Quốc hội sẽ gỡ nút thắt có đất ở mới được làm chủ đầu tư

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, doanh nghiệp (DN) muốn được chấp thuận là chủ đầu tư dự án (không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư) thì phải có 100% đất ở hợp pháp. Quy định này đã khiến cho các DN có đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở không thể làm dự án mặc dù đất đó được quy hoạch làm đất ở. Đến năm 2020, Luật Đầu tư đã tháo gỡ cho thêm “các loại đất khác” nhưng vẫn phải dính đất ở nên DN vẫn chưa hết vướng.

Trong phiên thảo luận tổ của kỳ họp bất thường thứ nhất Quốc hội (QH) khóa XV vào hôm nay (6-1), nội dung này sẽ được đưa ra thảo luận để làm cơ sở sửa đổi luật sắp tới. Đây là vấn đề rất nhiều DN cũng như Hiệp hội Bất động sản TP.HCM liên tục kiến nghị trong thời gian qua. ĐBQH Đỗ Đức Hiển, Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, đã có những chia sẻ với Pháp Luật TP.HCM trước phiên thảo luận.

Quốc hội sẽ gỡ nút thắt có đất ở mới được làm chủ đầu tư ảnh 1
Nhiều dự án gặp khó khăn khi triển khai vì vướng quy định về đất ở.
Ảnh minh họa: HOÀNG GIANG

Kiến nghị sửa đổi không phải đất ở vẫn được làm dự án

. Phóng viên: Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của tám luật của Chính phủ trình QH, trong đó có đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 nêu trên. Cụ thể, việc sửa đổi này như thế nào, thưa ông?

+ ĐBQH Đỗ Đức Hiển: Theo quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014, một trong các điều kiện về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư phải “sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp”.

Quy định này đã được sửa đổi bởi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020. Theo đó, bổ sung thêm: Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Điều này nhằm tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp gồm nhiều loại đất mà không phải chỉ là đất ở. Tuy nhiên, trong trường hợp DN đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở, mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Qua rà soát, Chính phủ cho rằng quy định này không phù hợp với quy định tại Luật Đầu tư về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất. Hơn nữa, quy định cũng chưa có sự thống nhất, đồng bộ với quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và một số quy định của Luật Đất đai.

Từ đó, Chính phủ đề nghị sửa đổi theo hướng: DN có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp: Hoặc có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; hoặc có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; hoặc có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở. Dĩ nhiên là đất đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và không thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Tháo điểm nghẽn, cần thận trọng để tránh trục lợi

. Nếu vấn đề này được QH xem xét thông qua thì sẽ là tin vui cho rất nhiều DN. Tuy nhiên, mới chỉ gỡ cho các DN có sẵn quyền sử dụng đất còn DN nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải là đất ở để làm dự án thì chưa được xem xét lần này. Vì sao thưa ông?

+ Đúng là trong quá trình xem xét, cho ý kiến nội dung này cũng có ý kiến cho rằng việc sửa đổi theo phương án Chính phủ đề nghị thực chất là mở rộng trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải đất ở nhưng phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất thì cũng được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư (trước đây chỉ áp dụng đối với đất ở hoặc có một phần đất ở).

Đây là chính sách lớn, tác động đến tài chính, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, có thể tác động đa chiều đến thị trường bất động sản. Nếu chính sách này đi vào thực tiễn, dự báo số lượng nhà đầu tư sẽ tăng lên, việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ gặp nhiều khó khăn. Cũng rất dễ xảy ra tình trạng nhà đầu tư gom đất chờ quy hoạch rồi mua bán lòng vòng nhằm thu lợi chênh lệch địa tô, tác động tiêu cực đến thị trường và trật tự quản lý nhà nước về đất đai…

