Mới đây, tại buổi góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho biết dự kiến đến năm 2025 Việt Nam sẽ có bản đồ giá đất (BĐGĐ) trên toàn quốc. Đây sẽ là giải pháp quan trọng mang tính đột phá, xóa bỏ cơ chế hai giá và tạo ra thị trường giá cả minh bạch.
Trên 43 triệu thửa đất đã được đưa vào cơ sở dữ liệu đất đai
Theo báo cáo của Bộ TN&MT, đến nay việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cơ bản đã hoàn thành trên 43 triệu thửa đất với trên 22 triệu hồ sơ và đưa vào vận hành, quản lý, khai thác và sử dụng trong hệ thống văn phòng đăng ký đất đai.
Ngoài ra, cả nước có 61/63 tỉnh, thành đã thực hiện thanh toán nghĩa vụ hành chính về đất đai qua cổng dịch vụ công quốc gia và 21/63 tỉnh, TP đã triển khai liên thông thuế. Như vậy, bước đầu hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai được hình thành.
Khi có BĐGĐ, toàn bộ dữ liệu thị trường giá cả, các giao dịch bất động sản sẽ được thu thập, cập nhật hằng ngày. Người dân có thể nắm được tình hình biến động bất động sản của từng thửa đất, từng tuyến đường, khu vực. BĐGĐ cũng là cơ sở quan trọng cho các đơn vị thẩm định giá đất khi thu thập giá đất trên thị trường. Thay vì hiện nay các đơn vị thẩm định giá rất khó để xác định giá đất do không xác định được giá thị trường.
Tại buổi góp ý Luật Đất đai (sửa đổi) ở 26 tỉnh, thành phía Bắc, Phó Thủ Tướng Trần Hồng Hà cho biết BĐGĐ sẽ thể hiện thông tin đến từng thửa đất. Khi đó, hệ thống dữ liệu giá đất sẽ phản ánh sát giá thị trường. Người dân thông qua cơ sở dữ liệu hoặc bản đồ địa chính, số hóa đất đai để tiếp cận giá đất.
Để làm được điều này cần có các quy định như giá đất xác định qua trúng đấu giá, áp thuế mua bán đất theo bảng giá để người dân khai đúng giá trị giao dịch, mua bán đất phải qua sàn, thanh toán không dùng tiền mặt khi mua bán đất. Phó Thủ tướng kỳ vọng trong vài năm tới (năm 2025), BĐGĐ sẽ được hoàn thiện và đi vào vận hành.
| |
Có bản đồ giá đất, người dân sẽ dễ dàng tiếp cận với giá đất thật trên thị trường. |
Cần có lộ trình dài hơi
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, bày tỏ sự ủng hộ với ý tưởng xây dựng BĐGĐ. GS Võ cho rằng hiện nay việc quản lý giá đất bằng bảng giá là quá lạc hậu, vì bảng giá đất không thể mô tả được đầy đủ giá cả của tất cả thửa đất tại một vùng, một khu vực.
“Mặt khác, bảng giá đất hiện tại cũng mang yếu tố cảm tính dẫn đến một thửa đất có thể có hai giá trị khác nhau. Trong khi đó, BĐGĐ thì có thể phản ánh đến từng điểm một. Chấm vào điểm nào thì có thể biết được giá trị đất tại điểm đó” - GS Võ nói.
GS Võ nhận định BĐGĐ mang lại lợi ích cho người dân, doanh nghiệp và Nhà nước, không ai “bịp” được ai cả. Tuy nhiên, GS Võ cho rằng đến năm 2025 có được BĐGĐ là không khả thi, vì để xây dựng được bản đồ này thì có rất nhiều việc phải làm.
Trước hết, theo GS Võ, phải hoàn thiện bản đồ địa chính và xác định được giá đất thị trường. Thứ hai, các thông tin như giá trị thuế người dân nộp, giá đất giao dịch trên thị trường phải ghi vào hệ thống thông tin đất đai và cần phải cập nhật từng ngày, từng giờ. Để làm được điều này cần cả một thời gian rất dài. Song song đó, cần phải có hạ tầng quản lý để có thể triển khai vận hành được BĐGĐ.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cũng cho rằng việc xây dựng BĐGĐ là cần thiết. Tuy nhiên, để xây dựng được bản đồ này thì cần phải có lộ trình, thời gian, nguồn lực tài chính không nhỏ nên không thể xong trong một vài năm tới.
Phân tích về những ưu việt của BĐGĐ, ông Châu cho rằng khi có BĐGĐ thì mọi thứ liên quan đến giá đất, giao dịch, thị trường bất động sản đều rất minh bạch. Nhà nước sẽ biết mình thu được thuế như thế nào, cũng như đánh giá được khu vực nào sẽ tạo ra giá trị đất đai hay còn gọi là chênh lệch địa tô lớn.
Từ BĐGĐ cũng có thể thấy được dòng chảy đầu tư sẽ về đâu. Thông qua đó, Nhà nước khuyến khích đầu tư vào chỗ nào. Người dân cũng biết được thông tin giá cả thị trường đất đai của bất cứ khu vực nào.
Theo ông Châu, để có được BĐGĐ thì cần giải quyết được các vấn đề lớn. Thứ nhất là sửa các luật, bộ luật có liên quan như Luật Thuế, Bộ luật Hình sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Hiện nay, tình trạng khai man giá là một bất cập mà theo ông Châu cần phải sửa các quy định về thuế cũng như hình sự để ngăn chặn tình trạng khai gian giá đất để trốn thuế.
Thứ hai, BĐGĐ cần phải có dữ liệu đầu vào chuẩn và phải được cập nhật liên tục. Điều này đòi hỏi phải chi ngân sách rất lớn để đầu tư cho công nghệ cùng với việc xây dựng chính phủ điện tử, số hóa nền kinh tế, số hóa xã hội, hoàn chỉnh các hệ thống pháp luật có liên quan. “Trong bối cảnh hiện nay thì rất khó đáp ứng ngay được những yêu cầu này nên cần phải có lộ trình dài hơi” - ông Châu nói.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng lưu ý các số liệu theo báo cáo của Bộ TN&MT về hàng chục triệu thửa đất đã được cập nhật vào bản đồ địa chính cũng cần phải được xem lại. Vì giá trị các thửa đất hiện được xác định trên giá “ảo” nên sẽ khó chuẩn khi đưa vào BĐGĐ để áp dụng.•
Các nước trên thế giới đều sử dụng bản đồ giá đất
BĐGĐ được sử dụng phổ biến ở hầu hết quốc gia trên thế giới. Tôi đã từng khảo sát ở Hàn Quốc vào năm 2017, họ đã chia BĐGĐ thành 37 vùng giá trị đất. Cùng với sự phát triển công nghệ mạnh mẽ, họ đã quản lý, vận hành rất hiệu quả BĐGĐ. Thị trường bất động sản vì vậy cũng rất minh bạch, công khai. Công nghệ cho phép mọi con số thô, dữ liệu đầu vào của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai đều được cập nhật ngay lập tức lên hệ thống big data và công khai.
Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
