Án lệ xuất phát từ Bản án số 82/2020/DS-PT từ ngày 6 đến ngày 23-3-2020 của TAND TP Hà Nội về vụ án “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng dịch vụ vô hiệu, yêu cầu công nhận quyền sở hữu tầng hầm" giữa nguyên đơn là Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển đô thị S với bị đơn là Ban Quản trị tòa nhà hỗn hợp H.
Nội dụng vụ án
Công ty S là chủ đầu tư dự án Tòa nhà hỗn hợp H, tại quận C, TP Hà Nội. Cuối năm 2010, tòa nhà chính thức đi vào sử dụng. Công ty S giao Ban quản lý dự án nhà ở H - đơn vị trực thuộc Công ty S quản lý, vận hành tòa nhà.
Từ tháng 8-2016, Ban quản lý dự án nhà ở H đã chuyển thành Công ty TNHH MTV Quản lý và kinh doanh dịch vụ D để đáp ứng yêu cầu về công tác quản lý, vận hành tòa nhà theo đúng quy định.
Đến ngày 26-9-2016, Công ty S và các chủ sở hữu tại tòa nhà tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị tòa nhà và ban hành quy chế hoạt động của Ban quản trị.
Sau khi Ban quản trị được thành lập, Công ty D vẫn quản lý, vận hành tòa nhà.
Tuy nhiên, đến ngày 24-8-2017, Ban quản trị tòa nhà (đại diện là trưởng ban quản trị) đã ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mới là Công ty G nhưng không tuân theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng mua bán căn hộ cũng như toàn bộ tài liệu hồ sơ không có nội dung tầng hầm trông giữ xe ô tô, xe máy và các tầng từ tầng 1 đến tầng 8 là thuộc sở hữu chung của tòa nhà, tuy nhiên Ban quản trị tòa nhà đã tự ý thuê Công ty G và Công ty Y chiếm giữ và thu tiền trông giữ xe tại 2 tầng hầm.
Ban quản trị xây bịt cửa kho siêu thị tầng 1 phía sau tòa nhà nên cản trở hoạt động kinh doanh và lối thoát hiểm của siêu thị Mediamart Thanh Xuân.
Phán quyết của tòa
Công ty S đề nghị tòa án công nhận phần diện tích trông giữ xe theo hồ sơ hoàn công tại tầng hầm 1 và 2 thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư, buộc Ban quản trị và Công ty G trả lại phần diện tích này cho Công ty S; tuyên Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư số 01/2017/HĐDV và Hợp đồng cung cấp dịch vụ số 02/2019/HĐDV/BQT-YB vô hiệu, buộc Ban quản trị và Công ty G khôi phục nguyên trạng cửa phía sau của tầng 1 siêu thị Mediamart Thanh Xuân.
Xử sơ thẩm ngày 31-10-2019, TAND quận Hà Đông, TP Hà Nội chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty S.
Bị đơn kháng cáo. Xử phúc thẩm, TAND TP Hà Nội chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty S đối với Ban quản trị về việc công nhận diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 1 và 2 của Tòa nhà hỗn hợp H thuộc quyền sở hữu của Công ty S; tuyên bố Hợp đồng số 01/2017/HĐDV và Hợp đồng số 02/2019/HDDV/BQT-YB là vô hiệu.
Công ty S có quyền tháo dỡ, khôi phục nguyên trạng cửa phía sau tầng 1 của tòa nhà.
| Nội dung án lệ Căn cứ vào các quy định cũng như các văn bản trả lời của Bộ Xây dựng và công ty tư vấn xác định: Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư là nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh). Riêng đối với khu vực để xe ô tô trong tầng hầm do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung hoặc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. Theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì nơi để xe ô tô trong tầng hầm không được phân bố vào giá bán căn hộ nên xác định là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Do vậy, tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty S về việc công nhận quyền sở hữu phần diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 1 và tầng hầm 2 của tòa nhà thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư là có căn cứ. |