Do đó, tại phiên họp cho ý kiến đối với nội dung này hồi tháng 12-2021, Ủy ban Thường vụ QH đã đề nghị Chính phủ đánh giá đầy đủ, khách quan, toàn diện về thực tiễn thi hành quy định tại khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở. Từ đó, tạo cơ sở vững chắc, thuyết phục hơn cho việc đề xuất sửa đổi, bổ sung. Phương án sửa đổi phải bảo đảm thận trọng, chặt chẽ, khả thi, vừa tháo gỡ được điểm nghẽn trong đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, tạo sự minh bạch, thông thoáng về trình tự, thủ tục đầu tư kinh doanh, vừa bảo đảm quản lý chặt chẽ đất đai, phòng ngừa việc trục lợi chính sách. Đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, cộng đồng, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp và người dân.

Phạm vi sửa đổi tuy không nhiều nhưng đây là quy định liên quan đến nhiều quy định của các luật khác nên việc sửa đổi cần chú trọng việc bảo đảm sự thống với các luật có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị...

. Xin cám ơn ông.•

Khắc phục tình trạng “con gà, quả trứng”

Ông Đỗ Đức Hiển nhận định theo quy định “các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 thì nhà đầu tư sẽ phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 52, 58 Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì hồ sơ, căn cứ và điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở dự án đầu tư.

Theo đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được thực hiện sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Vì vậy, yêu cầu về chuyển mục đích sử dụng đất trước khi làm thủ tục đầu tư là không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai. Điều này dẫn đến tình trạng “con gà hay quả trứng có trước”.

Phương án sửa đổi lần này nếu được QH chấp thuận, cùng với việc bổ sung quy định theo hướng sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính có liên quan thì vướng mắc trong thời gian qua về thủ tục đầu tư sẽ cơ bản được giải quyết.

Tuy nhiên, để tránh cách hiểu khác nhau trong quá trình thực hiện cũng cần làm rõ, trong trường hợp này nhà đầu tư có quyền sử dụng đối với đất khác (không phải đất ở) có cần đáp ứng các điều kiện để được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hay không; hay như việc thẩm định, đánh giá khả năng đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện vào thời điểm nào là phù hợp... Đây cũng là vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu để báo cáo QH trong quá trình xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp đặc biệt này.

Hàng loạt dự án ách tắc vì vướng luật

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay tại một số tỉnh, thành trên cả nước, nhiều dự án khu đô thị và nhà ở thương mại đang bị vướng khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở nên “đứng hình”, chưa thể triển khai. Đơn cử tại TP.HCM có ba dự án, trong đó dự án Sài Gòn Garden (TP Thủ Đức) chủ đầu tư đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với quy mô 29,3 ha, trong đó có 0,3 ha đất lúa đã ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng, không “dính” đất ở.

Một dự án khác của Công ty cổ phần TMDV Thiên Phúc Lợi có quy mô 4,5 ha tại phường Trường Thọ cũng chung số phận khi toàn bộ khu đất đã có sổ đỏ đều là đất nông nghiệp thuần. Tương tự, dự án nhà chung cư có quy mô 1 ha của Công ty cổ phần Western Sài Gòn tại thị trấn Hóc Môn cũng 100% là đất nông nghiệp.

Hiện nay, vấn đề này đã được Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021 hướng dẫn luật này cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 vẫn chưa được sửa đổi để thống nhất. HoREA đã có nhiều văn bản kiến nghị trung ương xem xét sửa đổi, bổ sung để thống nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết trường hợp nhận chuyển nhượng các loại đất khác không phải là đất ở cũng chưa được xem xét sửa đổi trong Luật Nhà ở lần này.

VIỆT HOA

 
TP.HCM: Khó khăn trong quy hoạch 137 nút giao thông

TP.HCM: Khó khăn trong quy hoạch 137 nút giao thông

(PLO)- Từ tháng 4-2016, UBND TP.HCM có nhiều chỉ đạo về công tác lập quy hoạch các nút giao thông trên địa bàn TP nhưng đến nay việc rà soát quy hoạch của các quận, huyện vẫn chậm trễ.