Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý IV-2023 do Savills công bố cho thấy tại TP.HCM, căn hộ là phân khúc được các nhà đầu tư ưa chuộng hàng đầu trong 10 năm trở lại đây nhờ lợi nhuận hấp dẫn, linh hoạt và nhu cầu thuê cao.
Nhà đầu tư căn hộ yên tâm
Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM, phân tích: “Tính chung trong cả giai đoạn từ năm 2019 (thời điểm bắt đầu bùng dịch COVID-19) đến hết năm 2023, lợi nhuận đầu tư căn hộ tại TP.HCM có xu hướng giảm nhẹ. Nếu chia theo từng khu vực, phân khúc căn hộ tại một số nơi như quận 2 cũ, quận 3 và quận 10 đem về mức lợi nhuận cao nhất”.
Số liệu thống kê của Savills cho thấy trong 10 năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ mới tại 22 quận, huyện của TP.HCM đều giảm. Đáng chú ý, nguồn cung tại khu vực quận 9 cũ giảm 21% nhưng tốc độ tăng giá lại đạt khoảng 15% theo năm.
“Tương tự, nguồn cung căn hộ tại khu vực quận 1 cũng giảm 2% song giá tăng khoảng 39%/năm. Điều này cho thấy căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời. Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến sẽ tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm và lãi suất tiền gửi sẽ duy trì ở mức thấp” - bà Giang Huỳnh cho hay.
Ở góc độ nhà đầu tư, chị Thảo Vân (ngụ quận 1) cho biết chỉ trong một tuần qua, chị đã sang nhượng xong hai căn hộ tại một dự án ở quận 4 (giáp ranh quận 1). Những căn hộ này chị săn được giá rất hời từ chủ nhà đang “ngộp” lãi suất, giá chỉ khoảng 4,5 tỉ đồng/căn. Chỉ sau 5-6 tháng ôm hàng, chị đã sang tay được ngay với đúng giá thị trường là 5 tỉ đồng/căn. Mức lợi nhuận 400-500 triệu đồng trong thời gian ngắn như vậy thật sự là đáng mơ ước ở thời điểm này.
“Tôi có đầu tư vài căn biệt thự biển, condotel ở Vũng Tàu nhưng giờ tất cả đều đang trong tình trạng chết lâm sàng. Thậm chí có dự án tôi đã rót đến 95% vốn để hưởng chiết khấu thì nay cũng đóng băng. Trong lúc căng thẳng như thế này, chỉ có phân khúc căn hộ là tạm ổn nhất. Nếu lựa chọn kỹ, nó sẽ là đôi cánh giúp nhà đầu tư vượt sóng” - chị Vân nói.
Trong bối cảnh thị trường khó khăn, giá nhà không tăng và giá cho thuê cũng giảm. Chẳng hạn, trước dịch, một căn hộ cao cấp 74 m2 đầy đủ nội thất có giá cho thuê khoảng 26-29 triệu đồng/tháng. Đến nay, giá cho thuê còn khoảng 23-24 triệu đồng/tháng. Dù vậy, mức sinh lời từ cho thuê căn hộ vẫn tăng khoảng 6%/năm, cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng trong thời điểm này.
Đồng quan điểm, anh Lê Tuấn, một nhân viên môi giới nhà đất, thông tin: “Hiện mặt bằng lãi suất tiền gửi liên tục dò đáy nên từ đầu tháng 1 đến nay khách hàng đi tìm mua căn hộ nhộn nhịp hơn trước. Tất nhiên, tính thanh khoản của căn hộ cao hay thấp chủ yếu còn tùy thuộc vào vị trí dự án nhưng ngay cả khi toàn thị trường đi xuống thì chịu khó đãi cát chắc chắn sẽ nhặt được vàng”.
Cơ hội nào cho các nhà đầu tư?
Theo dự báo của Savills, nguồn cung căn hộ trong năm 2024 có khả năng tăng gấp bốn lần so với năm 2023. Trong đó, phân khúc hạng B sẽ chiếm 44% tổng nguồn cung mới trên địa bàn.
Nguồn cung căn hộ phân khúc hạng A chiếm khoảng 37% đến từ một dự án tại quận 9 cũ. Riêng phân khúc hạng C tiếp tục chiếm thị phần ít nhất, dự báo chỉ có khoảng 19% trên tổng số nguồn cung ra thị trường. Tuy nhiên, đến năm 2026, dự kiến có 40.800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán.
Trong giai đoạn 2024-2026, nguồn cung căn hộ có giá 2-5 tỉ đồng giảm rõ rệt, trong khi các sản phẩm 5-10 tỉ đồng nổi lên chiếm lĩnh thị trường. Người mua ở TP.HCM có thể lựa chọn săn hàng ở các tỉnh lân cận để có được sản phẩm có giá hợp lý hơn. Năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An dự kiến sẽ chiếm 96% nguồn cung căn hộ có giá dưới 5 tỉ đồng.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, với khoảng 20 cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản đã được ban hành trong năm 2023 sẽ có độ ngấm và phát huy tác động tích cực trong năm 2024. Bên cạnh đó, động thái hạ lãi suất huy động xuống mức thấp kỷ lục của các ngân hàng sẽ khiến cho một lượng tiền không nhỏ đang trú ẩn trong ngân hàng tìm về các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản.
Ngoài ra, quy hoạch chung của nhiều tỉnh đã được phê duyệt trong năm 2023 sẽ hỗ trợ mở một số nút thắt về pháp lý, tạo điều kiện để các dự án được thông qua. Chưa kể việc thúc đẩy thực hiện các dự án đầu tư công, đặc biệt là hạ tầng giao thông tại một số địa phương sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản.
Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, cho rằng: “Thách thức ngắn hạn của phân khúc căn hộ vẫn đến từ vấn đề khan hiếm nguồn cung mới và giá bán cao. Khi tâm lý người mua nhà được cải thiện và không có quá nhiều lựa chọn đầu tư thay thế, thị trường nhà ở sẽ dần hồi phục”.
Tần suất các dự án ra mắt sẽ đều và dày hơn
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính dự báo tần suất ra mắt các nguồn cung mới trong năm nay sẽ đều đặn và dày hơn so với năm 2023. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư lớn sẽ có thêm nguồn cung từ các chủ đầu tư mới chào sân. Ngay từ cuối quý I, đầu quý II sẽ xuất hiện sự khởi phát của nguồn cung mới ra thị trường. Trong đó, Bình Dương sẽ trở thành điểm sáng trong khu vực phía Nam với khoảng 10.000 sản phẩm mới, lần đầu ra mắt trên thị trường. TP.HCM sẽ có khoảng 5.000 sản phẩm mới, chưa kể các sản phẩm tồn kho. Nếu các thủ tục pháp lý được hoàn thiện đúng tiến độ, dự án không bị tạm dừng do chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, dự kiến thị trường Hà Nội cũng sẽ đón nhận khoảng 15.000 căn hộ, sản phẩm thấp tầng.
