ quy định về hình thức của giao dịch là sai. Bởi thời điểm ký hợp đồng (tháng 10-2008), phía bà N. chưa hoàn thành xây dựng cao ốc để bàn giao. Theo khoản 1 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2006 thì nhà hoặc công trình cho thuê phải có sẵn nhưng hai bên vẫn ký hợp đồng, tính thời gian thuê từ ngày bàn giao cao ốc khi xây dựng xong, cho nên đây là hợp đồng nguyên tắc.
Các bên không thỏa thuận được về việc công chứng, chứng thực nhưng khi bàn giao cao ốc (tháng 7-2009), công ty đề xuất ngày có hiệu lực của hợp đồng là ngày sau khi bàn giao và được ghi trong hợp đồng là phù hợp Luật KDBĐS 2006. BLDS 2005 và Luật Nhà ở 2005 quy định hợp đồng phải được công chứng nhưng Luật KDBĐS 2006 là luật chuyên ngành, có quy định việc công chứng do các bên tự thỏa thuận nên được ưu tiên áp dụng. Việc tòa sơ thẩm coi hợp đồng trên vô hiệu do không tuân thủ hình thức là không đúng.
Về việc tòa phúc thẩm xác định hợp đồng vô hiệu do các bên thỏa thuận giá thuê nhà bằng USD, vi phạm khoản 13 Điều 1 Pháp lệnh Ngoại hối sửa đổi, bổ sung (có hiệu lực từ ngày 1-1-2014) cũng là sai. Bởi lẽ dù hợp đồng ghi thanh toán bằng USD nhưng thực tế công ty thanh toán bằng đồng Việt Nam...
