Nguy cơ bong bóng trái phiếu bất động sản

Để huy động vốn, ngày càng có nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) đua nhau phát hành trái phiếu với lãi suất cao nhằm thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo cơ quan quản lý cũng như chính bản thân chủ đầu tư phải kiểm soát, dự phòng những rủi ro từ thị trường, nếu không bong bóng trái phiếu sẽ xuất hiện.

Đua nhau phát hành trái phiếu

Thống kê của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI cho thấy chỉ trong sáu tháng đầu năm 2020, các DN trong lĩnh vực BĐS phát hành 45.590 tỉ đồng trái phiếu, tương đương khoảng 2 tỉ USD. Trong khi cả năm 2019, khối DN BĐS huy động tổng cộng cũng chỉ 57.000 tỉ đồng bằng trái phiếu.

Đáng chú ý, các DN địa ốc còn thực hiện chu kỳ phát hành trái phiếu với tốc độ vừa nhanh vừa dày. Lãi suất bình quân trái phiếu DN phát hành sơ cấp hiện dao động 10,1%-11,2%/năm với kỳ hạn tăng dần từ 12 tháng đến năm năm. Nhiều DN còn đặt ra mức lãi suất lên tới 14%-15%.

Cụ thể, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển BĐS TNR Holdings Việt Nam đã thực hiện tới 60 đợt phát hành với lượng vốn huy động hơn 2.900 tỉ đồng.

Hay như Công ty Saigon Glory (công ty con của Tập đoàn Bitexco) cũng huy động thêm 1.000 tỉ đồng kỳ hạn 36 tháng trong tháng 7. Kênh đầu tư hưởng lợi tức cố định theo các kỳ hạn khác nhau, lợi tức trái phiếu thực hưởng lên tới 11%/năm. Trước đó, DN này đã huy động thành công 3.000 tỉ đồng trong sáu tháng đầu năm.

Công ty CP Kita Invest cũng huy động hơn 100 tỉ đồng trong tháng 7, nâng tổng giá trị phát hành lên 2.300 tỉ đồng trong bảy tháng đầu năm nay.

Một số DN BĐS còn đưa ra trái phiếu với lãi suất hấp dẫn như Công ty cổ phần BĐS Hưng Lộc Phát phát hành 100 tỉ đồng, kỳ hạn 1,5 năm với lãi suất 12%/năm. Công ty cổ phần BCG Land huy động 350 tỉ đồng trái phiếu kỳ hạn một năm, lãi suất 12%/năm.

Lãi suất cao nhất trong nhóm trái phiếu BĐS phải nhắc đến Tập đoàn Apec. Tập đoàn này vừa thông qua phương án phát hành 30 triệu trái phiếu với lãi suất lên tới 18%, kỳ hạn năm năm cho nửa cuối năm 2020. Tổng giá trị phát hành dự kiến khoảng 3.000 tỉ đồng.

Nhà đầu tư vào trái phiếu nên chọn mặt gửi vàng, lựa chọn doanh nghiệp uy tín, năng lực, có báo cáo tài chính minh bạch. Ảnh minh họa: QUANG HUY

Coi chừng vỡ trận

Kinh nghiệm nhiều năm đầu tư trong lĩnh vực này, ông Nguyễn Minh Tiến (quận 3, TP.HCM) cho biết lãi suất của trái phiếu BĐS đang được nhà đầu tư đánh giá cao, đầy hấp dẫn khi cao hơn hai lần so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm. Tuy nhiên, ông Tiến cũng e ngại tốc độ tăng trưởng quá nhanh của thị trường trái phiếu vì lãi suất càng cao thì rủi ro càng lớn. “Tôi chỉ đầu tư vừa phải, chọn những chủ đầu tư uy tín, có năng lực, đặc biệt chọn những DN có báo cáo tài chính minh bạch” - ông Tiến chia sẻ.

Theo đánh giá của chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu, thị trường trái phiếu BĐS đang đứng trước nguy cơ vỡ bong bóng sau khoảng thời gian dài tăng trưởng nóng và xuất hiện nhiều dấu hiệu bất thường. Nếu thị trường trái phiếu BĐS không có động thái kiểm soát tốt có thể sẽ dẫn tới vỡ bong bóng. Kịch bản này sẽ lặp lại bức tranh cách đây gần 10 năm khi bong bóng trái phiếu BĐS vỡ sau một giai đoạn ngắn tăng trưởng nóng.

Phân tích về nguy cơ này, ông Hiếu chỉ ra nguyên nhân thứ nhất là thị trường trái phiếu BĐS tăng trưởng nóng trong thời gian ngắn, chu kỳ phát hành trái phiếu với tốc độ vừa nhanh vừa dày. Thứ hai, DN phát hành trái phiếu BĐS với lãi suất cao gần gấp đôi lãi suất tiết kiệm.

Nguy cơ bong bóng trái phiếu có thể xảy ra vì xuất hiện dấu hiệu bất thường như DN phải đảo nợ. Nhiều DN đang phải đảo nợ khi không thể thanh khoản cho trái chủ. Điển hình như một công ty BĐS tại TP.HCM vừa phát hành trái phiếu đúng thời điểm trái phiếu cũ đến kỳ trả nợ. Đây là hình thức đảo nợ tiềm ẩn nhiều nguy hiểm.

Ngoài ra, theo ông Hiếu, thị trường BĐS đang bất định, DN làm ăn khó. Nguy cơ vỡ bong bóng sẽ dễ xảy ra bất cứ lúc nào khi tốc độ phát hành trái phiếu thời gian vừa qua quá nhanh trong khi thị trường khó khăn, dự án mới khan hiếm, lợi nhuận của DN địa ốc giảm. “Cần soi kỹ tài chính, năng lực của DN mà mình đầu tư. Xem dự án DN đó đã và đang triển khai, thông tin phải minh bạch” - ông Hiếu nói.

Khi DN không thể trả lãi suất như cam kết cho khách hàng thì nhà đầu tư chịu thiệt nhiều nhất. Vì thế, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng trái phiếu không phải là sân chơi của nhà đầu tư cá nhân. Nguyên nhân là do trái phiếu DN thường huy động trong thời gian dài 2-5 năm nên khó có thể rút vốn khi cần.

Nhà nước cần có hành lang pháp lý rõ ràng và cơ chế giám sát trong thị trường này. “Nhà nước chỉ cần quy định các ngân hàng thương mại không được thế chấp tài sản bằng trái phiếu để kiểm soát việc các ngân hàng thương mại tham gia thị trường này theo đường vòng” - ông Hiển nói.